我國房地產估價師的能力框架研究

鄧杰 宋夏云

【摘 要】房地產估價師職業勝任能力的核心專業知識包括房地產估價基礎理論知識、建筑工程知識、政策與法規知識;核心專業技能包括基本執業能力、職業判斷能力、風險預測能力、市場感知能力、溝通協調能力;核心專業品質包括獨立客觀公正、勤勉盡責、誠實守信、職業謹慎、保守秘密、持續學習、愛崗敬業。

【關鍵詞】房地產估價師;專業勝任能力;能力框架

一、引言

隨著改革開放進程的推進，20世紀80年代我國開始對土地改革和房屋商品化制度的建設進行探索，房地產成為一種可以進入市場流通的商品，房地產估價行業在中國應運而生并發揮著重要作用。目前，我國各類資質的房地產估價機構一共有6 000多家，相關執業人員達5萬余人。房地產估價行業的迅猛發展對我國房地產估價從業人員的專業勝任能力和社會公信力提出了新的要求。國際會計聯合會（IFAC，2003）指出，能力框架的研究、開發和運用是專業勝任力提升的重要途徑。因此，要推動房地估價行業的健康和可持續地發展，我國需要建立一套科學、匹配的能力框架，并用來指導房地產估價師的招聘、考核、培養等。筆者在本文中將業績結果法和能力要素法相結合，對我國房地產估價師的能力框架進行研究并得出了初步研究結論。

二、房地產估價師職業勝任能力的涵義

專業勝任能力的概念首先是在人力資源領域出現的。隨著現代企業所處的環境變得復雜，企業要想進一步增強自身的優勢，就需要在員工的“能力”上進一步地挖掘。于是學者們開始對勝任能力展開研究，勝任力模型開始逐漸成型。為了將績優者和績平者區分開，D.McClelland（1973）認為能力特征應當包括知識、技能、特征、動機。國際人力資源管理研究院（IHRI）編委會（2005）提出了四個層次的勝任能力要素：第一個層次是個體的內驅、意識和動機以及它們之間的有機結合;第二個層次是關于個體思想上的方式和定式;第三個層次是個體在工作崗位上取得出色成果所具備的知識、技能和態度的組合;第四個層次是個體在工作中所實施的績效行為。

借鑒上述學者們的研究成果，筆者將房地產估價師勝任能力定義為：在實際工作環境中，房地產估價師履行其工作職責所必須要具備的知識、技能和品質的總稱。

三、房地產估價師核心能力的分析與假設

1.基于現有文獻的梳理。

熊偉（2011）認為，房地產估價師的核心專業技能除了包含對事物進行認知、理解和分析評價以外，還包含自身的創造性思維與自我約束。郭化林（2014）提出，評估師的專業能力體現在交往合作、信息收集、方法提出、職業判斷、心理承壓、自我完善與發展等方面。黃瑾（2015）指出，資產評估師的職業技能包括組織能力、技術應用、交際能力。丁旭辰（2015）認為，優秀的房地產估價師應當能團結協作、抵抗壓力、收集和處理信息等。王芳（2019）在傳統能力框架的研究基礎上，還增加了創新思維、管理變革知識運用等能力要素。由此可見，房地產估價師的通用核心能力主要包括團隊協作能力、溝通協調能力、信息收集和處理能力、環境適應能力等。

2.基于房地產估價師關鍵角色的分析。

根據《資產評估法》、《資產評估基本準則》、國家標準《房地產估價指引》（2015）的相關規定以及部分學術著作的研究成果，銜接前章中對于房地產估價的特點解析，對估價師的關鍵角色進行辨析及梳理如表1所示：

通過對房地產估價師關鍵角色的定位，筆者認為估價師要履行好角色要求的職責，所需要的核心能力有：基本執業能力、職業判斷能力、溝通協調能力、信息收集處理能力、報告撰寫能力。

3.基于房地產估價流程的分析。

房地產估價是一項復雜的經濟活動，估價師需要掌握一整套正確的估價程序。房地產估價程序大致可以分為準備、實施和完成這三個階段，在每一階段下面，又包含著三個具體的環節。基于房地產估價流程視角，房地產估價師的核心能力包括信息收集處理能力、項目管理能力、報告撰寫能力。

