住房租賃市場之國際比較

何偉 殷文凱

摘要：近年來，我國對于住房租賃市場給予了很大的政策支持，使之日漸活躍，規模明顯增長。不過，在住房租賃市場向縱深發展的進程中，一些制度性和操作上的問題逐漸顯現，迫切需要借鑒發達國家的先進經驗，規范住房租賃市場行為，保障住房租賃市場健康穩定發展。基于此，對德國、日本、丹麥和美國等不同經濟體的房地產租賃市場發展軌跡進行梳理，探究深層次邏輯，用更開闊的視野和更深入的維度總結管理經驗，同時結合我國住房租賃市場特點提出建議。

關鍵詞：住房租賃;國際比較;建議

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0025-29 收稿日期：2021-10-20

1 國外住房租賃市場發展歷程

1.1 德國房地產租賃市場高福利控穩定

從第二次世界大戰后，德國住房就出現短缺，為了滿足低收入者的租房需要，相當規模的福利性公共住房由德國政府建設。《德國民法典》是規范德國民事活動的最基本法律，1900年1月1日起實施，在住房租賃方面《德國民法典》做出了專門規定，依托這一基本法律德國社會房地產租賃市場得到了發展，房地產租賃關系進一步穩定。

《德國民法典》對于住宅租金的提高實施了租金約束，做出較為詳細的規定，有代表性的是（1）房租上限限制，3年之內出租人不得提高房租20%以上;（2）兩次房租提高的間隔不得小于1年，第1次房租提高必須在承租人入住的15個月以后;（3）對于已經存在的房屋租住合同，房租不得高于政府給出的“租金參照價格”，這個價格根據當地房屋在一段時間內相對平均價格由政府測算。但是，新出租房屋可以超過此價格的20%。

2015年6月1日起，各州政府可以在5年期限內各自出臺限制新租房合同租金額度的法案。法案要求對于沒有時間限制的長期租約，新租房合同不得漲房租超過原租房合同的10%。但是2014年后的新建住房，在第一次出租的時候，不受此法案影響。如果房屋重新徹底修整翻新，則不受此法案影響，在小規模改造的現代化改造基礎上，也不受影響。租客可以要求房東在簽約后出示所有信息，證明其漲價的合理性。為了保護承租人權益，1971年德國頒布了《住房租賃法》，2001年出臺了《住房租賃法改革法案》，既要保護房地產租賃活動，又欲推動用租賃解決長期居住問題的消費理念。3年內房租累計漲幅不得超過30%出于1974年德國《租房法》;3年內房租累計漲幅不得超過20%出于2001年德國修訂的《租房法》;3年內房租漲幅不得超過15%出于2013年5月1日德國新《租房法》，且超過20%屬違法，超過50%房東被視為賺取暴利，可入獄判刑。

德國的住房合作社聞名于世，至今已有150年，是其住房市場上的典型房屋供給方。住房合作社是有章程、有組織、有退出機制，由白領、學生、普通工人、退休老人等不同社會人群構成，通過繳納會費的合作方式籌集建房款，是解決社員住房問題的主要建房組織形式。它被稱為德國房價的穩定器。住房合作社作為一種中間形式，一方面可以供自己使用，另一方面也可以用于出租，住房合作社房屋的擁有者、使用者或者是擁有永久居住權的人，可以通過住房合作社獲得很多益處。

從存量住房的擁有者結構來看，2010年德國有41.84%的住房是家庭自有自住;45.88%的住房為居民家庭、小型物業企業以及專業的住房物業供應商持有并向社會出租;5.36%的住房是住房合作社持有并向社員出租;還有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社會底層人群廉價甚至免費提供;超過55%的家庭依然選擇租房住。

可以說，德國住房租賃市場是歐洲最大也是最成熟的。有較為完善的租房法律體系和健全的配套執行體系，2009年后德國經濟的強勁增長使其在歐盟中發揮著中流砥柱的作用，也使得德國的房地產業成為極具投資吸引力的資產類型。

1.2 日本房地產租賃市場保品質拓鏈長

由于住房緊張，日本政府多次出臺新建廉租房等政策和住房保障制度，鼓勵業主對外出租，來預防種種社會問題。二戰結束后，日本政府頒布了對土地和房屋租金進行限價的《房屋統制令》，低廉的房租誘使超過75%的居民選擇租房居住。隨著居民關系的變化，社會關系重構，居住關系也隨即發生變化，新居住需求逐漸呈現，這一靈活的居住需求需要住房租賃市場，作為可循環供應體系，充分實現房地產資源的高效配置，可以為其提供靈活、多元、舒適的居住方案選擇。

