淺談房地產企業資金管理要點及問題

李凌云

摘要：目前，隨著經濟的飛速發展，市場環境發生了很大的變化，房地產企業不僅面臨著新的發展機遇，同時也面臨著更加嚴峻的行業競爭。房地產企業若想在變化多端和競爭加劇的行業市場中，更好的生存與發展，就需要認識到資金管理的必要性，并加強對資金的管理，以此為企業的長遠發展提供重要的資金保障。

關鍵詞：房地產企業;資金管理;問題

引言

在我國社會經濟發展過程中，房地產業所起的作用非常重要。然而，在房地產業快速發展的情況下，行業風險不斷加大，國家為了維護房地產市場的穩定，出臺了系列調控措施，對房地產企業融資活動帶來極大困難，不少房企業面臨著資金緊張的壓力，發展受到極大影響。而且房地產項目資金需求大，資金占用多，對資金管理的要求很高，如何做好資金管理，保證資金運行的科學性，對于房地產企業發展至關重要。為此，房地產企業必須充分掌握好政策變化，根據市場行情做好應對，加強資金管理，提高資金的利用效率，從而解決資金困境，助推房地產企業穩步發展。

1房地產企業資金管理存在的問題

1.1政策影響大，財務風險高

眾所周知，房地產項目投資大，周期長，僅憑企業自有的資金規模進行投入開發，項目建成的概率極小，因而，對融資的需求較大，需要從金融部門獲取貸款，或者進入資本市場進行融資。在政策寬松的情況下，房地產企業的融資活動相對容易，這有利于項目開發順利進行。而在現階段，由于房價增長過快，對宏觀經濟造成一定影響，宏觀調控不斷加碼，房地產企業受到的影響極大，不少房地產企業融資困難，資金緊張，面臨較高的財務風險。此外，政府對房地產企業的資金監管加強，房企資金回籠緩慢，資金周轉變慢，資金難以平衡，盈利能力不斷下降，房地產企業的發展空間受到擠壓。企業潛在風險加劇。

1.2融資渠道收窄，償債風險增加

目前，我國房地產企業的資金來源主要包括債務融資及銷售回款。近年來，受銀保監會嚴格管控，大部分房地產企業無法通過股權融資和債券發行的模式獲得資金，因此銀行貸款成為房地產企業融資的首選。根據中房網報道，2019年國有六大商業銀行向房地產（包括對公房地產業及個人住房）投放貸款18.18萬億元，較2018年末的19.56萬億元有所下降。近年來，房地產行業競爭愈加激烈，房企銷售回款不暢，與房產相關的建筑施工企業經營下滑，盈利能力下降，這些因素暴露了房地產企業的信用風險。面對不斷攀升的房地產壞賬率，銀行將會進一步收縮房地產業貸款投放，這使原本就單一的融資渠道變得更為狹窄。企業被動地等待銀行撥款會延長項目開發周期，而高額的利息也進一步增加了企業的融資成本，如果企業無法實現自身的資金平衡，就會面臨破產危機。

1.3資金管理模式粗放，資金使用效率低下

許多企業在建立資金管理制度時，不具備前瞻性，沒有對投資項目的收益和損失進行科學的分析和預估。一些房地產企業在進行項目可行性研究工作時，并未將資金管理工作提升到這一階段，針對開發立項設計、報批建設、項目進度、對外銷售等重大節點，沒有提前合理安排和預測資金。財務部門在編制資金預算時，往往只是被動接受各部門上報的資金計劃進行匯總，而一些部門為了增加資金使用的彈性，往往會夸大資金需求，計劃大于實際。在執行資金預算計劃時，由于缺乏規范的資金管理制度，導致資金使用較為隨意，權責管理權限不明確，從而在降低了資金創造價值的同時，也滋生了貪污腐敗。缺乏監督、管理松懈、本末倒置的資金預算體制，不僅不能對工程建設、銷售運營等方面進行預警，甚至會導致企業面臨資金鏈斷裂的危機。

