淺論房地產企業開發成本控制的重點與措施

劉巍

近年來我國大力發展房地產業，這也使得房地產業在發展的過程中實現了促進我國的國民經濟獲得了有效提升，而且隨著我國房地產企業整體數量的激增，這也使得房地產企業之間的競爭壓力也存在著逐漸向上的發展趨勢。對此，在開展房地產企業開發工作的過程中，企業必須要實現將成本控制工作落實到位，這樣才能保證通過有效措施的應用來降低自身的成本，并獲取更高的利潤，這樣才能保障自身的長久發展。

我國房地產行業在發展的過程中經歷了一個變化時期，這也使得我國宏觀調控對房地產行業的影響帶來了阻滯的作用，這就使房地產企業在競爭的過程中，越來越難實現提高自身的經營利潤。當前，很多房地產企業自身在成本控制上還不完善，在管理的過程中也缺乏了科學的管理體系，因此很多房地產企業無法根據市場的變化進行調整，所以為保障房地產企業的有效發展，并在新形勢下實現提升其企業利潤，則必須要實現對成本的有效控制，這樣才能在降低成本的同時，提高其的經濟效益。

一、當前房地產企業開發成本控制的現狀與問題

（一）當前房地產企業開發成本控制的現狀

在很長一段時間內，受計劃經濟體制的影響，企業在發展的過程中受到了抑制，但是在那時房地產企業也獲得了豐富的經驗，并在后續階段中克服了自身的不足之處，這就使得在借鑒了西方的成本控制模式后，使得房地產企業在開發成本控制上得到了快速的發展[1]。同時，當前房地產企業在觀念上已經有了變化，而且對成本控制工作的開展也有了全面地了解，在明確到成本控制工作開展的意義后，各企業也紛紛借鑒學習有效的管理方法和已成功的經驗，而且當前我國政府對房地產企業也做了相應的扶持工作，所以與本國國情相結合，并實現對外來技術和方法的有效吸收、應用，就能保證成本管理的理念可以向技術領域進一步發展，并保證成本控制工作能夠落實到成本管理的每一個環節當中。經過幾十年的發展探索，我國房地產企業在開展成本控制工作上已經形成了一套系統的理論，而且在日常工作開展上，也實現了將成本控制工作落實到位，但是當前在運轉的過程中仍存有許多問題，這也使得房地產企業必須要實現根據市場實際需要來進行制度的調整和完善，這樣才能保證對成本進行控制，并真正提高自身的利潤。

（二）當前房地產企業開展成本控制的問題

1.當前房地產業在進行成本控制工作開展時缺乏了科學性，這導致房地產企業在進行成本開發時，往往就缺乏了對經營管理理念的應用，而且也忽視了作為決策服務而開展的管理決策工作，這就導致在進行成本核算時，只有在項目結束后才能進行結算，因此這也使得財務管理工作的開展就存在著滯后性[2]。并且，對于房地產企業而言，其整體經營活動呈現著動態性，所以如果只在事后進行總結，則必然會導致無法真實反映企業管理工作中存在的一些問題，尤其是對于一些大規模的企業而言，這就很難實現對于其開發項目的成本進行真實反映。

2.當前房地產企業在進行項目成本開發時，往往也存在著成本管理認識不清且思維落后的現象。在長期的發展過程中，很多企業在進行發展時更加重視自身的經濟效益和發展規模，這就導致在進行實際項目開發時，就忽視了開發過程當中決策工作開展的重要性，而且不少房地產企業在開展項目開發時，比較重視自身項目開發規模的導向，這也導致企業領導者會以業績考核為主而實現各項工作的落實，這就忽略了生產效益的規模。同時，企業在進行各項工作開展時，也會以非市場途徑進行劃分領域的獲取，這就導致成本在進行控制時無法實現將管理工作落實到位，也無法通過成本管理思維的應用來保證降低自身的成本浪費問題。

3.房地產企業在開展成本管理控制工作上仍有缺漏，且在制度應用上也缺乏了制度應用的完整性。當前成本管理制度的應用僅局限于內部流程，而且在進行激勵制度和監督制度應用的過程中，也會由于其自身開發周期較長而使各項工作的開展存在著范圍較廣的問題。同時，在成本控制制度執行的過程中，由于其工程項目規模過大，這也導致存在著暗箱操作的問題，這就使成本管理制度的應用只變成了徒有其表的形式。此外，很多企業在現行成本管理制度的應用上也存在著監督工作無法落實的問題，這就使參與者往往無法通過外部監督來約束自身的行為，這也使成本管理工作的開展無法落到實處。

4.在成本管理系統建設上，當前房地產企業也缺乏了系統建設的全面性。很多房地產企業只把項目開發的成本管理看成是普通的單項成本控制工作，比如在開發時實現對土地成本的控制，或是對配套設施以及設計費用的控制，這就使管理人員往往在進行每一筆費用的撥款時進行成本縮減，但這樣做的最終結果卻是表面上看似成本被有效地控制，卻在實際進行規劃設計的過程中，存在著很多問題，并且會在后續的質量檢驗和施工上被暴露出來。對此，這種工作開展的模式，就使開發成本控制變成了單純的成本控制，進而就無法保障企業的有效運轉。

