房地產企業財務風險管理與內控建議研究

蔣仕琴

房地產企業對于國家經濟的發展發揮著至關重要的推動作用，因其自身規模比較大且產業鏈條較長，對于國家經濟、信用體制、社會就業等方面都有著不可忽視的影響。與此同時，隨著我國房地產調控政策也越來越嚴格，房地產企業自身具備的償債壓力及財務管理成本均不小。在此大環境之下，房地產面臨著不小的財務風險，本文研究探討了房地產企業內部控制管理存在的一些問題，并給出了一些健全房企財務風險管理與內控建議，以期促進房地產企業的健康、穩定發展。

一、引言

房地產企業在日常經營活動及發展中暗藏著諸多風險，尤其是財務內控方面，其存在的風險主要包含投資風險，籌資風險，資金回收及運營風險。房地產企業投資方案不科學，會造成企業無法達到預期的經濟收益目標;房企籌集資金渠道出現問題，無法及時回收企業資金或企業運營水平低下，都極易導致企業發生資金鏈斷裂，使得房地產企業陷入財務困境，給企業發展帶來巨大的不利影響。

盡管現階段房地產企業也無法完全實現規避這類風險，但仍舊可以采取一些應對手段和方案，在最大程度的幫助企業規避、降低不必要的風險。因此，房地產企業應當積極主動采取一些措施，如充分了解市場發展情況，結合自身企業運營發展特征，具備正確的風險意識，根據企業戰略發展方向，優化完善自身財務風險內控體系，有效降低企業財務風險，幫助房地產企業在激烈的市場競爭環境中立于不敗之地。

二、房地產企業內部控制管理存在的一些問題

（一）內部控制體系不健全，內部控制風險意識不足

房地產企業如若想要提升自身防范財務風險的水平，就應當重視建立并不斷完善自身的內控體系。不過目前階段不少房地產企業均存在內部控制體系不健全現象，體系建設還處于初步階段。其次，盡管很多房地產企業確立了相關的內部控制制度和體系，但制度的執行和落實力度不強，導致制度成為“一紙空談”。另外，大多數房地產企業的管理層及員工還存在內控意識不足的情況，在確立企業內部控制體系過程中，并未充分結合房地產企業自身戰略發展規劃，不具備科學的財務風險評估標準，確立的內部控制體系內容流于形式，此類問題的存在也導致體系難以落到實處，房地產企業防范財務風險水平也沒有得到切實提高。

（二）投資決策缺乏規劃性，內部控制管理內容浮于表面

隨著市場競爭越來越激烈，房地產企業想要更長遠的發展，就需要重視提高企業經濟利潤。因此，企業在下達投資決策前，應具備科學有效的投資分析計劃，健全完善投資全鏈條內部控制管理，這有利于房地產企業在激烈的市場競爭環境中發揮出自身發展優勢。但現實情況是一些企業在下達投資某項目的決策前，并沒有進行科學、規范的投資分析，做出的決策缺少規劃性和前瞻性，盲目投資現象較為嚴重;還有部分房地產企業在下達投資決策命令時，僅僅根據自身經驗以及個人主觀判斷來下達相關指令，并沒有采取健全有效的內部控制方案及規范統一的決策流程。更有甚者不少房地產企業在項目建設，成本管理控制，銷售等各個環節中，都不重視內控工作的開展，企業的內部控制體系更多只是浮于表面，造成房地產企業項目真實運營情況和前期企業的決策分析內容存在一定差距，造成企業項目損失，不利于房地產企業的長遠發展。

（三）資本結構不合理，資金使用不科學

因房地產企業擁有自身的特殊性，企業在運營發展過程中需要大量資金，屬于資金密集型行業，因此資本結構的優劣在很大程度上會影響到房地產企業的運營發展，優秀的資本結構能促進企業往更好的方向發展，科學健全的內部控制體系能夠在第一時間監督管理企業資金支出流入及企業資產與負債占比情況，其能夠有效幫助企業防范財務風險。但實際情況是不少企業因為不具備科學完善的內部控制體系，只是盲目繼續使用以前的企業運營管理手段，并沒有在第一時間了解市場發展方向及國家政策的變動情況，企業籌集資金渠道單一，沒有主動尋找更多的籌集資金渠道;同時企業也沒有密切關注運營的每一個項目中投入與產出配備情況，企業資金在使用過程中并沒有一個科學有效的使用方案，導致企業資產負債率水平較高，資本結構不合理，給房地產企業未來的運營發展帶來了不少的財務風險。