4.基于房地產估價技術方法的分析。

目前在實務界比較常用的房地產估價方法主要有市場法、收益法、成本法、假設開發法。市場法需要獲取標的物在基準日附近的交易價格，然后對該價格進行修正，這要求房地產估價師具有較強的信息收集能力和市場感知能力。收益法的關鍵在于確定評估對象每一年的純收益和相應的資本化率，估價師需要對房地產在估價時點后的收益和風險進行量化，因此估價師需要具有一定的市場感知能力、風險預測能力、職業判斷能力。使用成本法，由于在估算重置價格之前，估價師需要收集有關房地產開發建設成本、稅費、利潤等，并在之后要確定建筑物的折舊，因此需要估價師具備一定的信息收集處理能力、職業判斷能力、技術應用能力。與收益法類似，假設開發法也是對未來收益進行預估，另外由于用假設開發法評估的房地產的不確定事項更多，這就要求估價師具有較強的風險預測能力、職業判斷能力、系統思維能力。

5.房地產估價師核心能力的假設。

如表2，筆者認為，房地產估價師的核心能力主要包括基本執業能力、溝通協調能力、職業判斷能力、技術應用能力、團隊協作能力、市場感知能力、系統思維能力、風險預測能力、信息收集處理能力，以及報告撰寫能力。

四、房地產估價師能力框架的理論分析與假設

專業知識、專業技能，以及職業價值觀、道德與態度（以下簡稱專業品質）是能力框架的主要成分（IFAC，2003）。上文筆者已經對核心能力（假設等同于專業技能）進行了分析，以下筆者主要對專業知識和職業品質進行分析。

1.專業知識的分析與假設。

（1）房地產估價師專業知識的涵義。

《資產評估師資格全國統一考試大綱》要求合格的房地產估價師應該要具備一定的經濟學知識、法律與政策、財務會計知識。熊偉（2011）認為，資產評估師基本勝任能力需要具備經濟理論、組織行為和經濟、相關政策和法律知識。丁旭辰（2015）認為，房地產估價師的專業認知包括房地產估價技術知識、相關政策與法律和其他邊緣學科。從中可以看出，房地產估價師通用專業知識主要包括：相關政策法律、財務知識、經濟學理論等。

（2）基于房地產估價師核心能力的分析。

前文已對房地產估價師應具備的核心能力進行闡述，基于核心能力角度房地產估價師的專業知識包括房地產估價基礎理論知識、辦公自動化知識、經濟學知識、信息技術知識。

（3）基于房地產估價特點的分析。

房地產估價，其特點包括：①市場性。要想充分利用市場對評估標的物的價值作出判斷，估價師不僅需要掌握市場定價理論，還要熟悉與市場密不可分的法律環境、經濟環境、人文環境。因此市場性要求房地產估價師具備法律相關知識、市場經濟知識;②專業性。對于不同的估價目的業務，估價師應該具備與之相匹配的專業知識，例如在房地產抵押評估中應當關注房地產抵押價值未來下跌風險以及估價對象變現能力。這要求估價師準確理解和把握國家房地產調控政策和銀行信貸政策，加強對房地產區位的理解和投資者心理的把握;③技術性。職業判斷貫穿房地產估價師職業生涯始終，這也導致了評估結果存在不合理的風險。因此房地產估價師除了要熟練掌握各種估價技術，還要有一定以往的從業經驗或案例知識以使其的職業判斷相對準確。

基于房地產估價的上述特點，筆者認為，房地產估價師的專業知識應該包括：政策與法規知識、經濟學知識、社會學知識、財務會計知識、數理統計知識。

（4）房地產估價師專業知識的假設。

房地產估價師的專業知識是指在實際的執業場景下，房地產估價師應掌握的系統化知識的總稱。在綜合考慮現有研究成果、核心能力和房地產估價特點后，筆者認為，房地產估價師的核心專業知識包括房地產估價基礎理論知識、政策與法規知識、信息技術知識、數理統計知識、建筑工程知識、環境與規劃設計知識、經濟學知識、辦公自動化知識、財務會計知識、案例知識。

2.專業品質的分析與假設。

在《房地產估價規范》中有提到，房地產估價師應保持真實勤勉，回避與利益相關者有利害關系的估價業務，應對過程中了解的商業秘密等進行保密，應積極提升自身水平，勇于承擔社會責任。《資產評估職業道德準則》規定，從業人員應當保持獨立、客觀、公正，在執業過程中誠實守信、勤勉盡責、謹慎從業。另外，借鑒英國皇家特許測量師學會（RICS）在2012年第7版的《行為規則》，評估師應該客觀公正、保密、有責任心、表現的令人尊敬和尊重他人等。從上述準則中我們可以提煉出房地產估價師應該具備的專業品質有：獨立、客觀、公正，持續學習，職業謹慎，保守秘密，勤勉盡責，社會責任，表現的令人尊敬和尊重他人。因此，筆者假設，房地產估價師的專業品質包括：①獨立、客觀、公正;②勤勉盡責;③職業謹慎;④誠實守信;⑤持續學習;⑥穩定性;⑦社會責任;⑧吃苦耐勞;⑨保守秘密;⑩愛崗敬業。

