房企預售資金為何被嚴管？

江文

2020年是國內樓市由松至緊的一年。

8月下旬出臺的“三條紅線”成為一大標志性節點，盲目加杠桿、粗放擴張的時代成為過去，房企投資、開發和銷售節奏均受到較大影響。

臨近年末，政策依然從緊。12月以來，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海等多個城市接連出手，加強預售資金監管。

融資趨嚴，預售資金監管再度收緊，對房企的資金周轉影響不言而喻。中長期來看，企業擴張拿地、市場供應都將被波及，無疑加速了行業的洗牌。

與此同時，雙循環背景下的國內樓市，正處于穿越新周期的關鍵時刻，如何應對預售資金強監管帶來的資金壓力，將成為一大批房企面臨的主要課題。

最后的融資渠道“上鎖”

過去，來自購房者的預售款，為房企們提供最大量資金且幾乎零成本的融資途徑。

臨近年末，這一融資途徑正受到實質限制，不少地方政府開始密集出臺政策。

以幾個典型城市為例。12月8日，成都發布了《成都市商品房預售款監管辦法》，其中要求，開發商的預售款監管需遵循專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督的原則。

佛山也出臺了類似的政策，細致地規定了開發商提取預售資金的比例。按工程節點設置四個預售資金留存節點，留存比例根據企業的誠信分值進行調整。

昆明則主要側重預售款監管額度與企業信用等級強掛鉤。其在12月初頒布的新政中明確指出，1年內發生1次不良行為的開發商，其新建、在建項目的重點監管資金比例上調為30%。對于信用減分的房地產企業，后續的開發也將被波及。

西安方面，強調嚴禁商業銀行將預收資金私自留存或劃轉至開發企業其他賬戶，并逐步建立預售資金監管銀行的信用管理體系。為禁止開發商直接收取預售資金，當地政府還曾特別委托一家國企來監控這些資金的使用去向。

從以上幾個城市的政策內容來看，多地出臺加強預售資金監管的相關政策或實施細則的內容主要集中于四個方面：要求開發商開設監管專用賬戶；開發商與監管機構、監管銀行簽訂監管協議；對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度；在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

不只是這4個城市。據初步統計，目前已有至少有近30個省市加強了預售資金監管。此外，以北京為代表的部分重點城市近期還針對商品房預售資金監管開展了專項檢查。

一時間，支撐房企擴張的預售制度似乎更接近于現售，而失去了實際上的融資作用。

事實上，早在2010年，住建部就出臺了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，明確要求各地要加快完善商品住房預售資金監管制度，尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法，此后各省市也陸續出臺相關制度。

監管銀行與開發商的復雜關系又一定程度上影響了銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性，房企挪用資金逐漸成為行業中的普遍現象。

但由于政策力度和執行監管均較為寬松，監管銀行與開發商的復雜關系又一定程度上影響了銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性，房企挪用資金逐漸成為行業中的普遍現象。尤其是一些現金流緊張的房企，之所以還敢加足馬力增加新項目的開工，就是覺得哪怕所有非標融資渠道收緊，無息的預售資金也能成為救命稻草。并且在銀行信貸及非標等融資順暢情況下，多數的開發商并不會涉險違規套取預售資金。

此次加碼，實際是監管層針對執行過程中出現的具體問題，有針對性的“打補丁”，收緊開發商們可自由獲取資金的最后一個出口。

爛尾樓之殤

曾經，一些地方政府部門樂見開發商把雪球滾大，擴大規模；如今，各地出現的爛尾樓現象引發了擔憂。

根據《中國房地產報》報道，有單位統計人民網留言板上面關于爛尾樓的投訴，10年來共有8000多條與“爛尾”有關，與住房爛尾直接相關的投訴共7478條，涉及樓盤超過3188座。

12月初上了微博熱搜的河南鄭州豫森城就是一例。整個項目爛尾7年，連預售證都沒有拿到，更別提給業主的網簽合同。對那些內部認購、只有購房協議的幾百幾千戶業主來說，攢下來的二三十萬元首付錢，相當于打水漂了。

12月25日，南風窗記者在中國裁判文書網檢索關鍵詞“爛尾樓”，一共查詢到10783篇文書。在這些案件中，強制清算與破產的有17起。從年份上看，2016-2019年，關于爛尾樓文書數量不斷增加。按照 “案由：商品房預售合同糾紛；文書種類：判決書”的標準進行檢索，2018年、2019年相關判決書分別為10119份和11460份，遠遠高于2017年的6652份和2016年的3933份。

