碧桂園：降債提質(zhì)迎接新增長(zhǎng)周期

漢卿

2020年初的新冠疫情對(duì)房企銷售帶來(lái)沖擊，但碧桂園（02007.HK）依然取得了權(quán)益銷售的正增長(zhǎng)。更為重要的是，公司有息負(fù)債下降明顯，不斷提升的評(píng)級(jí)使公司債務(wù)進(jìn)一步優(yōu)化。債務(wù)優(yōu)化和融資低成本給碧桂園未來(lái)高增長(zhǎng)加上了重重的砝碼。

碧桂園日前披露2020年全年業(yè)績(jī)。盡管遭遇新冠疫情沖擊，公司依然取得了不菲的銷售業(yè)績(jī)。碧桂園管理層也信心十足表示，公司有信心未來(lái)三年每年取得10%以上的權(quán)益銷售額增長(zhǎng)。

充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備和優(yōu)秀的財(cái)務(wù)水平是碧桂園對(duì)未來(lái)充滿信心的因素之一。在銷售增長(zhǎng)的同時(shí)公司有息負(fù)債開始下降，這意味著其銷售增長(zhǎng)并不是以增加負(fù)債的加杠桿形式實(shí)現(xiàn)的，也是碧桂園經(jīng)營(yíng)質(zhì)量不斷提升的最佳佐證之一。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不斷提升公司評(píng)級(jí)是對(duì)碧桂園經(jīng)營(yíng)結(jié)果的認(rèn)可，這種正反饋循環(huán)不斷推動(dòng)碧桂園邁向新高度。

開啟高增長(zhǎng)

碧桂園日前公布的年報(bào)顯示，2020年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為4628.6億元，核心凈利潤(rùn)為323.6億元，公司股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約350.2億元。在更重要的權(quán)益銷售上，碧桂園依然保持正增長(zhǎng)。

2020年全年碧桂園共實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5706.6億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售面積約6733萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)3.3%和8%。

在2020年初，突然爆發(fā)的新冠肺炎疫情打亂了房企的銷售節(jié)奏，部分房企項(xiàng)目進(jìn)度有所放緩，碧桂園也不例外。雖然碧桂園1-2月的銷售受到疫情影響而下降，但在3月開始保持正增長(zhǎng)，全年權(quán)益銷售也繼續(xù)保持增長(zhǎng)。

對(duì)于龍頭房企來(lái)說(shuō)，能夠持續(xù)保持增長(zhǎng)已實(shí)屬不易，而碧桂園對(duì)未來(lái)銷售給出的高增長(zhǎng)預(yù)期，則更加難能可貴。

在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園總裁莫斌表示，公司有信心未來(lái)三年每年取得10%以上的權(quán)益銷售額增長(zhǎng)，并保持各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同步增長(zhǎng)。能夠向市場(chǎng)傳遞出未來(lái)三年增長(zhǎng)計(jì)劃，顯示出碧桂園對(duì)未來(lái)發(fā)展的堅(jiān)定信心。

除了地產(chǎn)主業(yè)外，碧桂園多元化業(yè)務(wù)之一的機(jī)器人業(yè)務(wù)即將結(jié)出碩果。總裁莫斌表示，有信心建筑機(jī)器人和機(jī)器人餐廳，在2022年全面實(shí)現(xiàn)盈利。博智林機(jī)器人重點(diǎn)聚焦建筑機(jī)器人與住宅產(chǎn)業(yè)化的研發(fā)、制造與整合應(yīng)用，目前博智林共有4000多名國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀研發(fā)人才，累計(jì)遞交專利申請(qǐng)近3000項(xiàng)，已獲授權(quán)近1000項(xiàng)。公司現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人46款，絕大多數(shù)通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，其中18款建筑機(jī)器人已投入商業(yè)化應(yīng)用。

千璽機(jī)器人聚焦于機(jī)器人餐廳業(yè)務(wù)。碧桂園總裁莫斌指出，截至目前，在運(yùn)營(yíng)的機(jī)器人餐廳數(shù)量共有80家，分布在大灣區(qū)的9大城市，已投放單機(jī)設(shè)備583臺(tái)，遍布十多個(gè)省市。

建筑、餐飲機(jī)器人的商業(yè)化應(yīng)用，多元化和地產(chǎn)主業(yè)的聯(lián)動(dòng)，將促進(jìn)公司地產(chǎn)主業(yè)的更快更好發(fā)展。

圖1：權(quán)益合同銷售金額

圖2：權(quán)益合同銷售面積

廣積糧結(jié)碩果

在地產(chǎn)主業(yè)上，碧桂園的管理層對(duì)公司未來(lái)銷售作出積極的預(yù)期，優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是基礎(chǔ)之一。“三條紅線”使房企資金端受到嚴(yán)格管控，碧桂園卻能著眼于全周期競(jìng)爭(zhēng)力提升，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)成本的管控，進(jìn)一步通過(guò)自我檢視全面提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。

碧桂園年報(bào)顯示，2020年，公司及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司新購(gòu)?fù)恋貦?quán)益地價(jià)2092億元，其中，新獲取土地有75%位于五大都市圈，優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備將有力地支撐公司未來(lái)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健發(fā)展。

截至2020年底，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約1.75萬(wàn)億元，潛在的權(quán)益可售貨值約5035億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.25萬(wàn)億元，可支撐公司未來(lái)3.5年以上的銷售需求。

2018年，碧桂園獲取土地建筑面積8648.08萬(wàn)平方米，權(quán)益代價(jià)1905.57億元;2019年，公司獲取土地權(quán)益建筑面積5271.90萬(wàn)平方米，權(quán)益代價(jià)為1606.34億元。在2020年公司拿地金額首次突破了2000億元元，較2019年有了大幅的提升。

