城市更新的永慶坊樣本

楊閏然

2020年的末尾， 廣州永慶坊二期正式亮相，在溫暖的冬日開啟了“朝嘆晚蒲”的永慶社交新方式，成為廣州夜經濟的一大亮點。永慶坊二期全新引入了米其林餐廳、濱水酒吧、精品咖啡、老字號集合店等，為其今年以來的持續“上新”，再掀一波高潮。

永慶坊，緊依廣州市荔灣區“最美騎樓街”恩寧路，是廣州近年舊城改造中最著名的一個項目。一些人喜歡永慶坊，是被舊空間的藝術更新魅力所打動。不僅是因為它將一個頹敗的舊城區做成了一個新的創意多元空間，更是因為它代表了不同于大拆大建的、新陳代謝式的城市更新。

更多的人喜歡永慶坊，是因為這個舊里復興的作品承載著廣州的名人掌故、商賈繁華和槳聲燈影，可以安頓人們對恩寧路、對西關文化的懷舊心，同時現代的跨界與融合又讓它不失潮流。

不斷完善城市功能，提高城市公共服務能力和空間品質是城市更新的發展方向。新與舊、文化與商業在永慶坊的街巷中獲得了重構，同時向全世界輸出了廣州老城的活力新聲。

從細節延續城市記憶

未識廣州，先聞西關。廣州有民諺說，“東山少爺，西關小姐”。東山向來是廣州權勢人士的世居地，西關則是老廣州城最富庶最繁榮的商業集中地。花園式洋房與西關大屋，權力與財富，各分東西，是支撐著百年之前廣州商業社會的兩大縮影。

晚清開埠之時，位于西關的恩寧路老街已經是南中國的核心經濟區，保存了老廣州的風華片段。然而時序更替，解放后的恩寧路遭受了時間的磨礪，逐漸破敗，榮光不再。它的周邊是廣州市危舊房集中的轄區之一，房屋年久失修，生活環境亟待改善。

于老西關而言，一頭是鄉愁，另一頭則是迫切需要的變遷。2007年年底，恩寧路被廣州市政府納入舊城改造計劃，成為舊城改造的試點。2015年12月，荔灣區對永慶片區內43棟征而未拆的房屋進行了房屋安全鑒定，結果有30棟為“嚴重損壞房”，有的甚至瀕臨倒塌。最終，這個項目由萬科中標進行改造修繕，一期的修繕位于永慶片區，名為“永慶坊”。

舊城改造項目與傳統的房地產項目不同，涉及的利益相關群體太多，需要非常深度的考量。萬科要做的，就是在保留“永慶坊”原有的特色的同時還要激活它。但老城區情況復雜，建筑良莠不齊。有價值甚高的風貌古建筑，近年新建的簡易樓房也不少，還有私搭亂建的構筑物，長期空置破敗的房屋，不能以“保留”或“修復”一刀切處理。不顧現狀地想回到假想中的明清民國，很容易就會失去城市區域自我更新的寶貴機會。

于是在改造中，萬科與城市更新局和建筑設計師經過反復討論，最終決定采用一種“有機更新”的方法。它將城市片區看作一個有機生長、新陳代謝的生命體，采用適應性、漸進性的改造方法，讓整個街區盡量保持最初規劃建造時的智慧。

“微改造”后的永慶坊建筑還保留著原有的模樣，但外立面和內部已經被整飭清洗過了。在原有街坊里弄的城市肌理上，萬科修復了西關騎樓、西關名人建筑、金聲電影院等城市鄉愁記憶符號，同時營建了以“坊、巷、里、約”為格局的開放式、低密度的新體驗場所。

很多旅游區會請原住民做演員，但永慶坊的原住民就是“本色出演”。此次的項目開發，有一大半的原住民選擇留在老的社區。從恩寧路主街走到去永慶坊的路上，兩側是老廣州特色騎樓，銅器鋪子開門迎客，還有坐在街邊的老街坊用粵語閑聊。

