存量房交易資金監管業務模式淺析

楊陽

摘要：存量房資金監管是存量房交易過程中的一個重要環節，更是規范房地產市場發展的核心部分。因此，在開展存量房資金監管業務中，確保監管資金的安全性和真實性，提升監管服務的時效性和便利性，實現信息化、無紙化的綜合模式，具有重要意義。圍繞秦皇島市存量房交易資金監管制度的建立及資金監管信息化建設中的經驗，從制度、現狀、信息化平臺建設等角度，描述構建秦皇島市存量房交易資金監管的發展歷程。

關鍵詞：存量房;交易;資金監管;安全;保障

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0064-67 收稿日期：2021-10-13

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，通常稱為二手房。因以往房地產業投資的高回報率，很多人愿意將資金投入到房地產行業。近年來，隨著房價的不斷攀升，成套交易的存量房涉及的資金也越來越多，隨之而來的資金安全問題也逐漸被房地產投資者或購房人所重視。2018年住建部《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）提出，加強房屋網簽備案的配套制度建設，加強交易資金監管，這無疑給如何開展交易資金監管業務指出了方向。

秦皇島地處我國華北地區、河北省的東北部、南臨渤海，是我國首批沿海開放城市、首都經濟圈的重要功能區、京津冀輻射東北的重要門戶和節點城市，除本地購房人群外還有大批東北及全國各地的購房人群，每年存量房交易量上萬筆，涉及交易資金過百億元。面對不同地區、不同購房需求的人群，保障房屋交易安全、便捷的完成，是房屋交易管理最終的目的。

1 建立存量房交易資金監管制度的必要性

第一，傳統的存量房交易多數依托于房地產經紀機構，少部分房地產經紀機構為謀取不當利益，利用消費者對房地產相關法律政策不甚了解的特點，直接或間接的通過押房、倒房、違法提供“過橋費”、越權經營、挪用交易資金等行為，牟取非法利益，使房屋交易雙方蒙受經濟損失。房屋交易過程中因對所交易房屋的具體使用情況、是否存在查封、抵押等限制登記情況不了解，造成買方給付資金后辦理不了權屬證書，拿不到房且要不回錢;賣方將產權過戶給買方后收不到尾款，房錢兩失等現象。存量房資金監管制度的建立，可有效保障交易雙方的資金安全，避免上述情況的發生。

第二，近年來，住建部一直著力于全面推行網簽制度，房屋網簽備案價格作為房地產市場統計監測的數據來源，應確保真實準確。但存量房網簽價格因交易主體（買賣雙方）的主觀意識和自行申報原則的影響，真實性和準確性都不能保證。隨著存量房交易資金監管制度的開展，將交易資金更大范圍地納入監管范圍，其中包括交易雙方的自籌資金及銀行貸款，大大提高了存量房交易價格數據的真實性和準確性。

2 秦皇島市存量房交易資金監管模式

2.1 秦皇島市存量房交易資金監管的原則

依托于房屋交易與產權管理信息平臺，通過與各銀行搭建資金監管系統專線，堅持“安全、便捷、計息、免費”的原則：安全——通過交易資金監管專用賬戶給付房款，實現交易資金“零風險”;便捷——監管銀行服務網點分布廣，買賣雙方可根據需要就近選擇監管銀行辦理業務，不動產登記過戶或不動產抵押登記完成后完成資金撥付;計息——繳存至監管專戶的交易資金按天計息，結算后的本息一并劃轉給收款人;免費——申請交易資金監管服務完全免費。秦皇島市存量房交易全流程，如圖1所示。

2.2 全面優化流程，推進數據共享平臺建設

存量房網簽及資金監管業務通過對存量房交易管理流程全面改造，充分利用不動產登記的共享平臺數據共享時效性，完善推送機制，取消當事人到窗口辦理業務時需提交的劃款通知書和退款通知書等紙質材料，實現存量房資金撥付自動撥款。在存量房合同撤銷后可實現自動退款，并針對交易過程中銀行卡丟失、合同丟失等情況，提供變更、修改、補打合同等功能。通過改造實現資金監管業務“一趟清”，避免了群眾奔波于銀行和大廳窗口之間，實現將資金監管流程全面優化提速，給群眾帶來更多的便利，確保交易流程一體化的便民舉措落地。

（1）自動撥付：存量房交易資金監管業務中，房產交易服務中心與銀行之間通過報文協議的方式進行通訊。由于撥付流程從手動模式要調整為自動模式，報文通訊中資金撥付通訊和退款通訊都做了較大變動，由原銀行根據交易當事人到銀行提供的劃款通知書和退款通知書的信息向房管端發起請求，并根據返回的劃款信息和退款信息辦理劃款和退款業務的業務辦理模式，改為銀行固定時間請求，房管端返回該天固定時間以前的所有需要劃款和退款的合同信息。銀行通過接收房管端返回的所有合同信息，逐一進行劃款和退款業務，將劃款金額、劃款利息和退款金額、退款利息打入交易當事人的賬戶，該通訊協議實現資金自動撥付和自動退款，并優化了對賬通訊相關功能。

（2）對賬業務：銀行需要每天按規定時間將該時間段所有交易合同的繳款和劃款、利息等信息推送到房管端，房管端工作人員需將信息與該購房合同的繳款表、劃款表、利息表進行一一核對，并將有誤信息標記展示，以方便記錄。