碧桂園加大拿地力度并不以增加杠桿為前提。2020年，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為1836.23億元，仍然領(lǐng)先一眾房企。

碧桂園豐厚的現(xiàn)金儲(chǔ)備得益于公司優(yōu)秀的銷售回款能力。2020年，公司權(quán)益合同銷售回款約為5193億元，回款率達(dá)到91%，這已經(jīng)是碧桂園回款率連續(xù)五年保持在90%以上了。

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，資金的重要性不言而喻。相對(duì)于外部借款的不可控和期限性，房企自身造血能力的提高尤為重要，強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的碧桂園并沒有在著眼銷售規(guī)模的同時(shí)忽視回款的重要性，反而是公司多年來(lái)的回款率始終保持在了一個(gè)優(yōu)秀的水平上。

銷售規(guī)模的不斷增長(zhǎng)，自身造血能力的不斷提高，疊加有息負(fù)債開始大幅度降低，使評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不斷調(diào)高碧桂園的評(píng)級(jí)水平。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用背書大幅提升了碧桂園的信用水平，從而獲得更多投資者的青睞，有助于拓寬企業(yè)融資渠道，降低融資成本。

正反饋循環(huán)

手握充沛的現(xiàn)金使得碧桂園在行業(yè)低谷時(shí)可以逆市擴(kuò)張，由此帶來(lái)的充裕土地儲(chǔ)備又保證了公司未來(lái)銷售的確定性。不僅如此，充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備和優(yōu)秀的銷售回款也可以使碧桂園降低有息負(fù)債。

如前所述，2020年，碧桂園的總借貸為3264.9億元，較2019年下降了11.7%，即有息負(fù)債減少了逾430億元。2018-2019年，公司的有息負(fù)債分別約為3284.75億元和3696.03億元。

也就是說(shuō)，2020年碧桂園的有息負(fù)債已經(jīng)降至2018年水平，公司的權(quán)益銷售已經(jīng)從2018年初的5000億元出頭增長(zhǎng)至2020年的逾5700億元。銷售規(guī)模增長(zhǎng)有息負(fù)債下降，清楚的說(shuō)明碧桂園的增長(zhǎng)不是依靠對(duì)外借債加杠桿，而是更多的依靠公司自身的增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)。

沒有“三道紅線”的硬性約束，碧桂園的有息負(fù)債都已經(jīng)開始負(fù)增長(zhǎng)。“三道紅線”具體是指：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;二是凈負(fù)債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。

即若三道紅線全部觸及，則房企的有息負(fù)債就不能再增加;若觸及兩條道，則有息負(fù)債規(guī)模增速不得超過(guò)5%;觸及一道，則增速不得超過(guò)10%;一道未中，則增速不得超過(guò)15%。

2020年，碧桂園凈負(fù)債率為55.6%，已經(jīng)連續(xù)多年遠(yuǎn)低于100%，公司現(xiàn)金短債比為1.9倍同樣遠(yuǎn)高于最低要求。“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”略高于70%的指標(biāo)線，公司也表示有信心在2023年6月30日前全部達(dá)到“綠檔”。10%的有息負(fù)債增長(zhǎng)限額保證了公司進(jìn)退有據(jù)。

憑借著優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)能力和債務(wù)規(guī)模的控制，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不斷調(diào)升碧桂園的投資評(píng)級(jí)。先是在2020年9月，標(biāo)普將碧桂園的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，將公司長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)由原先的BB+/穩(wěn)定調(diào)升為BB+/正面。

標(biāo)普調(diào)升碧桂園評(píng)級(jí)的原因，主要就是得益于公司運(yùn)營(yíng)能力的提升和債務(wù)規(guī)模的控制等。

在標(biāo)普調(diào)升公司的評(píng)級(jí)后，很快三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中的另外一家-穆迪也調(diào)高了碧桂園的評(píng)級(jí)，而且是連升兩級(jí)。穆迪將碧桂園發(fā)行人評(píng)級(jí)和高級(jí)無(wú)擔(dān)保債券評(píng)級(jí)均調(diào)升至投資級(jí)Baa3，展望穩(wěn)定。此次調(diào)整之前，這兩項(xiàng)的評(píng)級(jí)分別為“Ba1/正面”、“Ba2/正面”。

在穆迪調(diào)升評(píng)級(jí)后，碧桂園已經(jīng)獲得了穆迪和惠譽(yù)的投資級(jí)評(píng)級(jí)，剩下標(biāo)普的“BB+”評(píng)級(jí)距投資級(jí)也僅一級(jí)之遙。在民營(yíng)房企中，能夠獲得三大國(guó)際機(jī)構(gòu)“投資級(jí)”評(píng)級(jí)的幾乎難覓蹤影。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企的評(píng)級(jí)有多重要？碧桂園的評(píng)級(jí)調(diào)升是在2020年9月完成的。在此之前的7月份，碧桂園發(fā)行5億元美元債，利率為4.2%。評(píng)級(jí)調(diào)升后，2020年10月公司發(fā)行5億元美元債，利率降至3.125%。2020年1月，公司發(fā)行的5億元美元債利率進(jìn)一步下探至2.7%，刷新新低。

在獲得評(píng)級(jí)提升后，碧桂園將獲得更多債券投資者的青睞，也將有助于降低公司的融資成本，融資成本的降低則實(shí)實(shí)在在有助于公司盈利的提升。這種正反饋效應(yīng)將推動(dòng)碧桂園為投資者創(chuàng)造更多、更好的價(jià)值。