樓市為何“南北分化”？

楊閏然

南北之爭一直為人津津樂道，小到粽子是甜是咸，冬至吃水餃還是湯圓，大到經濟、產業、人口。

但近年來，機遇似乎都站在了南方這邊。北方工業重鎮逐漸褪色，南方創新城市強勢崛起，“南北差異”逐漸趕超“東強西弱”，成為當今最令人關注的區域問題。2020年以來，房價走勢延續了這種南北差異，北方樓市明顯不如南方。

南北樓市差異現象背后是經濟差異，而經濟的現代化需要我們承認不同發展階段各個城市發展條件的不同，從而形成的區域間有效分工的發展格局。

人口流動“南北分化”

一張涵蓋全國15個副省級城市的房價榜單近日廣為流傳，榜單很直白，排名第一的是南方城市深圳，倒數第一的是北方城市長春。

據緯房指數的監測，從各城市房價歷史高點至2020年10月，有20個城市距最高點房價的下跌幅度在10%以上，其中9個城市距最高點房價調整幅度在15%以上。這9個城市多數都位于北方地區，且以京津冀城市為主。其中，河北廊坊是下調幅度最高的城市，達46.9%，天津、青島相較峰值下跌20%以上。

東北樓市也萎靡不振，經濟下行、購買力不足、存高企的情況下東北還面臨著人口的大量流失。數據顯示，從2013年開始，東北三省常住人口持續7年凈流出，人口凈流出規模從2013年的0.79萬擴大到2019年的33.17萬，相當于7年間合計凈流出了164萬人。

人口的不同，就導致南北樓市購房需求的不同。一線城市中北京和上海常住人口與戶籍人口的比值并不低，但是移民指數排名相對靠后。相比之下，深圳作為典型的移民城市對外吸引力強，落戶門檻不高。據深圳貝殼研究院數據統計，深圳二手房置業者原戶籍TOP15中，東北三省皆榜上有名。

在北方城市開啟樓市艱難“自救”的同時，南方城市擁進大批人參與新房市場的搖號與選房，火熱“打新”。比如深圳的“打新”盛宴在近幾個月達到高潮，一些新房和二手房之間的房價差達到數萬元，如果能有幸“中簽”，隨便一套房賬面浮盈至少500萬元起，堪稱彩票中獎。

這種分化不僅存在于南北之間，更存在于不同的城市群之間。人口遷徙購房定居趨勢折射出城市群的發展格局，長三角、粵港澳三大城市群核心城市對周邊城市的外溢力顯現。城市之間的比拼在未來將上升到城市群之間，呈現多極化趨勢發展。

從城市群看，位于西部的成渝城市群也不甘落后，憑借較強的經濟發展活力和寬松的落戶政策，該區域樓市活躍。據貝殼找房2020年的成交數據顯示，選擇在成都置業的川渝以外的人中，排名前二的省市分別為甘肅省、河南省，數據為8.9%和7.8%，其中甘肅近兩年在連續提升。

深層原因

我們習慣性地將南北樓市差距歸咎到經濟發展的問題上。尤其是在各城市發布了2020年“三季報”，南北城市的經濟總量也在逐步拉大—全國前三季度GDP排名前10的北方城市，只有北京。

從十強省看，1978年到2020年北方從5個降至僅剩山東、河南2個。另有數據顯示，2012年到2019年，北方經濟占全國比重從42.9%快速下降至35.4%，南北經濟總量差距從14個百分點迅速擴大至29個百分點，人均GDP差距從0.97迅速增至1.30。

作為曾經的老工業基地，東北地區曾經長期作為我國經濟增長的龍頭地區，1978年遼寧省的GDP總量高居全國各省區第二位，但如今的東三省已不復往日輝煌。

從2013年開始，東北三省常住人口持續7年凈流出，人口凈流出規模從2013年的0.79萬擴大到2019年的33.17萬，相當于7年間合計凈流出了164萬人。

山東雖貴為全國經濟第三大省、北方的扛把子，但與廣東、江蘇的GDP差距一直在不斷擴大。廣東在2019年的GDP已經比山東省高了3.66萬億元，江蘇高了2.856萬億元。并且當前四個經濟大省中，山東的老齡化程度最深，廣東則最為年輕。

經濟差異源自產業差異，中國發展的是出口導向型的制造業，受國際貿易驅動，南方對此擁有比較優勢。而北方重工業、傳統工業和資源型產業的比重顯著高于南方。根據上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授陸銘的進一步分析，南北差距的實質是，全球化進程中，因為區域港口條件和航運能力差異所帶來的發展之間的差距。

就海運來說，東南沿海具有很大優勢，長江流域隨著黃金水道的疏通，航運能力大幅加強。1990年到1995年期間，到大港口距離對城市土地利用效率的影響并沒有體現出明顯變化，但在此之后，這一地理特征對城市土地利用效率越來越明顯，與此同時，離大港口越遠的城市GDP規模越小。

2001年，中國加入世界貿易組織后，以出口為導向的東南沿海地區進一步融入全球經濟體系，佛山、東莞這類外貿明星城市城市工業和制造業非常發達，占據了明顯優勢，哈爾濱、石家莊、大慶則逐漸掉出20強。

在華頓經濟研究院推出的2019中國百強城市排行榜中，考慮了GDP等經濟指標和科教文衛等軟經濟指標。三大經濟圈中百強城市高度集聚，長三角地區上榜城市23個，珠三角地區8個，京津冀地區8個，三者合計上榜39個。其中，長三角有上海、杭州、蘇州和南京四座城市躋身前十陣營。

