新階段規范發展租賃住房初探

馮波

摘要：近年來住房租賃市場發展迅速，“租購并舉”的新時期住房制度加快形成，住房租賃市場發展進入新階段。在分析新階段住房租賃市場發展新格局的基礎上，結合住房租賃市場發展新要求，以新理念服務新格局為導向，從發展和規范兩個方面提出加快推進住房租賃市場高質量發展的新舉措。

關鍵詞：規范;發展;租賃住房

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0030-33 收稿日期：2021-10-10

住房問題關系民生福祉。大力發展租賃住房是深入貫徹落實黨中央“房住不炒”決策部署的重要內容，是解決好大城市住房突出問題的有力抓手，是有效破解以大學生、青年人為主體的新市民群體居住問題的重大舉措，也是適應房地產市場新情況新變化、推動房地產業轉型升級的重要途徑。

規范和發展是住房租賃市場運行中的兩大主題，既對立又統一，二者相互聯系、相互促進，要統籌處理好在發展中規范、在規范中發展的關系，堅持在發展中創新、在發展中提升，加快推進住房租賃市場高質量發展。

1 發展的新格局

黨和國家高度重視住房租賃工作，近年來住房租賃市場發展迅速，“租購并舉”的新時期住房制度加快形成。2015年，住房和城鄉建設部出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》（建房〔2015〕4號），2016年，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），兩份重磅文件正式拉開了新時期構建“租購并舉”住房制度框架下加快住房租賃市場發展的序幕。自2017年以來，在住房租賃領域先后開展了住房租賃工作試點、利用集體土地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發展試點、政策性租賃住房試點等國家級試點工作，住房租賃市場發展迅猛，市場規范發展的體制機制不斷完善，專業化規模化市場主體不斷豐富，不同層次、不同品質的住房租賃產品不斷增多，差異化的住房租賃需求不斷得到滿足。

進入2021年，我們邁入了全面建成小康社會、實現第一個百年奮斗目標之后，開啟了全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年的“十四五”時期。《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。“十四五”時期，租購并舉的市場發展機制將成為助力“推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”戰略部署的重要舉措，住房租賃市場將迎來持續向好的發展新格局。

2 發展的新要求

隨著利好政策不斷升級、釋放，各路資本大量涌入住房租賃行業，市場主體快速增加，加快推動住房租賃行業發展。與此同時，住房租賃經營模式單一、運營不夠規范、住房租賃服務水平參差不齊，部分住房租賃企業無序擴張，“高收低租”“長收短付”以及“租金貸”等住房租賃亂象頻發，租客、房東等權益受侵害等問題屢見不鮮。這些市場亂象，是市場快速發展的產物，也對規范發展住房租賃市場提出了新的要求。

2020年12月16日至18日，中央經濟工作會議以空前的高度為房地產市場，尤其是住房租賃市場發展做出了重要部署。強調要規范發展長租房市場，并從公共服務權利租購同等化、土地要素向住房租賃建設傾斜、降低稅費負擔等方面提出加快發展租賃住房的重大舉措，同時要求從整頓市場秩序、規范市場行為、合理調控租金等方面著手進行規范。2020年12月21日，住房和城鄉建設部工作會議進一步深化了2021年住房租賃工作重點，明確要加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題;要規范發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業;整頓租賃市場秩序，規范市場行為。

3 發展的新舉措

站位新階段，貫徹新理念，服務新格局，強化新舉措，要堅持發展和規范兩手抓，向縱深推進住房租賃市場高質量發展。

發展方面。要扭住供給側結構性改革，同時注重需求側改革，打通堵點，補齊短板，貫通建設、經營、消費各環節，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡。不斷加強住房租賃群體權益保護，逐步擴大住房租賃群體在享受公共服務權利上與購房群體上的差距，穩定市場預期。

在政策制度上，將租賃住房從政策層面落實到法律層面和技術層面，加快制定完善住房租賃相關法律法規及建設運營技術標準，破解當前政策允許、法律滯后、標準缺失的發展障礙。在制度層面明確住房租賃發展導向，規范輕資產經營模式發展，加大重資產經營模式支持力度。優化完善住房租賃配套政策，教育、養老、醫療等領域共同發力，擴大承租人享受基本公共服務權利范圍，加大住房租賃權益保護，穩定租賃關系，逐步實現“租購同權”。

在土地要素上，根據城市人口發展水平、住房保有情況、租房比例（人口比例、房屋比例）等情況科學研判住房租賃需求。結合新建、改建（改造）、盤活存量等途徑，準確把握新建租賃住房需求，單列租賃住房建設用地指標，通過盤活存量建設用地、利用集體建設用地、探索增加混合產業用地供給等方式加大集中新建租賃住房用地保障。

