基于房地產企業成本控制的探討

陳欣然

雖然房地產行業的利潤很大，但這個行業的競爭力也是非常激烈的，再加上國家的一些政策性要求，房地產企業想要在行業里立足并發展，必須有效的避免了潛在的風險，成本的支出也鎖定在一個合理、可控的范圍內，有效的完成了房地產企業降低成本、提高效率的目標，同時也確保了企業的經營業績水平維持穩步上升的狀態。本文將進一步對房地產開企業成本控制進行闡述和分析。

房地產成本控制作為房地產企業開展項目建設環節中主要的工作內容，全面貫穿于整個項目施工過程中，為了給房地產開發企業創造更好的效益，就要給予成本控制工作充分注重，加大成本控制力度，實現企業成本控制質量的提升，在減少不必要成本投放的基礎上，促進房地產開發企業健康發展。

一、房地產企業成本控制的基本概述

針對房地產企業來說，其作為一個時間成本投放較長的工程，從房地產開發項目規劃開始，直到房地產開發項目竣工結束，整個環節中涉及了諸多企業，由于整個環節中還包含了可行性探究、規劃勘察、施工準備等環節，且各個環節均需要得到有關部門的合作和支持。其中涉及了房地產開發企業、規劃企業、勘察企業、市政機構等。房地產開發企業在依賴于政府宏觀調控政策的引導的基礎上，還要結合具體狀況對房地產開發項目進行適當修整，以此提升房產供應量，在確保房產整體質量的同時，還要迎合房產價格滿足群眾需求，在此過程中，房地產開發項目全過程成本控制將會發揮著關鍵性作用。這就要求相關人員結合實際情況統籌全局，做好組織配合工作，從工程項目全過程入手，做到各個環節科學把控，以此實現項目資金的充分應用，在減少成本投放的基礎上，給房地產開發企業創造更好的效益。

二、房地產企業成本控制中存在的不足之處

（一）收益評價指標反映的落實力度不足

從之前一些房地產企業的會計年報中可以知道，企業的業績的變動性是相對比較明顯的。房地產項目的建設周期比較長，在這期間的業績是很不理想的，但在驗收和出售之后，之前的預收款項都會被確認為企業收入。如果是發生在一個會計期間內，對于業績的評估還算合理，但由于房地產行業的建設周期長等特點，往往成本支出和賬款收回中間已經隔了好幾個會計期間，所以在企業的業績評價中，很難客觀地反映出這一特點，此時成本控制所表現出來的適用性不強。對于房地產企業而言，不能僅僅只通過指標來評價企業的發展潛能和業績水平，必須結合具體的指標，全面的了解整個企業的信譽度和潛在的發展潛力，只有全面的評估，才能掌握企業的真實運營情況，做好成本控制。

（二）房地產成本與售價存在不配比性

房地產行業和其他的行業有所不同，由于房地產商品開發周期很長，房地產企業在短期內是無法取得成本的，這就造成了企業投入的成本和產出后的收益出現了不平衡。主要原因有兩點，第一，在建設初期，房地產企業投入了大量的資金在建設房地產項目上，完成一個項目所要花費的工期比較長，財務中的應收款項遲遲不能確認為收入，一定程度上阻礙了配比原則的應用。第二，房產中不同的樓層、朝向、還有房型等都會對房屋的銷售產生一定的影響，因此，在計算和預測成本的攤算過程中，由于并沒有詳細的對樓盤的樓層、朝向進行嚴格分析，對于企業真實的經營成果是很難保證和計算的。

三、房地產開發企業成本控制的構建

（一）決策階段

對于決策階段成本來說，投放相對不多，一般需要對房地產開發項目的規范性以及經濟學等內容加以細化和探究，以此對房地產開發項目選址以及投資等進行明確。

（二）準備階段

在準備階段中，涉及的企業需要準備大量的資金，通常以土地所包含的資金為主，例如土地轉讓資金、有關稅務資金、土地補償資金等，同時對擬建項目加以綜合探究，并對房地產開發項目所在位置進行考察，根據考察結果，對房地產開發施工環境中所產生的各項費用進行預測。此外，還要對房地產開發所在位置的供水、通電等費用進行核算，在此環節中不僅涉及了項目設計成本，同時還包括了準備環節中產生的人工成本。

（三）施工階段

施工環節成本作為房地產開發項目施工成本占比較大的環節，在此環節中涉及了工程項目施工成本、附屬工程施工成本和其他成本等。例如排水系統、供電系統等建設成本等。此環節成本還涉及了大量的人工成本、施工材料成本以及施工設施成本等。因此，做好該環節的成本控制工作是非常必要的。

（四）銷售階段

銷售環節作為對房地產開發項目營銷的主要環節，在此環節中投放的成本主要以人工成本為主，其中包括管理成本、財務成本以及營銷成本等。因為房地產開發銷售時間相對較長，并且成本可變性比較高，在此環節中開展成本控制工作將會面臨一定困難。