五、房地產估價師職業能力要素的調查分析

1.調查目的。

基于前文的分析，專業技能、專業知識、專業品質是房地產估價師能力框架的三個部分。筆者希望通過調查研究將以下問題妥善解決：（1）驗證我國房地產估價師核心職業能力要素構成的假設;（2）找出房地產估價師的核心技能、知識、品質。

2.調查問卷的設計與發放。

（1）調查問卷的結構。

房地產估價師能力框架調查問卷由被調查者的基本信息和重要性等級調查組成。問卷一共有三十項職業能力要素，利用Likert五等級評分量表法對各要素重要性進行評價。分值從1到5，重要性程度由高到低。（5——非常重要，4——重要，3——一般，2——不重要，1——完全不重要）。

（2）查問卷的發放。

本次問卷的主要發放方式為問卷星平臺發放，起止時間為2019年9月1日至2019年9月30日。由于被調查者應該在資產評估界有豐富的實踐經驗或理論研究積累，筆者主要選取的調查對象為房地產估價執業人員和國內高校估價領域的專家。問卷發放及收回情況見表3（將重復作答的問卷刪除）。問卷回收后主要使用stata軟件作數據處理分析。

3.調查數據的信度分析。

在調研分析的過程中，由于某些被調查者可能存在主觀隨意性，他們在多次測驗中顯示的結果可能存在前后不一致的情況。因此，我們用信度（Reliability）是來衡量樣本數據的可信程度。除此之外，數據結果只有在通過了信度分析之后才能做效度分析，所以信度分析在調研中是不可缺少的一環。在效度分析的四種方法中，出于對可行性的考慮，本文采用α信度系數法對調研結果的可信程度進行計算，對得出的Cronbachs Alpha系數進行觀察。將本次調研的結果導入stata12并運行，結果如表4所示：

如表4所示，三者的Cronbachs Alpha系數值分別為0.964、0.955、0.965，均在0.9以上，屬于非常可信的區間，說明本次調查數據非常可靠。

4.調查數據的效度分析。

本文用效度（Validity）的概念來考察本次調研的內容和方式是否符合期望目標。效度是用來衡量調研目的實現程度的指標，可以通過它知道調研是否有效。如果調研數據沒有通過效度檢驗，則表示本次調研無法實現研究目的。效度是相對的，一種效度檢驗只對某種特定的目標有效，換成其他目標則不一定有效。

為了對因子分析適合與否進行判斷，本文將結合KMO值和Bartlett球形檢驗。將本次的調研數據導入stata12并運行，得到結果如表5所示：

如表5所示，三個項目的KMO值均在0.7之上，且都通過了顯著性水平為0.001的Bartlett球形檢驗，這說明各個要素之間相互獨立，且具有顯著差異，該問卷結果具有良好的效度，利用該問卷進行分析得出結論的有效性和穩定性得到了保證。

5.職業能力要素調查結果分析。

（1）職業能力要素的調查結果。

如表6所示，專業品質取得了平均值最高的4.57，且標準差為0.88，是三個要素中最小的一個，這說明被調查者對專業品質的分歧最小;專業技能的均值為4.56，標準差為0.88，也具有較高的重要性和較小的差異性;專業知識的平均值為4.48，標準差為0.92，重要性程度略低于另外兩個要素。由于本文采用的是Likert Scale 5級量表的方法，三個要素的均值均在4～5分之間，由此可以看出對于房地產估價師而言，專業技能、專業知識、專業品質都是十分重要的。

（2）專業技能的調查結果。

表7顯示的是專業技能重要性程度的最終結果，以4分和3分分別作為重要項目和較重要項目的判斷標準（專業知識、專業品質同此標準），對各項目進行劃分，結果如表8所示：

（3）專業知識的調查結果。

表9顯示的是專業知識重要性程度的最終結果，對各項目進行劃分，結果如表10所示：

（4）專業品質的調查結果。

表11顯示的是專業知識重要性程度的最終結果，對各項目進行劃分，結果如表12所示：

六、研究結論

基于素質和能力對我國房地產估價師進行分析，本文嘗試構建由專業技能、專業知識、專業品質三個模塊構成的房地產估價師能力框架。各模塊重要項目具體如表13所示：

參考文獻

[1]McClelland D C.Testing for competence rather than for intelligence[J].American Psychologist，1973，（28）：1-4.

[2]鄧杰.我國房地產估價師能力框架研究[D].杭州：浙江財經大學碩士學位論文，2019.

（作者單位：浙江財經大學會計學院）