從南北格局看，前十城市中，南方占據8座，北方只有京津兩市。但從全國前百強的范圍看，北方城市占據了43名，差距并沒有前十強這么大，相對分布還比較均衡。

所謂的南北差距，是沿長江和沿海的航運能力帶來的，這一點富士康在全國的城市布局圖可以佐證。作為“世界工廠”的富士康，1988年在廣東深圳地區投資建廠，它的建廠軌跡從珠三角到長三角到環渤海、從西南到中南到東北，建立了30余個科技工業園區，大部分都位于沿海和沿河城市。其七大產業園所在地中，唯有太原在交通上優勢不明顯，不過山西有資源優勢，且富士康老板郭臺銘祖籍正是山西。

經濟壓力之下，諸多北方城市紛紛刮起“對標風”，青島對標深圳、濟南和大連對標上海等，想通過學習南方城市尋找重新崛起之路。一些北方城市在創新活力方面一直頗為人詬病，給人的一貫印象是計劃經濟色彩比較強，國有經濟占比較高，習慣于按照傳統的行政資源分配或者非市場的方式處理問題。但從城市航運能力差距的邏輯來看，市場化程度、營商環境和觀念文化的差異并非南北差異的原因，而是地理因素造成的結果。

在優化營商環境、提振民營經濟等方面，北方各省份也已經開展了一系列動作，但未來城市之間經濟規模差距還可能進一步拉大。在此情況下，人口的流動是更重要的一點。從規模經濟的角度來說，經濟發展相對遠離港口、航運條件差的地方，人口可以適度地流出，去獲得那些自然地理條件、港口條件比較好的地方的發展機會。畢竟在一個大國內部，人口的自由流動有利于改善資源配置效率，也使得這個國家的公民能夠充分平等地享受國家發展成果。

差異能否縮小？

從1999年的西部大開發戰略，到2003年振興東北等老工業基地的政策，再到2006年大力促進中部地區崛起，縮小地區差距一直是國家長期堅持的重要方針。區域經濟差距擴大的勢頭得到一定程度遏制，從2007年起，西部的增長速度超過了東部。在后來的發展中，西南、中部的南方省區、東部沿海地區的增長普遍好于西北、中部北方省區以及東北地區，經濟增速“南快北慢”、經濟總量占比“南升北降”特征比較明顯。

北京大學數字金融研究中心在2019年發布的一份報告顯示，由于移動互聯網的應用，數字經濟的發展跨越了影響中國84年的胡煥庸線。從商業的數字化程度來看，東西部電商數量比值差5年縮小了28%，東西部移動支付居民實際使用差異縮小39%。

胡煥庸線是1935年著名地理經濟學家胡煥庸教授提出的一條人口分布地理線，又名黑河—騰沖分割線。在傳統經濟中，人口分布幾乎決定經濟活躍程度，這條線也成為東西部地區經濟成長和社會發展分界線。

隨著物流的效率提升，西部地區經濟也有了進一步的發展支撐。2019財年，淘寶天貓新增的超1億年度活躍消費者中，有77%來自三四線城市及鄉村地區。在此前的工業化時代，全球化分工下的受益城市主要取決于港口，但在數字化時代，偏遠的城市和地區將擁有更多發展機會。

東西部差距曾讓人憂心，近年來數字經濟讓西部地區實現了追趕式發展。面對南北差距，北方的城市能做什么？數字經濟也可能會成為北方經濟高質量發展的新賽道。尤其在雙循環的背景下，遠離港口的城市可以去發展不需要借助于港口的產業，服務于中國國內市場的產業。

發現南北方基礎設施的差異沒有那么大，主要在使用的深度上。數據顯示，南方和北方網絡零售店總量的比例大概是3.1倍，但線下的零售店比率是2.7倍，實際線上南北差異要超過線下南北的差異。

寸有所長，尺有所短，任何地區都有它的比較優勢。比如在中國互聯網科技版圖上，東北地區也幾近空白，但在約1020萬直播行業從業者中，東北人占比最高，約為30%。2020年以來，全國城市都在競相追逐“直播第一城”，東北三省的各級政府、商務部門正試圖借助本輪直播風口，為東北經濟轉型尋求突破。

貴陽也是城市發展后來居上的典型案例。這個不沿海、不沿江的“大山地理”城市，一度化身為基建狂魔。盡管2019年貴州省政府債務率146.3%，負債率為全國首位，但其高速公路綜合密度位居全國前列。看似落后的西部省份還搭上了高大上的“大數據快車”，2013年到2018年，貴陽連續6年位居全國省會城市第一，與原來跟它相同水平的地區拉開了距離。

值得一提的是，北京大學國家發展研究院副院長黃益平通過數字經濟的南北對比，發現南北方基礎設施的差異沒有那么大，主要在使用的深度上。數據顯示，南方和北方網絡零售店總量的比例大概是3.1倍，但線下的零售店比率是2.7倍，實際線上南北差異要超過線下南北的差異。

黃益平認為數字經濟給北方提供了一個新的幫助經濟發展、轉型的機會。新基建是政府可以為數字經濟發展和產業數字化轉型提供的基礎條件，為企業、個人提供所需要的網絡和移動終端，除此還可以建設公共信息服務平臺，讓數據為數字經濟說話。

要平衡南北之差的問題，背后涉及城市的發展方式、增長質量和核心競爭力。尤其在雙循環的背景下，城市經濟發展方式從過去的要素投入型，變成現在的創新驅動型，從過去的出口導向、投資導向，到現在服務業、消費變得越來越重要。但從根本上來說，平衡并不是指經濟發展的總量一樣，經濟在部分地區集中是正常現象。