（四）缺乏科學完善的風險防范體制，內控環境弱

房地產企業想要更健康長遠的發展下去，就必須重視自身風險防范體制的建設工作，同時也不能忽視創造優質內部控制環境的重要性。現如今盡管不少房地產企業已經具備了內部控制體系，不過因為建立時間不長，企業內部控制方案還比較落后且缺乏多樣性，企業在執行落實時缺少規范性、系統性，同時還存在信息化網絡水平不足，缺乏相關的風險預警指標等問題，這類問題就導致了房地產企業風險防范、監督管理的效果不佳。此外，一些企業還存在工作人員專業素養參差不齊，內控體系執行力度不足，企業財務管理水平不高等問題，進而造成企業內部控制環境創造不到位，企業防范風險水平不高，導致房地產企業戰略發展目標難以達成。

三、關于強化房地產企業財務風險管理與內控的幾點建議

（一）確立健全有效的內部控制體系，提升房地產企業風險管理能力

由于國家政策在不斷調整優化，市場環境也在不斷變化，房地產企業想要提升企業風險防范水平，就一定要確立健全有效的內部控制體系。首先，企業應充分了解國家有關法律，同時根據企業自身實際發展情況及特征，確立一套與企業戰略發展方向相一致的財務內部控制體系與相關監督管理體制。其次，房地產企業還應重視對企業全員的培訓工作，尤其是關于風險意識的強化工作，讓企業所有員工都具有正確的風險意識，明確職責權限，主動參與到企業的內部控制工作中來，營造一個優秀的內部控制環境，幫助房地產企業減少財務風險。

（二）制定科學完善的投資決策程序，強化過程控制與事后考核

隨著市場環境的不斷變化，國家的宏觀調控的進一步深入，行業競爭也愈演愈烈，在此大環境之下，完善科學的投資方案，健全的內部控制體系，都能夠有效幫助房地產企業防范市場風險，幫助提升企業經濟效益。首先，企業應設立專門的投資管理部門，結合企業自身發展方向及市場供求關系，充分了解吸收國家有關法律及政策內容，來分析預測企業項目的開發成本、售價等內容，從而制定出一套科學、完善的企業決策程序。其次，房地產企業還應加強企業投資的內控管理，如果現實情況和企業原先制定的投資方案存在偏差，就應在第一時間分析并找出造成該偏差的原因，同時制定科學有效的應對方案。最后，房地產企業還不能忽視投后評價體系的確立，可以將企業項目投資評價放入企業績效考核指標之中，有效激發企業工作人員工作主動性，幫助企業投資目標達成。

（三）確保合理的資本結構，科學配置企業資金并優化資金利用

企業想要提升自身風險防范能力，就應重視企業自由資金流，充足的企業自由資金流能夠有效降低風險發生的可能性。因此，企業需要重視優化自身資本結構，科學分配并合理使用企業資金。首先，房企應主動尋找更多的籌集資金方式和渠道，結合成本效益原則，制定完善有效的資金籌集規模，從而使得企業資本結構更加合理。其次，房地產企業不能忽視資金預算管理工作的開展，應切實做到每年，每季度及每月都開展資金預算管理工作，并督促且有每個部門的主要員工都積極參與到該工作之中，提升各部門之間的協同能力，制定科學完善的資金預算管理方案，避免企業發生資金短缺的情況。最后，房地產企業在制定資金預算過程中，不能忽視企業整體目標，協調企業每個項目投入和產出的配比情況，優化配置并且科學使用企業資金，從而幫助企業提升資金利用率。

（四）確立風險預警體制，創造優秀內部控制環境

確立完善有效的風險預警體制，同時具備優秀的內部控制環境，兩者結合在一起，能夠有效幫助提升房地產企業防范財務風險能力。現如今房地產企業除了需要擁有健全合理的治理結構，規范統一的制度流程，真實有效的數據，優良的內控環境及高素養的工作人員之外，還需要在第一時間建立起監督體制，時時監控企業運營管理過程中可能潛在的風險。同時結合企業真實運營情況，完善風險預警體系，從而幫助提高房地產企業風險預警及防范水平。首先，房地產企業應結合企業的相關財務數據，深入了解并且科學分析房地產企業情況，結合分析結果在第一時間作出有關反應，并將其作為房地產企業風險預測的基礎;第二，企業需要建立財務監測分析指標體制，根據房地產企業真實運營發展情況及企業特點，選擇獲利水平，償債水平等這些內容作為企業重點監測指標，設立風險預測點一級警戒線，同時每隔一段時間對其整理分析;第三，房地產企業要擁有一定的免疫力，對于預警體系之中預警的漏洞以及問題，需要在第一時間確定有關解決方案，幫助健全完善企業財務風險預警體系，同時將這類風險出現，惡化以及調整解決的整個環節內容，存儲到企業相關數據庫之中，有利于房地產企業在未來更好的應對此類財務風險。

四、結語

在國家房地產政策越來越嚴格的大環境之下，房地產企業需要更加重視財務風險和內控風險防范工作的順利開展，通過科學分配企業資金，建立健全有效的風險預警和監督體制等措施，切實提升企業應對風險的能力，進而幫助企業實現自身戰略目標。

（作者單位：安徽信亞云谷軟件園投資有限公司）