新階段規(guī)范發(fā)展租賃住房初探

馮波

摘要：近年來住房租賃市場發(fā)展迅速，“租購并舉”的新時期住房制度加快形成，住房租賃市場發(fā)展進入新階段。在分析新階段住房租賃市場發(fā)展新格局的基礎(chǔ)上，結(jié)合住房租賃市場發(fā)展新要求，以新理念服務(wù)新格局為導(dǎo)向，從發(fā)展和規(guī)范兩個方面提出加快推進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的新舉措。

關(guān)鍵詞：規(guī)范;發(fā)展;租賃住房

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0030-33 收稿日期：2021-10-10

住房問題關(guān)系民生福祉。大力發(fā)展租賃住房是深入貫徹落實黨中央“房住不炒”決策部署的重要內(nèi)容，是解決好大城市住房突出問題的有力抓手，是有效破解以大學(xué)生、青年人為主體的新市民群體居住問題的重大舉措，也是適應(yīng)房地產(chǎn)市場新情況新變化、推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要途徑。

規(guī)范和發(fā)展是住房租賃市場運行中的兩大主題，既對立又統(tǒng)一，二者相互聯(lián)系、相互促進，要統(tǒng)籌處理好在發(fā)展中規(guī)范、在規(guī)范中發(fā)展的關(guān)系，堅持在發(fā)展中創(chuàng)新、在發(fā)展中提升，加快推進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

1 發(fā)展的新格局

黨和國家高度重視住房租賃工作，近年來住房租賃市場發(fā)展迅速，“租購并舉”的新時期住房制度加快形成。2015年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（建房〔2015〕4號），2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），兩份重磅文件正式拉開了新時期構(gòu)建“租購并舉”住房制度框架下加快住房租賃市場發(fā)展的序幕。自2017年以來，在住房租賃領(lǐng)域先后開展了住房租賃工作試點、利用集體土地建設(shè)租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點、政策性租賃住房試點等國家級試點工作，住房租賃市場發(fā)展迅猛，市場規(guī)范發(fā)展的體制機制不斷完善，專業(yè)化規(guī)模化市場主體不斷豐富，不同層次、不同品質(zhì)的住房租賃產(chǎn)品不斷增多，差異化的住房租賃需求不斷得到滿足。

進入2021年，我們邁入了全面建成小康社會、實現(xiàn)第一個百年奮斗目標(biāo)之后，開啟了全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標(biāo)進軍的第一個五年的“十四五”時期。《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)的建議》明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。“十四五”時期，租購并舉的市場發(fā)展機制將成為助力“推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”戰(zhàn)略部署的重要舉措，住房租賃市場將迎來持續(xù)向好的發(fā)展新格局。

2 發(fā)展的新要求

隨著利好政策不斷升級、釋放，各路資本大量涌入住房租賃行業(yè)，市場主體快速增加，加快推動住房租賃行業(yè)發(fā)展。與此同時，住房租賃經(jīng)營模式單一、運營不夠規(guī)范、住房租賃服務(wù)水平參差不齊，部分住房租賃企業(yè)無序擴張，“高收低租”“長收短付”以及“租金貸”等住房租賃亂象頻發(fā)，租客、房東等權(quán)益受侵害等問題屢見不鮮。這些市場亂象，是市場快速發(fā)展的產(chǎn)物，也對規(guī)范發(fā)展住房租賃市場提出了新的要求。

2020年12月16日至18日，中央經(jīng)濟工作會議以空前的高度為房地產(chǎn)市場，尤其是住房租賃市場發(fā)展做出了重要部署。強調(diào)要規(guī)范發(fā)展長租房市場，并從公共服務(wù)權(quán)利租購?fù)然⑼恋匾叵蜃》孔赓U建設(shè)傾斜、降低稅費負(fù)擔(dān)等方面提出加快發(fā)展租賃住房的重大舉措，同時要求從整頓市場秩序、規(guī)范市場行為、合理調(diào)控租金等方面著手進行規(guī)范。2020年12月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會議進一步深化了2021年住房租賃工作重點，明確要加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題;要規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè);整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。