在人力要素上，建立健全住房租賃職業教育、資格認定（考試）體系，加強住房租賃人才培養。逐步形成房地產經紀、房地產估價、住房租賃三位一體的房地產服務業職業體系和職業教育培養體系，不斷提升住房租賃從業人員經營管理服務水平。

在資本要素上，支持規范化規模化住房租賃企業直接上市融資，支持增信機構為中小規模住房租賃企業提供融資增信服務，支持住房租賃企業通過債券市場發行債券，支持非上市住房租賃企業在合法的區域性股權市場掛牌轉讓股份。

在技術要素上，進一步加大裝配式建筑技術、節能環保技術等新一代建筑建造技術在租賃住房建設中的應用，加大智能門禁、智能物業、智能電器在住房租賃經營及生活場景中的應用。

在數據要素上，進一步健全住房租賃市場監測分析體制機制，加大住房租賃有關部門、企業、平臺的數據共享，實現住房租賃數據全域、全量、全生命周期覆蓋，建立健全住房租賃市場監測評價體系。為精準掌握市場動態、發展趨勢、供求底數提供有力支撐，為政策制定、項目投資、市場監管提供高效服務，不斷提升住房租賃治理體系和治理能力現代化建設水平。

規范方面。要聚焦住房租賃市場發展以及各項住房租賃試點工作中遇到的問題和短板，立足于長遠健康發展，從市場主體定位、發展模式、經營行為等加強規范，不斷提高市場效率、提升服務品質、增強民眾幸福感獲得感。

一是明確住房租賃企業定位。住房租賃企業是租賃住房建設、運營、管理的實施主體，也是住房租賃規范發展的責任主體，應當在政策制度框架下，遵守各項法律法規，認真履行企業社會責任提升企業價值，不斷開拓創新推進住房租賃事業發展。

二是構建良性發展模式。在梳理近年來不斷涌現的住房租賃市場“爆雷”跑路的案件中不難發現，以“二房東”形式吃差價的輕資產經營模式是企業產生經營危機、跑路的根源。由于該模式投入低、租金回收高的特點，一些不法分子打著住房租賃旗號采取輕資產模式通過“高收低租”“長收短付”等手段，快速形成租金資金池，企業實際控制人在資金達到一定規模后攜款跑路，對外則宣稱“經營不善”。輕資產模式，從良性發展的角度來說，本質上是為租賃雙方提供更高效的租賃交易服務、更高品質的租賃生活保障服務，而非簡單的、毫無技術含量的“吃差價”，住房租賃企業應當具備推動住房租賃高質量發展的技術力量并配備高水平的人力資源。重資產經營模式，由于需要投入大量資金進行租賃房源建設（新建、改建或改造），對項目的投資選址、經營管理提出更高要求。由于用地成本、建設成本及經營成本與傳統房地產開發差異不大，在目前的租金水平來看，新建租賃住房的靜態投資回報率在3%左右甚至更低（主要取決于用地成本），實現正向收益甚至盈虧平衡對于租賃企業來說是一項重大考驗。在目前的政策環境下，良性的重資產經營模式，應當充分用好政策紅利，降低用地成本（存量建設用地、集體建設用地、非住宅房屋改建）、建造成本（新材料、新技術）、財務成本（爭取財政補助、發行債券、申請稅收優惠），同時提高租賃運營能力，提高租賃品牌價值和影響力，形成商業可持續、社會效益明顯的經營模式。

三是規范經營行為。針對部分住房租賃企業利用租金支付期限錯配建立資金池、哄抬租金、以“租金貸”等形式變相開展金融業務、捆綁消費、發布虛假房源信息、誘騙或迫使當事人接受服務等不規范經營行為，應進一步強化監管和規范。其一，要加強從業主體監管，強化開展住房租賃業務的企業及轉租住房10套（間）以上的自然人辦理市場主體登記及住房租賃業務開業報告監管;其二，政府部門應優化租賃監管服務平臺功能，提供房源核驗服務，社會平臺、中介機構、住房租賃企業不得發布未經住建部門核驗的房源信息;其三，對住房租賃資金實施穿透式監管，規范住房租賃消費貸款，對輕資產經營的住房租賃企業收房（應付租金）、出房（收取租金）進行全過程動態監管，同時建立風險預警機制，對房源出租率偏低、收取租金難以覆蓋應付租金時，住房租賃企業應及時向監管賬戶繳足備付金，以保障房東權益;其四，制定住房租賃行業經營規范和服務標準，通過經營服務標準化不斷提升住房租賃行業規范化水平。