根據中國裁判文書網公開信息，2020年，廣西、江西、甘肅、山東、云南、湖南等地“商品房預售合同糾紛”的數量位于全國前列。

如果說開發商違規收取和挪用監管資金，是樓盤走向爛尾的開始，那么開發商將土地、在建工程甚至已售現房進行抵押融資，則更會讓爛尾樓陷入萬劫不復的境地。

上市房企泰禾集團就陷入了這一困局。

一直主打高端盤、以“院子”IP聲名遠揚的泰禾，2018年在售賣北京院子的時候，應該想不到這個項目會成為爛尾樓，連累上千名業主。結果，現金流緊張之時，泰禾將2017年9月競得的北京院子二期部分用地抵押給了蕪湖融普明投資中心（有限合伙），從而貸出40億元，土地抵押登記日期為2018年1月12日，債務履行期限為2017年10月10日至2019年10月10日。

到了債務履約時間，泰禾依然無法還上這筆貸款。業內對這家上市房企的命運預測基調普遍悲觀，一位從泰禾離職的高管曾公開認為：“除了破產重組，好像別無他途。”

上市公司泰禾尚且在破產的邊緣，遑論一些岌岌可危的中小房企了。這背后，關系著千千萬萬焦慮不安的購房者。

當然，減少因企業資金挪用而產生的爛尾風險，主要是涉及民生的直接原因。之所以加碼預售資金監管，從根本上看，是因為過去市場供求矛盾得以緩解。

過去，國內住房總量與市場需求存在巨大差距，需要房企加快周轉和供應。這一背景下，預售政策能有效加速房企的資金回籠，變相為房企增加無息杠桿。

但隨著房地產市場進入平穩區間，競爭日趨激烈，因而需要對部分房企預售資金的不當使用進行強監管，防止房企在壓力下過于激進而風險爆發，從而引發金融風險。

“負重前行”的房企

當各地密集加碼預售資金監管，有一種猜測指出，期房預售制是否遲早會被取締，而轉為現房銷售？

目前，實行現房銷售的代表省市主要就是海南。在自貿區的東風下，這一反常規舉措更像是在做一次試驗，并且，這一政策對海南來說看似是加碼，其實是重啟樓市，以破除掉海南多年來被稱為“房地產加工廠”的負面標簽。

至于國內大多數省市，還不具備類似海南這樣的背景前提。從現實情況來看，10年前，中國市面上被銷售出去的住宅至少三分之一是現房，如今，這個比例只有十分之一。期間，房企投資得到了快速增長，但其中來自購房者的定金和其他預付款的資金增長規模，是前者的近兩倍。

因此，對房企而言，多年路徑依賴已經形成，想要破除恐怕積重難返。長期負責某頭部房企投資的業內人士童碧如對南風窗記者表示：哪怕是穩健的開發商，那些央企類地產，出于業績指標考量，面對手頭的資金，他們也更愿意把它投入到新項目的獲取和滾動開發中去，而不是砸錢到已經到手的項目。

縱觀12月出臺的監管新政，也不難發現，各地“加強預售資金監管”的有效期大都在1～5年之間，力度雖大，卻帶有一絲臨時性的意味。

此外，多名行業專家也分析，短期內取消實施26年之久的商品房預售制度，并沒有可行性。在房地產規模為17萬億元的當下，推廣現房銷售還為時尚早。過去10多年，我國地產行業能夠得到如此迅猛的發展，很大程度上也是得益于預售制度，它能降低樓盤開發的建設成本，增加建設量，讓開發商快速回籠資金、實現高周轉。

縱觀12月出臺的監管新政，也不難發現，各地“加強預售資金監管”的有效期大都在1～5年之間，力度雖大，卻帶有一絲臨時性的意味。

不過，形勢正在發生變化，政策基調轉“穩”是大勢所趨，行業發展由“高增長”轉向“提質增效”，“防風險”成為當前房地產市場調控的重點。日前，易居集團CEO丁祖昱就公開撰文分析：從預售資金監管的趨勢來看，大概率將倒逼預售制改革或調整，現房銷售的預期也仍然存在。

尤其是三條紅線背景下的監管加碼，已經對房企資金鏈形成一定壓力，同時也將繼續倒逼企業提高資金管控能力和運營應變能力，更加注重產品質量。類似加快施工和項目交付、拿地趨于小型化、強化運用供應鏈ABS等創新融資產品等舉措，將會逐步落地。

年關將至，吹風房地產稅出臺的消息又開始不脛而走，12月18日召開的中央經濟廣州會議，不僅再次重申“房住不炒”，而且明確提出“住房問題關系民生福祉”，且將“解決好大城市住房突出問題”作為八大年度任務之一，“租購并舉”、長租房等舉措獲得更加充分的重視。

眼下，多地加強房企預售資金監管已經“板上釘釘”，接下來可能會有更多地方政府效仿，政策端對企業監管的精細化程度也將大大提升。

面對一再窘迫的困局，一眾房企不得不重新審視各自的歷史欠賬，“負重前行”。