3 發(fā)展的新舉措

站位新階段，貫徹新理念，服務(wù)新格局，強化新舉措，要堅持發(fā)展和規(guī)范兩手抓，向縱深推進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

發(fā)展方面。要扭住供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，同時注重需求側(cè)改革，打通堵點，補齊短板，貫通建設(shè)、經(jīng)營、消費各環(huán)節(jié)，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡。不斷加強住房租賃群體權(quán)益保護，逐步擴大住房租賃群體在享受公共服務(wù)權(quán)利上與購房群體上的差距，穩(wěn)定市場預(yù)期。

在政策制度上，將租賃住房從政策層面落實到法律層面和技術(shù)層面，加快制定完善住房租賃相關(guān)法律法規(guī)及建設(shè)運營技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，破解當(dāng)前政策允許、法律滯后、標(biāo)準(zhǔn)缺失的發(fā)展障礙。在制度層面明確住房租賃發(fā)展導(dǎo)向，規(guī)范輕資產(chǎn)經(jīng)營模式發(fā)展，加大重資產(chǎn)經(jīng)營模式支持力度。優(yōu)化完善住房租賃配套政策，教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等領(lǐng)域共同發(fā)力，擴大承租人享受基本公共服務(wù)權(quán)利范圍，加大住房租賃權(quán)益保護，穩(wěn)定租賃關(guān)系，逐步實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”。

在土地要素上，根據(jù)城市人口發(fā)展水平、住房保有情況、租房比例（人口比例、房屋比例）等情況科學(xué)研判住房租賃需求。結(jié)合新建、改建（改造）、盤活存量等途徑，準(zhǔn)確把握新建租賃住房需求，單列租賃住房建設(shè)用地指標(biāo)，通過盤活存量建設(shè)用地、利用集體建設(shè)用地、探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給等方式加大集中新建租賃住房用地保障。

在人力要素上，建立健全住房租賃職業(yè)教育、資格認(rèn)定（考試）體系，加強住房租賃人才培養(yǎng)。逐步形成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價、住房租賃三位一體的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)職業(yè)體系和職業(yè)教育培養(yǎng)體系，不斷提升住房租賃從業(yè)人員經(jīng)營管理服務(wù)水平。

在資本要素上，支持規(guī)范化規(guī)模化住房租賃企業(yè)直接上市融資，支持增信機構(gòu)為中小規(guī)模住房租賃企業(yè)提供融資增信服務(wù)，支持住房租賃企業(yè)通過債券市場發(fā)行債券，支持非上市住房租賃企業(yè)在合法的區(qū)域性股權(quán)市場掛牌轉(zhuǎn)讓股份。

在技術(shù)要素上，進一步加大裝配式建筑技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)等新一代建筑建造技術(shù)在租賃住房建設(shè)中的應(yīng)用，加大智能門禁、智能物業(yè)、智能電器在住房租賃經(jīng)營及生活場景中的應(yīng)用。

在數(shù)據(jù)要素上，進一步健全住房租賃市場監(jiān)測分析體制機制，加大住房租賃有關(guān)部門、企業(yè)、平臺的數(shù)據(jù)共享，實現(xiàn)住房租賃數(shù)據(jù)全域、全量、全生命周期覆蓋，建立健全住房租賃市場監(jiān)測評價體系。為精準(zhǔn)掌握市場動態(tài)、發(fā)展趨勢、供求底數(shù)提供有力支撐，為政策制定、項目投資、市場監(jiān)管提供高效服務(wù)，不斷提升住房租賃治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)水平。

規(guī)范方面。要聚焦住房租賃市場發(fā)展以及各項住房租賃試點工作中遇到的問題和短板，立足于長遠健康發(fā)展，從市場主體定位、發(fā)展模式、經(jīng)營行為等加強規(guī)范，不斷提高市場效率、提升服務(wù)品質(zhì)、增強民眾幸福感獲得感。

