成都軌道交通TOD開發(fā)模式研究

文/陳耀，蜀道集團(tuán)資本運營部副部長

TOD主要是指軌道交通場站（停車場、車輛段、車輛基地）的綜合開發(fā)。成都市在2019年10月下旬組團(tuán)考察了日本軌道交通TOD成熟實踐經(jīng)驗后，將該模式從單純的解決成都軌道交通建設(shè)資金投入問題，上升到城市由土地財政轉(zhuǎn)為可持續(xù)發(fā)展的高度。

成都TOD模式首先是確定土地綜合開發(fā)范圍，依托軌道交通車站進(jìn)行一體化城市設(shè)計，在一體化城市設(shè)計過程中，通過策劃定位對產(chǎn)業(yè)引入、業(yè)態(tài)分布、收益測算等通盤考慮，重新確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并以此調(diào)規(guī)后拿地。這一模式形成了TOD成都模式。具體為：

對土地政策的突破。成都市政府在2017年11月出臺了《成都市人民政府關(guān)于軌道交通場站綜合開發(fā)的實施意見》（成府函[2017]183號），將軌道交通車站周邊500至800米半徑范圍的土地、場段周邊不低于兩倍場段本體的土地確定為TOD綜合開發(fā)用地范圍，這是對土地政策的一次巨大突破。在2018年11月發(fā)布的《成都市軌道交通場站綜合開發(fā)實施細(xì)則》（成辦函[2018]192號）中，進(jìn)一步明確劃定軌道集團(tuán)實施用地不低于9萬畝，后續(xù)將適當(dāng)增加。

對規(guī)劃管理的突破。每一個TOD綜合開發(fā)項目，明確由成都軌道集團(tuán)牽頭，基于軌道交通場站進(jìn)行一體化城市設(shè)計，即將場站周邊土地作為整體，基于上位規(guī)劃、周邊既有資源（文化、產(chǎn)業(yè)、人口），通過進(jìn)行包含大交通（路網(wǎng)）、小交通（慢行系統(tǒng)）、與軌道交通場站接駁方案、策劃定位等的研究，確定該研究范圍的業(yè)態(tài)分布及占比、容積率指標(biāo)等，并以此調(diào)規(guī)或落規(guī)。這種做法將過去完全由地方政府主導(dǎo)的城市設(shè)計交由成都軌道集團(tuán)牽頭，實現(xiàn)了規(guī)劃成果與最終的產(chǎn)品利益關(guān)聯(lián)。

與區(qū)市縣的利益平衡。場站周邊的土地是各區(qū)市縣的核心利益，各區(qū)市縣如果不支持TOD模式，土地?zé)o法與軌道交通場站有機融合，開發(fā)價值大打折扣；各區(qū)市縣經(jīng)赴日本考察學(xué)習(xí)TOD案例，已經(jīng)完全支持TOD綜合開發(fā)模式，目前采取的方式是：成都全網(wǎng)（2035年線網(wǎng)規(guī)劃）75個場段、714個車站的TOD綜合開發(fā)項目中，全部場段（75個）和105個車站的由成都軌道集團(tuán)主導(dǎo)（大股東），各區(qū)市縣的平臺公司參與（小股東）。其它車站的TOD綜合開發(fā)由各區(qū)市縣主導(dǎo)（大股東），成都軌道集團(tuán)參與（小股東）。

可持續(xù)發(fā)展路徑。通過在日本的學(xué)習(xí)考察，成都市及區(qū)縣政府各方均認(rèn)識到TOD綜合開發(fā)是城市可持續(xù)發(fā)展的最好載體，但是成功的核心還需要通過產(chǎn)業(yè)引入及經(jīng)營才能真正落地。但在如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)引入上還在探索落地方案。

成都地鐵TOD模式的機會。成都TOD模式是改變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重大制度創(chuàng)新。各大建筑央企、知名地產(chǎn)開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計企業(yè)，已經(jīng)在各顯神通，積極入場。成都軌道集團(tuán)已經(jīng)拿出5個地塊通過公開出讓股權(quán)方式與開發(fā)商合作，從目前已經(jīng)確定的昌公堰TOD項目和行政學(xué)院TOD項目的中標(biāo)情況來看，地產(chǎn)商在以市場競爭方式進(jìn)入TOD成都模式賽道。而軌道板塊的寡頭央企中建、中鐵、中鐵建均期望參與TOD綜合開發(fā)，中鐵建并與成都軌道集團(tuán)成立合資公司。

成都地鐵TOD開發(fā)模式趨勢分析。目前由成都軌道集團(tuán)所屬地產(chǎn)公司、與央企合作單項目合資公司主導(dǎo)開發(fā)。以后，成都地鐵TOD的一級開發(fā)將由軌道集團(tuán)所屬二級專業(yè)化公司主導(dǎo)，其二級開發(fā)環(huán)節(jié)可能全部從成都軌道集團(tuán)剝離，交給寡頭主導(dǎo)的市場，寡頭為以地鐵板塊的五大央企（中鐵建、中國中鐵、中建、中交、中電建）為橋梁，各自聯(lián)合一家滿足成都市TOD開發(fā)要求的地產(chǎn)商搭建起來的地鐵+TOD雙寡頭組合。