煙臺市區商品房購銷情況分析

吳妹玲 安普翠

[摘 要]煙臺作為三線城市，房地產的起點較低，但在全國形勢的帶動下，加上臨海的地理位置優勢，近幾年房地產市場發展迅速。特別是2019年穩定預期政策持續發力，中央堅持房住不炒定位，不得將房地產作為短期刺激經濟的手段，各部門嚴格落實中央要求，加強房地產信托領域風險防控，房地產市場整體熱度緩解。商品房市場供求形勢趨于均衡，消費者的購房心態更加理性，對住房產品要求越來越高，促使產品更加多元化和精細化。

[關鍵詞]煙臺;商品房;房地產

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.33.123

煙臺是山東省地級市，環渤海地區重要的港口城市、國家歷史文化名城、聯合國人居獎、國家適合養老的城市;煙臺市區包括芝罘區、萊山區、開發區、高新區、福山區、牟平區煙臺市六區，不含其余縣、市。商品房主要包括商品住宅、公寓、商辦市場。商品房不管是對于個人居住、投資還是經濟實體作為投資方式，已經成為國家經濟調控和宏觀政策調控的重點。

房地產業的迅速發展對改善人民群眾的居住條件有很大的作用，能帶動相關產業的發展，增加地方政府的財政收入，但是，當前正在繁榮發展的房地產業也存在著諸多問題，并成為社會群眾關心的焦點和熱點，如何讓高房價、保需求協調發展，成為拉動經濟正向發展的驅動力，成為政府宏觀調控的一大重點，讓房地產經濟合理回歸。

1 政府基本格調

堅持中央“房住不炒、因城施策”主基調不變，調控力度不放松，支持居民自住和進城人員購房需求，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。按照最新出臺的《山東省建設用地控制標準（2019年版）》，煙臺2019年1月10日執行新的用地控制標準。同2005版老標準比較，新標準將對利用較粗放的工業用地嚴控，而對教育、醫療等公益類設施適度放寬指標，新增物流園、養老設施等行業的用地標準。執行新上項目執行新用地標準，教育醫療用地放寬。

新政策的落實主要體現在以下三方面：從供地計劃看，土地供應主要集中在芝罘區、萊山區、開發區等區域，受市場趨穩及融資壓力加大的雙重影響，房企未來拿地趨于理性，優質地塊熱度不減。萊山區、芝罘區等中心區域優質地塊供地量相對較大，樓板價也一路攀升。從未來上市項目看，新增項目較多，市場存量加大，品牌、物業、產品、性價比等成為未來市場競爭的關鍵因素，市場競爭更加激烈。從用地控制標準看，工程項目設計、建設項目準入及土地審批、供應、供后監管的重要依據，具有強制效力。新標準對工業用地有所收緊，對教育、醫療等公益用地則適度放寬。對幼兒園、普通中小學，生均用地都有所提高，容積率上限也從原來的0.6調整為0.65。新標準還新增了特殊教育學校、中等職業學校等建設用地指標要求。

2 煙臺市商品房市場供求形勢分析

眾所周知，商品的供給與需求數量直接影響商品的價格，房地產市場也遵循該規律。

從圖2可以看出，自2013—2019年七年時間里，只有2016年和2017年供小于求，其余年份均為供大于求，說明市場存量仍然存在;伴隨需求量的增加，自2016年開始煙臺市區房地產價格開始大幅上漲，商品住宅成交均價萊山區處于首高位。

2019年煙臺市區商品住宅房成交446萬m2，同比下降26%，成交均價10880元/m2，價格同比增幅收窄，市場維持穩定，成交主要集中在牟平區、開發區、芝罘區;公寓成交27萬m2，同比上漲22%，成交均價8560元/m2;商辦市場成交29萬m2，同比上漲0.3%，成交均價14310元/m2，市場表現較好，供小于求，成交均價穩步上漲，牟平區為成交熱點區域;辦公成交17萬m2，同比上漲32%，成交均價10059元/m2。

2019年供應主要集中在牟平區、開發區、芝罘區，占全市供應總量66%;成交主要集中在牟平區、開發區、芝罘區，占全市成交總量64%;萊山區成交均價最高，為13881元/m2。

3 成交結構分析

從業態看，2019年高層推盤次數最多，其次為小高層、中高層產品，洋房推盤次數少但整體去化率較高。

2019年牟平區開盤、加推次數以及套數位居六區之首，開發區和萊山區整體去化率較高;隨著市場入駐品牌房企越來越多、可選擇面越來越廣，客戶購房心態更加理性，對住房產品要求越來越高，促使產品更加多元化和精細化。

2019年成交主力面積段90m2～120m2，以三房產品為主;主力去化單價段8000～10000元/m2;主力總價段90～110萬;說明中央房住不炒政策已經起效，剛需和剛改產品占市場主力，住房回歸居住屬性，房地產投資變得理性。

山東自貿區煙臺片區將打造成為中韓貿易和投資合作先行區、海洋智能制造基地、國家科技成果和國際技術轉移轉化示范區，受該政策影響，煙臺市區近三年引進大批量高學歷高、高技能、高薪資人才，所以近三年煙臺公寓市場表現良好，2019年供應面積19萬m2，成交面積27萬m2，市場表現供小于求，成交均價為8560元/m2，同比上漲14%。

煙臺商業市場表現供大于求，2019年供應面積35萬m2，成交面積29萬m2，同比上漲0.3%，成交均價為14310元/m2，同比上漲10%;但從圖3.4可以看出，去庫存能力顯著，供需逐漸趨于平衡。

4 未來預期

從總體來看，市場整體供大于求，去化壓力增大，加之多項目即將入市，未來市場競爭將更加激烈，但是結構性多元化趨勢加劇——洋房、小高層成剛需、剛改首選，配套設施齊全、環境優美區域受到熱捧。這些都說明房地產投資已趨于理性，改善居住條件成為首要考慮因素。

未來仍將以維持房地產市場穩定為主，健全房地產市場的監管體制，促進房地產市場健康發展，未來市場將以品牌房企獨立開發或合作開發為主，品牌房企保持較高進駐熱情，市場占有率越來越高。在政府穩健政策下把要鼓勵居民自住需求作為重點，確保房屋發揮其居住屬性，優化住宅供應結構、注重與國民經濟協調發展。

未來潛在上市品牌項目，主要分布在芝罘區、高新區、萊山區，區域相對集中，加之2019年面世的品牌房企項目，2020年潛在供貨量較大，市場競爭較為激烈。

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[作者簡介]吳妹玲（1980—），女，山東人，副教授，青島大學經濟學碩士，研究方向：宏觀經濟政策及經濟管理;安普翠（1990—），女，山東人，講師，遼寧師范大學產業經濟學碩士，研究方向：產業政策與產業經濟管理研究。