二、房地產企業開發成本控制的原則

首先，房地產企業在進行項目成本開發控制的過程中，必須要落實全面性原則的應用。全面性原則的應用可以保證全方位控制各項工作的開展，這也使得房地產企業可以從前期準備到中期開展和后期檢驗的過程中，都能夠實現將成本控制工作落實到各個環節內，并且也可以保證在與其它單位共同參與控制的過程中，使成本控制始終都有監督管理工作和激勵工作的保障來確保各項工作的落實。

其次，由于房地產企業在項目開發時存有一次性的特點，所以在進行成本控制工作開展時，則必須要保證將成本控制工作開展的實施性原則進行應用。在房地產企業開發的初期中，必須要通過成本控制工作來實現對成本預算的有效落實，這樣才能保證在成本控制工作開展時，為其提供有效的數據參考[3]。同時，在項目成本控制的后期，也需要通過監督職能的應用來對項目偏差問題進行修正，這樣才能保證通過實施性原則的有效使用來將成本控制工作落實到位。

最后，為保證在成本控制的過程中實現將開發成本進行有效控制，并提高企業的經濟效益，則必須要保證將最小化原則落實到位。畢竟，只有在合理基礎上實現對項目開發花費的降低，才能在各項成本控制工作開展中降低成本，并真正依據實際情況來進行調整，以此才能制定出最適用于該項目的成本控制工作方式，并以最小化原則為基礎來降低成本對于整體項目開發帶來的影響。

三、房地產企業開發成本控制的措施

（一）房地產企業開發成本控制的要點

1.為保證前期工作能夠實現對成本控制工作的有效保障，則必須要實現對市場未來發展的整體情況進行預測，而且要選擇有利于自身的開發項目，這樣才能通過定價目標的設置來保證對整體價格的策劃進行工作的落實。同時，由于土地成本在開發過程中所占比例較大，這時則必須要保證選擇多種方案來進行探討，這樣才能在開發的過程中可以使最終的開發結果滿足預期的回報率。

2.在建設階段，招標、合同簽署、工程落實和結算都會影響到成本的支出，因此只有在此階段內實現將各項工作進行強化，并通過預算審查工作的落實，才能保證各項工作的開展更加貼合實際需要。

3.在進行財務費用控制的過程中，必須要實現對其資金應用量和時間的有效控制，因為在進行項目開發時，房地產企業往往需要通過借貸的方式來進行項目開發，這就需要對時間進行合理規劃，這樣才能保證為自身的工作開展爭取合理避稅，并有效降低稅負對自身帶來的負擔問題。

（二）房地產企業開發成本控制的措施

1.對于項目開發的成本管理而言，財務人員自身是成本管理的主體，所以在進行項目工作開展時，必須要保證將核算工作落實到位，這樣才能在管理過程中發揮財務人員的職能。同時，在日常工作時，財務人員也必須要將成本管理工作貫穿于各項工作的環節內，還要通過審核工作的開展來確保各項工作的落實能夠真正起到對成本的有效控制。

2.對于財務管理工作的開展而言，必須要在進行資金預算體系控制的過程中實現對體系的不斷完善，這樣才能根據房地產企業實際的資金預算情況來進行各項工作的開展，并確保在進行開發的過程中，實現全面監控，這樣才能在預算工作和資金編制工作上，通過財務人員職能的發揮來降低開發成本，這樣才能提高企業的經濟效益。

3.由于工程部門與財務部門沒有直接性的聯系，而且財務部門也不能直接管理工程部門，所以這就會導致在進行相關工作落實時，往往無法真正確保財務人員能夠發揮自身的職能。對此，這就需要實現協同機制的有效建設，并確保給予財務人員更多的權利，這樣才能通過其自我職責的落實來保證將管理工作落實到位，以此才能在工程部門進行采購、支出時，利用財務人員的有效管理來降低對成本的浪費，并真正做到通過項目開發成本控制來提高后期的經濟收益。

4.為有效提高成本管理工作的效率，并真正實現確保各部門都能利用自我職能的發揮來實現全成本控制，則必須要在項目開發時實現信息溝通機制的有效建設，這樣才能加快各部門之間的聯系，并確保在第一時間內反饋自身的財務信息，以此才能在管理的過程中，利用制度建設來實現確保各項工作的開展都能體現出實時性原則，這樣才能有效通過問題調整來降低前期成本。

四、結語

對于房地產企業而言，為保證自身的長期發展，則必須要實現在開發項目過程中，對成本進行有效控制，這樣才能通過前期控制來保證自身的經濟效益可以獲得提升。在這一過程中，房地產企業必須要針對其重點控制內容進行有效確認，以此才能真正做到查缺補漏，并通過完善體系、制度來實現推進各項工作的落實能夠真正為房地產企業的進一步發展做好保障。

（作者單位：西安天地源房地產開發有限公司）