2加強房地產企業資金管理的措施

2.1加強市場調研，做好財務風險防范

資金管理是一項十分復雜的管理體系，在管理的背后體現著政策的變化。為此，房地產企業必須高度重視政策環境的影響，時刻關注政策調整，準確把握高層動向。這就需要房地產企業對項目所在的市場進行深入調研，結合行業大環境進行市場解讀，與本企業的發展思路相契合，從而做好長遠規劃，為企業穩步發展提供保障。一是做好市場分析：房地產市場環境十分復雜，影響因素較多，房企要對大環境進行充分評估，對項目小環境詳細規劃，防范項目風險。二是做好財務規劃：要明確企業戰略發展，統籌企業的綜合資源，進行統一調配，聚合成可調動的“資金”，形成資金計劃，確保各個項目運行都有一定的資金保障;要樹立科學的資金管理理念，構建完善的資金管理體系，加強資金的統一籌劃與監督，防范資金運營風險。三是加強項目資金管理：要以“項目”為載體，對項目運行情況進行監督，落實項目經理的財務責任;圍繞項目運營強化資金管理，做好項目資金的事前預測、事中管控、事后審核工作，從而保證資金管理制度在實踐中得到有效落實，確保資金安排有計劃，使用符合規程，流程運轉正常，財務風險降至最低。

2.2多形式、多渠道解決融資問題

房地產企業以銀行開發貸款為主，在此基礎上利用信托類資金引入企業投入，該類資金用款相對靈活，但是資金成本遠高于銀行開發貸款，因此需要有良好的項目匹配。或者依托企業的良好信用，發行債券或股權融資;項目開發中包含的政策性項目，尋求專項貸款;利用票據結算、信用保函為企業延遲現金支付的時間，達到短期融資的目的，多渠道多手段為企業解決資金問題。

2.3加強資金預算管理，提高資金利用效果

要落實資金，對資金進行有效管理，房地產企業必須重視發揮預算的作用，做好資金預算及其執行工作，應對資金短缺風險，提高資金的利用效果。為此，必須抓好如下幾點：一是構建全面的資金預算管理體系：要對房地產企業的所有業務進行全面預測，分析業務所需的資金需求量;同時，對企業的資源來源做好詳細確認，做好調查統計工作，確保資金收入有穩定保證;在此基礎上，編制完整的資金預算，將資金計劃落實到各個責任單位，收入單位要按進度保證資金及時歸集到企業銀行賬戶，實行集中統一管理，支出單位要按項目進度提交項目支出預算與資金支付申請，按照資金審批撥付權限進行統一支付，做好結算工作。二是做好資金日常管理：財務部要嚴格執行資金計劃，對資金進行準確核算，銀行對賬清晰，保證資金數額真實、準確，便于管理層對資金進行集中調度。三是不斷優化資金使用方案：對收入要及時收攏，對支出要從嚴控制，對資金撥付要嚴格管理，對資金結存要詳細分析;根據資金計劃與結存情況，對結存資金可進行短期運作，進行短期投資或購買短期理財產品，閑置資金增值。

2.4加強資金管理的信息化建設

房地產企業在實施資金管理工作的過程中，應該盡量避免人為因素對資金管理工作準確性和效率的影響，隨著會計電算化的實行，房地產企業應該注重加強資金管理的信息化建設。一方面，房地產企業應該加強對先進資金管理軟件的引入，并更新相關工作人員的工作理念，定期的組織相關工作人員學習先進資金管理軟件的操作技巧，以此形成統一的資金管理制度和統一的資金管理平臺，從而實現資金一體化管理。另一方面，房地產企業應該加大對資金管理信息化建設所需的設施設備的投入，并在企業內部建立局域網，以此為企業隨時的將財務會計信息的及時匯集和資金流向的隨時查詢奠定更加完善的設施設備基礎，從而最大限度的避免因為人為操作，而出現的報表填制錯誤，進而確保資金管理工作的效率和質量，為企業管理階層的決策提供準確的信息。

結語

綜上所述，資金管理工作的有效開展對于房地產企業的經營和發展有著非常重要的意義。房地產企業應該強化整體工作人員的資金管理意識，并構建完善的資金管理制度，促使資金管理工作的開展更加的規范化、合理化，同時，房地產企業還應該注重加強對內部監督機制的優化，以此確保資金管理工作的全面落實。

參考文獻

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