日本在1945-1975年快速城鎮化時期，規模人口流向城市，高房價使得廣大的年輕人選擇租賃，租賃家庭最高時占比至40%。1975年以后隨著城鎮化進程進入新階段，二代城市人口的出生，人口老齡化的到來，大城市人口流入規模逐漸減少，占比逐漸下降。從房屋租金來看，2013年日本的租金處于較合理水平，即使是租房壓力最大的東京，房租收入比也僅為26.7%，處于30%的合理范圍內。

自20世紀90年代，日本租金長期維持在較低水平，甚至呈現不斷下降的趨勢，租賃家庭占比不斷上升。人均租房面積也不斷擴大，租房主體越發多元化，日本房地產進入主動租賃時代。截至2013年，日本房地產租賃市場滿足了35.4%的家庭居住需求，這表明日本住房供應體系中房地產租賃市場的重要性，尤其是民營租賃越來越重要。日本租賃房屋結構整體呈現以私人房源供給為主，政府及單位供給為輔的格局，私人房源占比78.7%，政府房源占19.3%，單位房源占比6.1%，租賃房屋高層樓房占比81%以上，房齡20年以上的房屋占比約44%。為了追求更好的居住品質，部分居民主動選擇靈活性更高的租房居住方式，最典型的做法是將老舊住房出租，自己選擇租房居住，以此來提升居住品質。

日本租賃市場由于市場力量不斷增強，政府逐漸減少公租房的直接供給，民營租賃住宅占比不斷增長。日本房地產租賃市場逐漸顯現出拉動經濟、私人房源增多、機構化趨勢、區域集中度高、租客多元化、租房品質提升、注重老年人居住品質、共享居住、租期穩定、提高支付保障的特征，逐漸形成“建造-使用-改造-翻新-再使用”的獨特生命周期。

1.3 美國房地產租賃市場強法制減稅費

美國的金融業高度發達，房地產業的金融屬性尤為突出，以不動產為標的物的金融衍生產品種類繁多。19世紀晚期紐約成立了第一個住宅合作社，其發展遵循有限權益和市場等級兩條路線，一戰以后住宅合作發展主要涉及高收入人群，20世紀50年代保障性住房合作社取得了發展，進入60年代，開始施行聯邦政府補貼項目，州立機構也開始發展保障性住房，但大量為低收入及中低收入家庭服務的住宅合作社在1970年代停止。

美國公共住房政策始于1937年，政府重視公共住房建設始于1948年，《住宅法》1949年通過。20世紀60年代得到美國政府鼓勵，私人建設者積極從事低收入家庭住房的大規模興建和維修，但效果不佳;以房租補貼的低收入家庭住房保障模式是70年代主要手段。廉租房僅限于美國家庭的最低收入人群申請，由政府提供，租金通常為市場租金的50%至80%，領取住房補貼是其他低收入者解決居住問題的主要方式。包含低收入家庭的房租補貼、私人發展商的建造補貼、地方政府建造公共住房公共租賃房資金等主要來自聯邦政府財政預算。

政府建造的廉租房、開發商開發的公共住房（配建不少于總開發面積20%）、私人住房是美國公共租賃房的主要房源。在有關退出機制中，租期沒有限制，當其收入超過相應標準時必須退出，否則收取的租金比市場房租更高。低收入家庭租住私人出租房當收入超過政府要求時則停止補貼。18歲到62歲之間沒有工作或者全日制大學學習者且享受政府補貼的低收入者，必須履行每個月參加社區服務8小時以上的義務。

發行債券是地方政府建設公共住房籌集資金的方式，本金和利息由中央政府支付;政府對于除自有資金和商業貸款外的私人發展商建造公共住房資金給予貼息，發展商僅承擔1%的利息。公共住房收取的租金還用于支付房屋的維修和運營費，當租金不足時，由中央政府提供資金補貼。

美國房地產租賃市場規模化且專業化，市場主體中相當大比例是機構出租房，在各類租賃住房的供給主體中，公寓出租業占住房出租業總體的90%以上。機構運營方逐步提供了多樣化的服務，比個人房東提供了更加良好的租住體驗和服務體驗;同時，完善的底層法律也充分保障了租戶權益。房地產投資信托的建立，為住房租賃市場培育了大量專業化程度較高的機構主體，使得美國住房租賃市場發展良好，其收益主要來自資本增值收益和租金收益，美國法律規定房地產投資信托90%的稅后利潤強制分配給持有人。美國還運用稅收手段支持租賃住房經營者，如將住房租賃投資經營的正常成本（裝修改造費用、折舊費、維修費等）納入經營者收入稅基扣減項目，大大降低了租賃機構的運營成本。

