探析中國物業管理存在的法律問題及其對策

摘要：目前，我國物業管理體系仍不完善，導致存在物業管理關系混亂等問題，業主的權益可能會受到非法侵害問題，導致引發物業管理糾紛。本文主要針對目前中國物業管理存在的法律問題進行了解，并結合實際情況思考有效的對策，希望能夠為物業管理體系的進一步完善做出一些努力。

關鍵詞：物業管理;法律問題;物業部門

目前物業管理中存在物業管理關系的不公平性問題，業主往往承擔著不合理的義務，同時其權利也沒有受到有效的保護，甚至可能會遭受到來自物業管理人員的侵害，產生相應的物業管理問題，本文對此進行分析，希望能夠進一步完善我國物業管理體系。

一、中國物業管理存在的法律問題

（一）房屋維修資金收不齊而導致的房屋維修和管理不及時

對于房屋裝修問題產生的影響因素中，除了開發商收繳的物業維修基金沒有全部收齊之外，承建的房屋修建的房產公司已經破產，還有一些沒有破產的公司不愿意繳納房屋維修基金等。

（二）由于居民欠繳物業管理費而導致物業公司發展受到影響

物業管理費是物業公司能夠開展有效管理的重要資金來源，也是物業管理公司能夠生存和發展的基礎部分，目前我國已經制定出了一些物業公司收費標準體系制度，但是仍然存在一些物業公司在具體管理的過程中自行收費，擅自講價，不按照國家方面的政策和制度來執行，也沒有和業主協商，導致物業管理服務體系不完善，物業服務惡劣，在物業范圍內經常會產生物業管理公司以及業主之間的矛盾和糾紛，使業主欠繳物業管理費。

（三）由于業主委員會操作的不合理而導致物業管理工作的順利開展受到影響

業主自身的管理意識薄弱，存在物業管理信息障礙。長期以來，我國采取福利分房的體系，使業主對于自身的用房和公共設備的維修保護管理方面意識不足，業主委員會自主管理小區勞心費神，又沒有資金報酬，導致業主委員會對于居住小區的公共事項部分采取淡漠化處理方式。

（四）小區整治過程中資金不足，導致小區的硬件設施始終難以完善

在小區發展過程中，尤其是一些老舊的小區由于存在歷史問題而房屋陳舊，在對其整治過程中需要大量的資金作為支撐。但是實際中，可能會由于開發商或產權單位的經濟困難而難以開展相應的整治工作，甚至開發商已經破產倒閉，因此在小區的物業管理過程中，物業管理部門面對高額的診治費用時，存在資金困難問題無法順利開展工作[1]。

（五）物業公司員工素質水平不高，導致物業管理公司發展受到限制

一些物業管理公司為了降低成本使用一些專業素質水平不高、文化程度低的員工，這些員工沒有接受過專業性的培訓，自身的專業基礎薄弱、職業意識不強、儀容儀表不佳、服務態度更差，難以達到物業管理方面的基本要求，使居民對于物業管理體系不認可，影響到居民繳納物業管理費的情緒。在此之后，由于物業管理費收費困難的問題，物業管理公司經濟效益并不良好，員工的經濟收入更差，導致服務管理的效率更低，陷入了惡性循環的體系中，影響到了物業公司的管理水平，也影響到了小區的管理效果。

（六）物業管理的過程中范圍過大，導致業主以及物業管理的矛盾增加

在物業公司管理過程中，由于其經濟實力以及專業知識更強，在物業管理合同的履行中就會存在一些濫用職權的問題，他們不斷擴大自己的管理范圍，導致在對小區公共管理的部分受到到影響，業主們成為了這種體系下的被動接受者。

二、完善中國物業管理法律體系的相關策略

（一）明確物業管理基金的主要設置目的

在物業管理法律體系中，應當明確物業管理基金主要設立的目的是為了能夠支付在物業管理活動中產生的一些非預見性開支，尤其是為了能夠維護建筑物公共部分的正常運作以及功能修正而產生的一些支出[2]。

（二）了解物業管理服務收費市場體系的市場導向

在物業管理過程當中需要結合業主的實際承受能力來進行定價，通常一些物業管理企業都需要依靠其他的經營收入才能夠勉強維持其經營發展中的收支平衡，這種現象說明目前的物業管理服務體系收費標準并不十分合理。物業管理體系作為一種市場性的行為，需要滿足社會主義市場經濟的客觀規律。因此，物業管理服務收費也應當按照市場規律來執行。相關的責任人需要結合市場規律來協商價格，應當明確規定服務收費標準的導向是各個方面的協商定價基礎，將其作為物業管理服務費的收費標準。

（三）完善物業監督體系

在物業管理體系中需要進一步完善物業管理侵權業主投訴機制，從而能夠使業主對物業管理侵權人進行及時的監督，并由國家物業監督管理機構來對物業管理部門進行外部監督，體現出物業監督體系的重要價值，促進物業管理部門工作的有序開展。

（四）重視對物業管理人員的培訓

在物業管理的過程當中，人員素質的水平會影響到物業管理的效果，因此需要重視對物業管理人員的技能培訓，使其能夠具有專業知識，并在行業內進行模范人員的評選，使行業內的其他人員都能夠朝著這個模范人員努力，提高物業管理的綜合水平[3]。

（五）完善物業管理立法工作

在法制建設過程中，立法體系會直接影響到行業的發展情況，物業管理市場的不規范和物業管理制度的不完善存在直接的關聯。因此需要重視在物業管理活動中立法體系的完善，確保各方面的主體權利義務清晰，使各方利益都能夠得到有效的保護，發揮政府的監督管理職能，使物業管理過程中存在的業主以及物業矛盾問題得到有效的解決。

結語：

總體來說，目前我國在法律方面仍然存在一些物業管理問題，導致物業管理水平不高，在此基礎上需要進一步健全和完善物業管理制度，構建更完善的法律體系，促進物業管理水平的提高，為業主提供一個更良好的居住環境。

參考文獻

[1]苗淼.前期物業管理臨時管理規約法律問題分析——以中國與泰國的比較為視角[J].經濟師，2019，06：76-78.

[2]劉立敏.物業管理常見的法律問題探究[J].現代商業，2018，12：169-170.

[3]李松霖.物業管理中的法律問題研究[J].商，2016，08：224.

作者簡介：陳彩琳（1978—）性別：女 漢族 籍貫：廣西鳳山 職務：鳳投集團投融部總監 學歷：大學本科 研究方向：法律和財務

（鳳山縣國有鳳山林場?廣西?河池?547600）