（3）信息推送失敗補救機制：系統在辦理資金撥付和存量房網簽合同撤銷業務過程中，會自動向銀行通過報文通訊推送數據，由于網絡問題、斷電、通訊時間過長等意外原因可能會出現一些自動推送失敗的報文數據。對于監控推送失敗的，綜合考慮數據的實時性要求和服務器的壓力，通過協同銀行端采用短時間輪詢檢查推送失敗的數據，每天定時整庫檢查的策略，以確保推送報文數據的及時性和完整性。存量房資金監管交易中心端與銀行端數據交互內容，如圖2、圖3所示。

2.3 簡化業務流程，實現資金監管自動撥付

存量房交易資金監管系統動態提取房屋交易流程信息，工作人員可以更簡便地進行業務操作核對，實現監管資金的自動撥款、自動退款。通過以上措施，簡化了同銀行之間的業務流程，極大縮短撥款、退款時間，實現了與不動產登記中心的登簿、發證幾乎同步辦理，資金監管劃款后即到即付，并結合微信公眾平臺的自助查詢服務，可讓群眾實時了解資金劃轉情況，真正實現存量房資金監管的交易、登記、劃款一體化。

3 秦皇島市存量房資金監管業務目前存在的問題

3.1 銀行系統異步造成對賬難度大

秦皇島市存量房交易資金監管采取一個監管機構多家銀行開設監管賬戶的模式。銀行通過與交易中心合作為買賣雙方提供房產過戶交易中的資金擔保服務。該模式對擴大客戶交易規模、提高業務處理能力、促進房地產交易市場的健康發展都會有極大的推動，而大量托管資金沉淀相對穩定，又會極大地推動銀行負債業務的快速發展。因銀行系統開發的異步性，不能同步資金信息，為確保資金安全需要與各開戶銀行需做好對賬工作。

3.2 屬地管理導致個別無法監管

秦皇島存量房資金監管賬戶是行政管理部門設立的專屬賬戶，各銀行開設賬戶都需要政府審批，這就造成了部分銀行開戶難，影響了銀行相關業務的開展。同時，因屬地管理，不同行政區設立多個專屬賬戶，某個貸款銀行在辦理不同行政區域房屋貸款業務時，因監管不到位，存在個別業務脫離了資金監管體系的問題。

3.3 各個地區資金監管不同步

存量房交易資金監管的安全高效管理，依托于房屋交易數據的信息化數字化建設。秦皇島各行政區基礎數據的完善程度不同，房屋交易數據與不動產登記數據的共享程度不同，交易資金監管業務的進展與模式也有所區別，部分行政區為適應本區的實際情況，在存量房資金監管業務流程上有所變通。秦皇島市各個行政區因屬地管理、交易數據的數字化建設程度等不同原因，造成了存量房資金監管的流程、范圍、時效、便捷程度等不同差異。

4 存量房交易資金監管的發展建議

4.1 加大交易資金監管制度宣傳和普及

存量房交易資金監管過程中存在交易雙方拒絕如實申報成交價格情況，存量房資金監管制度需要被更廣泛的人群了解和接受，讓交易雙方認識到存量房買賣雙方當事人選擇對交易資金進行監管，相當于為交易資金上了一道“安全鎖”：通過將交易資金繳存至監管專用賬戶，可以充分保障資金在房屋交易、登記過程中的安全。過戶成功，資金撥付給賣方，反之則退回給買方。存量房資金監管可以切實維護買賣雙方當事人的合法權益，保障交易資金安全。在加大宣傳力度的同時，應積極推進建立相應的誠信體系，對房屋交易買賣雙方的行為予以規范。

4.2 統一資金監管標準，規范房屋交易市場

存量房資金監管制度不完善，不同地區、城市資金監管的監管機構也不一致，監管方式、方法都有所不同。隨著房屋交易管理的日趨完善，房屋交易資金監管需要統一的監管標準。隨著不動產登記與房屋交易管理的分離，大家應該對重“登記”輕“交易”的思想有所轉變。房屋交易行為并非一個時間點的行為，而是從開始到結束的一個過程，存量房交易資金監管就是在這個過程中對交易資金的安全提供一種保障。國家已針對房屋交易管理出臺一系列指導性文件，但缺少上位法作為有力支持。建立健全相關的法律法規，可以更好地規范房屋交易市場，存量房資金監管制度的進一步完善和發展，同樣需要有力的法律支撐。

4.3 加強信息化建設

（1）根據《住房和城鄉建設部關于提示網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4號）的文件精神，積極推行“互聯網大廳”模式，利用“人臉比對、電子簽名、區塊鏈”等技術，加快移動服務端的建設，實現買賣雙方、房屋交易管理部門工作人員均不見面的情況下，在手機端完成存量房買賣合同網簽備案和交易資金監管相關業務的辦理。

（2）加強網絡及信息安全的管理和基礎網絡安全設施建設，樹立安全意識，務必把好信息安全的關口。由于存量房資金監管涉及的交易資金巨大，在信息傳遞過程中，需嚴格保護個人隱私信息和資金安全，避免不法分子通過網絡信息技術進行信息的查詢和篡改，造成交易雙方的信息泄露和經濟損失。