一是明確住房租賃企業(yè)定位。住房租賃企業(yè)是租賃住房建設(shè)、運營、管理的實施主體，也是住房租賃規(guī)范發(fā)展的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)在政策制度框架下，遵守各項法律法規(guī)，認(rèn)真履行企業(yè)社會責(zé)任提升企業(yè)價值，不斷開拓創(chuàng)新推進住房租賃事業(yè)發(fā)展。

二是構(gòu)建良性發(fā)展模式。在梳理近年來不斷涌現(xiàn)的住房租賃市場“爆雷”跑路的案件中不難發(fā)現(xiàn)，以“二房東”形式吃差價的輕資產(chǎn)經(jīng)營模式是企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營危機、跑路的根源。由于該模式投入低、租金回收高的特點，一些不法分子打著住房租賃旗號采取輕資產(chǎn)模式通過“高收低租”“長收短付”等手段，快速形成租金資金池，企業(yè)實際控制人在資金達到一定規(guī)模后攜款跑路，對外則宣稱“經(jīng)營不善”。輕資產(chǎn)模式，從良性發(fā)展的角度來說，本質(zhì)上是為租賃雙方提供更高效的租賃交易服務(wù)、更高品質(zhì)的租賃生活保障服務(wù)，而非簡單的、毫無技術(shù)含量的“吃差價”，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備推動住房租賃高質(zhì)量發(fā)展的技術(shù)力量并配備高水平的人力資源。重資產(chǎn)經(jīng)營模式，由于需要投入大量資金進行租賃房源建設(shè)（新建、改建或改造），對項目的投資選址、經(jīng)營管理提出更高要求。由于用地成本、建設(shè)成本及經(jīng)營成本與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)差異不大，在目前的租金水平來看，新建租賃住房的靜態(tài)投資回報率在3%左右甚至更低（主要取決于用地成本），實現(xiàn)正向收益甚至盈虧平衡對于租賃企業(yè)來說是一項重大考驗。在目前的政策環(huán)境下，良性的重資產(chǎn)經(jīng)營模式，應(yīng)當(dāng)充分用好政策紅利，降低用地成本（存量建設(shè)用地、集體建設(shè)用地、非住宅房屋改建）、建造成本（新材料、新技術(shù)）、財務(wù)成本（爭取財政補助、發(fā)行債券、申請稅收優(yōu)惠），同時提高租賃運營能力，提高租賃品牌價值和影響力，形成商業(yè)可持續(xù)、社會效益明顯的經(jīng)營模式。

三是規(guī)范經(jīng)營行為。針對部分住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池、哄抬租金、以“租金貸”等形式變相開展金融業(yè)務(wù)、捆綁消費、發(fā)布虛假房源信息、誘騙或迫使當(dāng)事人接受服務(wù)等不規(guī)范經(jīng)營行為，應(yīng)進一步強化監(jiān)管和規(guī)范。其一，要加強從業(yè)主體監(jiān)管，強化開展住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的自然人辦理市場主體登記及住房租賃業(yè)務(wù)開業(yè)報告監(jiān)管;其二，政府部門應(yīng)優(yōu)化租賃監(jiān)管服務(wù)平臺功能，提供房源核驗服務(wù)，社會平臺、中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)不得發(fā)布未經(jīng)住建部門核驗的房源信息;其三，對住房租賃資金實施穿透式監(jiān)管，規(guī)范住房租賃消費貸款，對輕資產(chǎn)經(jīng)營的住房租賃企業(yè)收房（應(yīng)付租金）、出房（收取租金）進行全過程動態(tài)監(jiān)管，同時建立風(fēng)險預(yù)警機制，對房源出租率偏低、收取租金難以覆蓋應(yīng)付租金時，住房租賃企業(yè)應(yīng)及時向監(jiān)管賬戶繳足備付金，以保障房東權(quán)益;其四，制定住房租賃行業(yè)經(jīng)營規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過經(jīng)營服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化不斷提升住房租賃行業(yè)規(guī)范化水平。