四、房地產開發企業成本控制對策

（一）加強準備階段的成本控制措施

房地產開發準備環節涉及的內容在于結合決策方案來執行，充分落實決策人員的決定。在此環節中，開展成本控制工作，應該做好設計環節的成本把控，同時加大對招投標環節的監管力度。首先，房地產開發企業應該對此環節涉及的成本加以綜合把控，同時在明確擬建項目規劃以及施工位置以后，結合該領域的真實狀況和土質特性等內容，科學設定工程方案，并根據施工現場真實狀況，對施工場地以及空間進行合理規劃，以此保證工程和環節的統一發展。其次，在準備環節中，房地產開發企業應該對施工圖紙進行核查，保證圖紙規劃的完善性，找出設計中存在的問題，并和設計企業一同商議進行修整，以此防止在施工過程中常常發生設計變更現象，加劇成本投放。最后，針對工程項目招投標來說，房地產開發企業應該根據自身標準，秉持公開、公正的原則來開展工程招投標工作，在進行承包企業選擇的過程中，不能一味的減少工程成本投放而選擇價格低廉的企業，而是需要注重企業的整體品質和資歷，保證有關合同的精準性，在此環節中，對施工設計方案進行考察，以此確保后續工程項目整體施工質量。

（二）加強施工階段的成本控制措施

在施工環節中的成本控制通常以房地產開發企業盡可以防止工程變更或者承包企業索賠為主，一旦發生其中一個問題，必將會給企業帶來嚴重的經濟損失。所以，這就要求房地產開發企業建立完善的管理體系，對施工環節中各個企業的職責以及義務加以明確，防止發生徇私舞弊的狀況。針對索賠管理來說，房地產開發應該構建規范的監管體系，并設定專業的監管部門，做好成本管理工作。同時，施工企業還要對工程項目材料成本投放、人工成本投放以及施工設施成本投放等進行評估，嚴格把關，在保證施工質量的基礎上，做好人員分配工作，以此保證施工工作順利發展。

（三）加強銷售階段的成本控制措施

銷售環節的成本把控作為評估前期成本管理成果的核心環節，在此環節中，成本投放一般以人工成本為主，所以，房地產開發企業不但要制定完善的人員管理機制以及成本管理對策，同時還要做好活動策劃以及推廣等工作，減少營銷時間，讓資金盡可能快速回籠，以此促進房地產開發企業健康發展。

（四）加大成本監督力度

成本控制貫穿整個企業生產流程，從事前對成本的規劃，事中對成本的監督以及事后對成本控制的總結。從事前規劃來看，可以使用的方法有預算分析和加強指標的分解等，對初始目標成本進行設定，事后的分析主要是對房地產企業初始設定的目標和實際花費成本進行對比，分析差距產生的原因，并采取相應的措施解決此類問題。相對之下，事中監督工作的復雜性和繁瑣性遠超出了事前規劃和事后總結，通過對成本進行監督，可以有效的執行事前所規劃的具體成本控制措施，并為企業成本控制提供了一個明確的方向。因此，成本監督對于企業而言尤其重要，房地產企業的成本較高，周期又長，需要經過層層驗收工序才能完成，這就加大了成本監督的難度，但從內部控制的角度來看，將成本監督的重點放在企業的工作流程上，可以減小成本監督的難度，同時保持了成本監督的有效性。

（五）增強財務風險的防范能力

隨著經濟的不斷發展，社會經濟形勢也在不斷變化，由于房地產企業自身對于資金的需求量非常大，同時也就造成了企業面臨著資金風險。通過內部控制體系控制企業風險的發生，加強對企業風險的管理，構建企業的內部控制體系，比如授權管理控制、人力資源控制等。與此同時，需要在企業內部搭建信息共享平臺，保證員工和企業高層所獲得的信息具有一定的對稱性，為企業管理人的決策提供可行依據。

（六）完善資金管理

房地產企業跟市場上其他的企業比起來，具有高風險、高收益的特點，對于房地產企業而言，資金是企業發展和運營的重要命脈。因此，房地產企業在控制企業成本的同時，必須加大重視力度，以此來對企業的資金流轉進行合理、嚴格的把控，避免企業出現不可挽回的損失。通過合理的資金控制，可以大大縮短房屋預售的時間成本，從而提升企業資金的回轉效率，避免企業在資金上出現較大的風險。建立完善的資金管理制度，才能從根本上控制企業的資金流動，保證了企業的順利運營。

五、結語

總之，對于房地產企業來說，要想挺過“市場寒冬”，實現自身的健康可持續發展，就一定要善于從自身入手來尋找問題的解決方案。而綜合各個企業的發展實際可以知道，不斷的提高企業成本控制工作的水平對于企業的長期穩定發展是必須的，因此，在今后的工作中，房地產企業一定要將這項工作水平的提高作為發展重點。

（作者單位：河南易升合置業有限公司）