2 國際比較與建議

全球各經濟體在房地產市場表現出極大差異性，陷人高房價困境會帶來各類經濟和社會問題;暴漲暴跌會引發金融危機;房價長期穩定使得居者有其屋。中國在防止過熱流通的嚴厲調控政策下，房地產銷售市場逐漸回歸理性，消費心態逐漸趨于平和，房地產租賃市場不斷發展;同時伴隨著激勵政策的助推，在房地產租賃市場不斷擴大基礎上，租金水平穩定持續增長。

2.1 國際比較

在房地產領域必須法律法規先行。美國先后出臺了《住宅抵押貸款法》《住宅和社區發展法》《住宅與經濟復蘇法》《國家住房法》《住宅與城市發展法》等近30部對低收入群體的住房保障相關法案。英國先后出臺了《住宅法》《住宅補貼法》《住宅租金和補貼法》《社會保險和住房福利法》《租賃改革、住宅和城市發展法》等。德國先后出臺了《住宅法》《房租補貼法》《租房法》等。日本先后出臺了《住宅金融公庫法》《公營住宅法》《住宅公團法》《地方住宅供給公社法》《住宅建設計劃法》《居住生活基本法》等。韓國先后出臺了《住房供應法》《住房建設促進法》《租賃住房建設促進法》 《租賃住房法》等。南非通過《憲法》明確規定“人人有權獲得適當居所”，先后出臺了《住房法》 《住房消費者保護措施法》 《租賃住房法》《社會住房法》等。中國先后出臺了《城鎮廉租住房管理辦法》《經濟適用住房管理辦法》《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》《關于進一步強化住宅工程質量管理和責任的通知》《關于加強保障性安居工程質量管理的通知》等。

中國城鎮居民租賃比例低于多數發達國家，2000-2010年城鎮家庭租房比例維持在21%左右，其中2000年有14%的家庭租公房，6%的家庭租商品房;2010年有2%的家庭租公房，19%的家庭租商品房。而租賃市場是發達經濟體住房供給的主力，多數發達經濟體的租賃比例在35%以上，如德國（55%）、日本（39%）、美國（37%）、瑞士（57%）、韓國（45%）。發達經濟體住房市場的發展普遍遵循“管制（房荒與介入管制） -供給 （改善與規模建設） -租賃（存量與轉向租賃） -市場（制度與抑制投機） ”的發展脈絡。

2016年房屋交易市場GMV （城市年租金）中、美、日排序中國雖位列第一，但是租金規模與交易市場規模比值僅為7%，美國為50%，日本高達72%，國內一線城市與國際大都市的GMV也存在顯著差距，在近40年的房地產發展中中國住房租賃市場始終處于自發狀態。

2016年《日本住宅經濟數據集》統計顯示，在部分發達國家中，德國存量住房中出租住房占比最高，達54.3%，美國、英國、法國、日本四國存量住房中，出租住房占比相似，均在34.7%-37.1%間。

2.2 相關建議

第一，從社會文化層面大力宣傳租房居住理念，剖析租房居住優勢，結合人口流動性、學業流動性和擇業流動性特征，啟發新一代家庭嘗試公寓酒店式居住模式。

第二，根據中國市場環境及生活水平發展趨勢，提供政府房源、機構房源、私人房源共存均衡發展環境，提供公共租房服務產業鏈（使用-維護-改造-修繕-再使用），提供線上全程全區域連帶責任服務，減少租戶的負擔，降低租戶維權成本，引導新一代家庭主動選擇租賃居住方式。

第三，建立健全有針對性的專屬政策制度，對于不同收入階層有相應的制度政策保障其居住權。建立健全監督、退出機制，并引入義工服務機制，用力所能及的勞動換取福利，充分運用社會力量喚起人性勤勞、責任、擔當的行為。

第四，增加持有住房稅賦，按照房產持有單位（與人口相關）確定稅率，隨持有房產增多，稅率遞增;減少租賃住房稅賦，按照租賃單位（與人口相關）租賃期長短確定稅率，隨租賃期長，稅率遞減。

第五，增加福利補貼方式，創新補貼供給方。集政府、企業、公益組織、個人等多元化補貼，提供非政府補貼供給方其供給價值轉化途徑。按照租賃期長短確定不同補貼標準。

第六，提供不同品質的租賃住房，滿足不同消費理念消費者的租賃需求，用租賃房屋產品品質提升，保護革新的思想和革新認識。

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