城市地下空間確權登記的相關問題

楊靜 張旭強

摘要：隨著城市對地下空間使用需求的持續增強，大量建筑物、構筑物利用地下空間建成使用，滿足了經濟發展和人民群眾的生活需要。但由于地下空間確權登記的有關法規和管理機制相對滯后，地下建筑物、構筑物無法確權登記，尤其是城鎮住宅小區配套建設的地下車庫（位），權利人的合法權益無法保障，影響了不動產的交易安全。根據相關法律法規和不動產登記工作要求，重點厘清地下空間確權登記中的實務問題，提出相關建議。

關鍵詞：地下空間;確權登記;實務探索

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0051-53 收稿日期：2021-09-30

1 地下空間確權登記的必要性

當前，我國城市受資源約束、生態壓力等制約因素，優化城市空間結構和管理格局，緩解城市土地資源緊張的問題已經迫在眉睫，地下空間逐步從開發利用轉向產權保護的階段。由于地下空間開發建設成本較高，一些經營性場所的開發建設主體急需確權登記，以保護自身合法權益，實現抵押、轉讓等相關權益。由于現階段我國城市地下空間利用及確權登記的相關法律規范尚不完善，不動產登記機構暫未對地下建筑物、構筑物進行確權登記，權利保障訴求日漸迫切。

《民法典》第345條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》規定，不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照本條規定辦理，強調不動產登記中依照“空間”的概念對權屬進行認定。上述法律法規的出臺為科學合理有序地開發利用地下空間，拓展城市發展空間提供了法理依據，但對地下空間如何確權登記并未涉及。因此，依法依規對新設立的地下空間進行確權登記，并建立與已設立權利之間的聯系，使《民法典》《不動產登記暫行條例》等相關法律制度更加具備實際操作性，確保不動產登記“地上、地下”的統一管理十分必要。

2 當前城市地下空間確權登記存在的問題

隨著城鎮住宅小區和商業綜合體的開發建設，越來越多的地下停車場成為小區、商場必不可少的配套設施，大部分人通過租賃的方式從開發建設方取得地下車庫（位）的使用權。地下車庫（位）不進行確權登記無法實現轉讓、抵押的財產屬性，權利人的合法權益也不能得到保障。因此，開發建設方和使用者對明晰產權有著強烈愿望，地下空間確權登記有著廣泛的社會需求。不動產統一登記以前，一些地方住建部門對住宅小區的地下車庫頒發房屋所有權證，但該部分建筑物沒有用地審批手續，存在車庫已辦理登記而其對應的土地未登記的問題。開展不動產統一登記以后，按照“房地一體”的登記原則，地表、地下建設用地與建（構）筑物要一體辦理不動產登記。但由于地下空間缺少用地審批手續、無法確定固定四址界線等原因，對地下車庫（位）等地下建筑物、構筑物未開展確權登記。究其原因，可以總結為以下幾點：一是地下空間產權歸屬不清晰。目前，城鎮住宅小區使用地下車庫（位）較為普遍，但由于地下空間的開發利用、銷售等管理機制不健全，地下車庫（位）的使用人與開發建設單位僅簽訂使用權租賃協議，沒有理清產權歸屬關系，權利人合法權益無法得到保障。二是地下用地審批程序不規范。在實際工作中，地下建設用地使用權沒有批準依法設立，在土地出讓合同或劃撥決定書中沒有明確地下空間的面積和用途等相關內容，確權登記時沒有記載地下建設用地使用權的依據。因此，地下空間建設用地有必要分層設立建設用地使用權，在土地出讓合同或劃撥決定書予以明確。對于地下車庫（位）建設，規劃建設部門僅明確提出車位配置比例、數量要求，并沒有要求車位的具體位置、尺寸大小、界線，在竣工驗收時也不具體核實，開展確權登記時無法對車位的界限、位置予以確定。三是人防車位產權歸屬爭議較大。一些住宅小區將結建的人防工程用于停車的地下車庫（位），并將地下車庫（位）賣給小區業主，違反了人防工程管理的相關規定，造成了產權糾紛。四是確權登記政策不完善。一方面，地下車位測量和調查技術規范尚未明確，由于對地下車位沒有永久性的固定界標，無法劃定不動產登記單元，登記機構無法對地下車位予以確權登記。另一方面，由于已經建成的地下車庫（位）在轉讓時缺少相關材料，僅通過使用權買賣協議進行轉讓，無法辦理不動產登記，影響交易安全。

3 工作建議

3.1 規范地下空間管理

在當前自然資源資產產權制度改革的大背景下，要完善地下空間產權體系、公共管理、權屬登記等管理機制，探索構建科學的地下空間三維立體權利體系，細化地下空間土地產權。對地下車庫（位）銷售不規范等問題，建議住建、人防等相關部門應進行相應的行政干預手段，規范地下車庫（位）銷售、使用行為，治理地下地下車庫（位）銷售、使用亂象。根據當前地下空間開發利用情況，要規范地下空間建設用地審批程序，單建或結建式地下空間均要完善用地審批手續，在土地出讓合同中對地下空間進行明確，繳納土地出讓金后，依據規劃、竣工材料辦理不動產登記。

3.2 健全相關政策法規

一是要明確房地一體登記原則。要依法依規設立地下空間建設用地使用權，地下建筑物、構筑物依法批準建設后，可以將地下的建設用地使用權及建（構）筑物所有權一并登記。二是要堅持無害利用原則。地下車位（庫）的確權登記，須嚴格符合法律規定，不得有損國家利益、公共利益和第三人的合法權益，要避免對地上和其他地下空間相鄰權人造成損害，盡量為他人開發利用地下空間提供便利。三是要秉持創新實踐原則。要改變過去二維測繪、權籍調查、不動產登記的思維模式，充分滿足城市發展需要，對地表、地下不動產權屬界限范圍進行明確，保障規范開發、合理利用，依法保障開發建設企業和使用者的合法權益。

3.3 制定登記操作辦法

開展地下空間確權登記，要充分征求住建、人防等相關部門建議，根據地下空間開發利用實際情況，制定地下空間的確權登記操作辦法，明確登記的內容，要按照分層設立的原則劃分不動產登記單元，明確權利人、坐落、三維界址、面積、用途、使用年限、權利性質、取得方式等登記要素，為開展地下空間確權登記提供操作依據。

3.4 妥善處理遺留問題

一是住宅小區業主已辦理地下車庫（位）房屋所有權證的，要認可證書的合法性，堅持不變不換，地下車庫（位）再次交易時，應與地上房屋所有權一并登記，地下車位（庫）不再單獨核發不動產權證書。二是建設單位已按規劃要求建設完畢的地下車庫（位）但未辦理用地審批手續的，建議補充完善用地批準手續后，參考劃撥性質辦理地下車位（庫）確權登記;如建設單位申請補辦地下國有建設用地使用權出讓手續，可按照規定補收土地出讓金后，參考出讓性質辦理地下車位（庫）確權登記。