青磚屋、黑瓦頂、麻石道、滿洲窗、趟櫳門，這些西關元素被賦予創意，融進新街區，永慶坊因此成為廣州的街拍勝地。從年久失修、岌岌可危的狀態，再到摸索出合適的路徑與現代城市重新連接，這其中，不僅包含了對西關歷史的懷念，還有開發者萬科對人和城關系的重新認識。

永慶坊的微改造不僅僅在于改善環境和功能，更在于讓其“活化”，為它注入生命力，并且與當地文化有機結合。

2018年，習近平總書記在永慶坊考察時指出，“城市規劃和建設要高度重視歷史文化保護”，“讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁”。

空間價值如何開發？

縱觀國內成功的舊城改造項目，可以發現很多地方只有街道沒有生活，淪為“布景一條街”。這類改造終非良策，當地文化無法傳播出去。能夠真正吸引人流不斷到來的，必然是這個地方有他們需要的場所，可能是文化元素，也可能是創意產業，二者相輔相成，才能使得改造后的舊城達到一個良好的自循環的狀態。

在永慶坊的項目中，廣州市荔灣區政府堅持“政府主導，企業承辦，居民受益”，采用“BOT”經營形式。具體來說，就是萬科負責改造、建設和運營，引入復合業態，運營期滿后交回政府，以期實現政府、民眾和企業的“三方共贏”。

荔灣區城市更新局局長吳智華曾在一個“歷史文化名城的更新與改造”論壇上，分享了舊城“微改造”經驗，大贊萬科在永慶片區的微改造模式。

他說，這個試點實現了兩個制度性的創新，“一個是創新型采用政府主導、企業承辦、居民參與的BOT新模式，實施維護修繕工作，發揮市場的力量，活化舊城的歷史街區；第二個是制定了永慶片區微改造的建設導則和微改造社區業態控制導則，來確保整個項目完成以后進行的新業態導入”。

永慶坊的微改造不僅僅在于改善環境和功能，更在于讓其“活化”，為它注入生命力，并且與當地文化有機結合。萬科給永慶坊的一期定位為廣州文創休閑新地標，以產業重構的方式導入新銳文創產業，破解老城區空心化困局。還有更多人文藝術活動在這里交匯，比如2020廣東國際青年音樂周、十二屆中國國際青年藝術周等等。

2020年，永慶坊被正式授牌國家4A級景區，同時開啟了廣州首個非遺街區，廣彩、廣繡、琺瑯、骨雕、欖雕等十位非遺大師進駐了永慶坊。通過非遺傳承人的持續性運營，能一步步盤活老建筑、老商鋪、老居民、老故事等“存量資源”。

在整個恩寧路微改造當中，約為7000平方米的永慶坊一期只是其中的一塊“試驗區”。接下來，整個恩寧片區的微改造還在持續進行。2018年年底，永慶坊二期改造工程也正式動工。二期的改造面積是一期的十倍—更大的空間承載了更多的使命。萬科致力于引入更多高品質品牌，做強夜經濟，在這里塑造廣州歷史文化及現代生活交融的獨特氛圍。

經過一年多的升級改造，目前，永慶坊二期已逐步開放。2020年8月，永慶坊西區廣州首個非遺街區開街，非遺粵韻聚落，以個性體驗、文化創意為主，強調文化傳承及特色文化體驗。緊接著10月國慶黃金周，西關風情體驗區、濱水休閑餐飲區、復合型文化展覽中心等已經逐步開放。同時，鐘書閣、喜茶、OliverBrown、LA FEE高端法式花藝品牌等“網紅”文化、餐飲商家的入駐，讓永慶坊形成了新、舊業態相輔相成的獨特風景。

而12月末新開放的濱河段，意味著永慶坊二期的全面開業。濱河段以灣畔粵味水畔為主題，結合濱水景致，以連鎖餐飲和精品酒店為主要內容，甄選廣州本土知名匠人餐飲，搜羅世界各地優質餐廳、西式餐吧、清吧等。

