二手房指導(dǎo)價(jià)的邏輯與爭(zhēng)議

從今年2月深圳開始實(shí)施的二手房指導(dǎo)價(jià)，目前已經(jīng)得到很多城市的效仿。截止到8月底，已經(jīng)有12個(gè)城市采用這項(xiàng)政策。這項(xiàng)政策目前爭(zhēng)議甚大，有必要討論一下。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多層次的綜合市場(chǎng)，既包括土地和新房市場(chǎng)，也包括二手房和住房租賃市場(chǎng)。一些一線城市和少數(shù)二線城市，已經(jīng)完全進(jìn)入二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，二手房的成交量與金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房市場(chǎng)。上海2020年二手房成交量達(dá)到30.2萬套，是新房成交量的3倍多;北京二手房成交量15萬套，新房成交量只有4.9萬套，也是3倍多。像南京這樣的強(qiáng)二線城市，2020年二手房成交量達(dá)到12.2萬套，超過新房成交量的8.6萬套。所以穩(wěn)定房?jī)r(jià)絕不僅僅是穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格。

在以往，二手房?jī)r(jià)格是完全市場(chǎng)化的價(jià)格，我在這里說完全市場(chǎng)化，并不是指一個(gè)類似于完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上，無數(shù)的買家之間會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)，無數(shù)的賣家之間也會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)，最終形成一個(gè)聚點(diǎn)均衡價(jià)，這個(gè)價(jià)格很穩(wěn)定。但任何一個(gè)城市二手房市場(chǎng)，哪怕是那些二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，雖然總體上看買賣雙方人數(shù)眾多，但產(chǎn)品并非標(biāo)準(zhǔn)化板塊，差異顯著。某一區(qū)域的二手房買家和賣家都極為有限，無法形成一個(gè)類似于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)那種穩(wěn)定的價(jià)格，其價(jià)格其實(shí)是一個(gè)區(qū)間而不是一個(gè)點(diǎn)，最終成交價(jià)格在區(qū)間內(nèi)任何地方都是有可能的。根據(jù)英國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家埃文斯的說法，任何一套二手房的最后成交價(jià)格可以離評(píng)估價(jià)格有10%的差異。有鑒于此，地方政府想控制二手房?jī)r(jià)格是非常困難的。

從2016年這一波房地產(chǎn)調(diào)控開始，很多城市已經(jīng)習(xí)慣于對(duì)新房直接限價(jià)。在正常情況下，新房由于土地和建筑成本更高，并且在各種營(yíng)銷和人們喜新厭舊心理的加持下，本來價(jià)格就應(yīng)該高于同區(qū)域的二手房。相對(duì)而言，一個(gè)城市開發(fā)商也就十來家，地方政府的限房?jī)r(jià)、限地價(jià)也容易操作。對(duì)新房?jī)r(jià)格的控制方法簡(jiǎn)單有效，直接放緩甚至不發(fā)預(yù)售證就可以。但接踵而至的問題是，新房一旦銷售后就成了二手房，這些二手房最終價(jià)格仍然無法控制，那么穩(wěn)房?jī)r(jià)也就成了空談。于是地方政府又只能強(qiáng)令新房3-5年不許再銷售。同時(shí)，新房的嚴(yán)厲限價(jià)導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格有了巨大的套利空間，但搖中的概率無異于中彩，最終很多人還是會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格并沒有顯著降低。實(shí)際上從去年下半年的上海和今年上半年的杭州，二手房?jī)r(jià)都創(chuàng)了新高，再往前，深圳也是如此。

由于現(xiàn)在新房限價(jià)，那么二手房指導(dǎo)價(jià)只能比限價(jià)的新房還要低，否則不合邏輯。這意味著二手房指導(dǎo)價(jià)要大幅低于市場(chǎng)成交價(jià)或者掛牌價(jià)。像廣州著名樓盤珠江帝景，貝殼掛牌價(jià)在每平方米9.2萬元，而二手房指導(dǎo)價(jià)只有每平方米5.4萬元，幾近腰斬。如此大的降幅，對(duì)于二手房主來說是不可能接受的。這也是很多人認(rèn)為這個(gè)政策對(duì)二手房實(shí)際成交價(jià)格不會(huì)有多大影響的重要原因。市場(chǎng)總能找到法子，可以有陰陽合同或其他規(guī)避措施，如裝修或車位另算等。

這個(gè)判斷我總覺得太樂觀了。二手房指導(dǎo)價(jià)格在買賣雙方之間打下了一個(gè)楔子，使得交易更難達(dá)成。交易需要考慮成本，這個(gè)政策無形之中提高了二手房市場(chǎng)的交易成本，降低了交易量。包括二手房市場(chǎng)在內(nèi)的資產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系是同向的，即量的下降會(huì)導(dǎo)致價(jià)的下降。個(gè)中原因在于，交易量降低后，二手房市場(chǎng)的成交時(shí)間延長(zhǎng)會(huì)影響業(yè)主的心態(tài)。可能更重要的是，商業(yè)銀行以二手房指導(dǎo)價(jià)或參考價(jià)作為發(fā)放貸款的基準(zhǔn)，即使有陰陽合同或者規(guī)避措施，買家也需要籌措更高的首付，這個(gè)首付比例的提高程度幾乎是翻倍的，這對(duì)買家是極為不利的（不過，商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)隨著買家首付比例的提高而降低）。二手房買家只能減少需求，最終成交量繼續(xù)萎縮。2021年8月，深圳二手房成交量已經(jīng)降低到2043套，同比暴跌8成。二手房成交量萎縮之后，很多賣舊買新的需求也會(huì)減少，這也間接有助于新房需求的減少并穩(wěn)定新房的價(jià)格。

但是天下沒有免費(fèi)的午餐，這樣一種措施并沒有真正減少居住需求，它可能改變的是人們的租買選擇并刺激房租上漲。8月31日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。地方政府正在依此把控。

作者簡(jiǎn)介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)

阿里巴巴商學(xué)院。