作為永慶坊二期改造項目的一部分，鐘書閣的入駐引起了許多人的關注。這是一家源自上海的網紅書店，被稱為“中國最美書店”。作為華南地區第一家鐘書閣，它沒有選址都市商圈，而是與老西關文化“迎面相遇”。鐘書閣店長此前在接受媒體采訪時表示，永慶坊作為老廣州西關文化的地標，鐘書閣選址于此最為合適，與當地傳統歷史文化相契合。

鐘書閣所在之處，此前是一棟上百年歷史的舊樓房，破敗不堪。如今它如同脫胎換骨一般，外立面采用紅磚墻面，搭配印有不同國家的文字與建筑圖案的落地窗、黑底金字的木質門頭。書店內的設計則帶有明顯的嶺南文化元素，菱形拼花從地板延伸到天花板。其二層的閱讀區還辟出一個小型區域，專門推出《廣州故事》等廣州歷史人文主題書籍。

類似的融合改造進到商業區能夠提升整個片區的營商環境。永慶坊細膩的場景和生活化的情趣，以及現代化的硬件條件，吸引著一些創業公司的落地，因為它能夠給予冰冷的工作以外靜謐親切的氛圍。

下一個風口，城市更新

城市的發展將不是圈地拓地的模式，以“微改造”為主的城市更新將成為下一階段在中國大城市里進行開發建設、經營、管理、服務的重要模式。

中國指數研究院報告顯示，2016年到2020年間，中國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國內城市更新的潛在需求量十分龐大。尤其近年，廣州、深圳等城市相繼將舊城改造、產業運營等城市更新作為重點發展方向。

城市更新也考驗著房企的綜合運營實力，在強調存量煥新的新形勢下，萬科利用微改造的“繡花功夫”，將永慶坊打造成為了中國新時期城市有機更新的樣本。

清華大學建筑學院教授尹稚曾提出，城市更新不該只由政府唱“獨角戲”，可以研究如何在城市更新當中平衡政府引導性資本與社會資本之間的關系，調動社會資本進入的積極性。

如今已有越來越多的房企加入一線城市的“舊城改造”。早在2012年，萬科董事會主席郁亮就曾公開表示，舊城改造可為萬科帶來新的發展機遇。2016年，廣州萬科設立城市更新部，專門負責“三舊改造”，后來永慶坊成為其首個城市微改造項目。

城市更新也考驗著房企的綜合運營實力，在強調存量煥新的新形勢下，萬科利用微改造的“繡花功夫”，將永慶坊打造成為了中國新時期城市有機更新的樣本。在不遠的深圳，萬科也在采用修繕和整治的手段，為擁有近1700年歷史的南頭古城植入新的業態和內容，提升片區的城市活力。

城市更新的需求越來越大，這個過程本身就暗示著城市對冰冷生活空間的厭倦。某種程度上講，這是在召喚細膩的、場景化的生活情趣和社會氛圍的回歸。具有人文色彩的改造項目在這種心理訴求下出現，這種內在的訴求，要通過人與城市的互動來實現。

歷史文化街區不同于新城建設的城市名片，是構成城市文化底蘊、魅力與活力的重要部分。永慶坊這類項目之所以能獲得市民的青睞，恰恰是因為它們踏準了社會發展的節拍，抓住了城市人的心理需求。

永慶坊憑借小尺度的街巷空間極大地提升了片區的吸引力，營造了獨具魅力的老城文化氛圍、無可比擬的營商環境。從更大的層面來看，歷史街區的改造項目早已融入日趨激烈的城市區域、城市軟硬勢力的競爭當中。

尤其是在以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局下，城市在綜合功能、市文化綜合實力、現代服務業，以及現代化國際化營商環境等方面，都有著迫切的發展需求。為城市提供更好的生活和生產的空間品質，這樣的更新才是完善的。

因此，萬科參與到舊城改造當中，已經超越了普通地產開發商的角色和意義。利用新的經濟業態來替代或補充歷史街區內那些衰落甚至已經消失的功能，是城市更新的過程，也是城市成長的新階段。