探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范

陳信宇

摘 要：在本世紀(jì)的二十多年間，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了非常好的發(fā)展，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了非常重要的作用。文章通過運(yùn)用分析法正式發(fā)等方法，研究了在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中所遇到的問題和防范的方法，提出了一些有效性的建議，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些新的思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范

隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)中的地位都起到了非常重要的作用，但是房地產(chǎn)本身的行業(yè)性質(zhì)又導(dǎo)致他是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比較大的行業(yè)。文章通過對(duì)具體房地產(chǎn)商品的研究，以及通過對(duì)國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的各類研究理論進(jìn)行了解之后結(jié)合我國的相關(guān)實(shí)際情況，從幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資做出了詳細(xì)的分析。

一、防范投資風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

房地產(chǎn)投資基本分為三個(gè)方面，它們分別是投資決策的階段，土地獲取的階段還有最后的管理運(yùn)營階段。在整個(gè)房地產(chǎn)投資的過程中，有可能會(huì)面臨一些沒有設(shè)想到的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于這些不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一些防備。

（1）在投資決策階段的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要做好一些必要的防備措施，也需要針對(duì)具體的問題來具體分析。比如說決策的正確性一定要得到保證，對(duì)于市場(chǎng)的監(jiān)管力度也要加大，加高科學(xué)的決策，更要運(yùn)用理論知識(shí)以及專業(yè)的手段來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（2）那么如果投資決策階段完成之后，接下來就要進(jìn)行土地獲取。我們知道土地的獲取是一個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)，對(duì)于土地的環(huán)境以及周邊設(shè)施來說，都要有一個(gè)清楚的認(rèn)知，通過這些我們能夠了解土地的社會(huì)價(jià)值以及使用價(jià)值，只有了解了這些方面，我們才能夠決定要不要對(duì)這塊土地進(jìn)行投資，并且投資過后如何進(jìn)行開發(fā)等工作。

（3）在整個(gè)房地產(chǎn)投資過程的最后階段是經(jīng)營管理，在金融管理過程中，我們需要制定合適的價(jià)格。需要考慮價(jià)格的影響因素有非常多，如果定價(jià)的高低都會(huì)對(duì)整個(gè)最后的經(jīng)營活動(dòng)帶來影響，只有合適的價(jià)格才能夠正確地促進(jìn)后期工作的進(jìn)行。

二、政府的宏觀管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性質(zhì)，在他們的經(jīng)營活動(dòng)中不得不受到政府的約束與管理。而政府的一些措施對(duì)于他們所進(jìn)行的宏觀管理，并不只是限制他們的行為，因?yàn)樗麄兘档土讼鄳?yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)，它注定是一個(gè)對(duì)資金波動(dòng)比較大的行業(yè)。所以在政府的管控之下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響就會(huì)有效被控制。比如說政府的宏觀調(diào)控，包括對(duì)于時(shí)間和力度的調(diào)控，在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于他們所要進(jìn)行的投資的風(fēng)險(xiǎn)沒有得到一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)之前，進(jìn)行的工作就被他們起到了預(yù)防和控制的作用，讓他們?cè)谡麄€(gè)風(fēng)險(xiǎn)的控制上盡可能降到最低。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡所帶動(dòng)的社會(huì)問題屢見不鮮，他們?cè)谡目刂葡拢ㄟ^進(jìn)行一些城市的規(guī)劃，控制總的房地產(chǎn)用地量，保證房地產(chǎn)行業(yè)的總體供需平衡。

三、以具體案例為研究的解決對(duì)策

（一）項(xiàng)目的具體情況

我們實(shí)地考察了一個(gè)地理位置比較好，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完全的一塊土地。通過對(duì)這塊土地的實(shí)際發(fā)展情況的調(diào)查得知，在2012年他就已經(jīng)開始動(dòng)工進(jìn)行建設(shè)，加之市政府部門的一些政策扶持，他得到了一個(gè)比較快的發(fā)展。并且相關(guān)的部門專業(yè)人員對(duì)它進(jìn)行過預(yù)測(cè)，在房地產(chǎn)行業(yè)中，它屬于比較有利的地理位置并且在市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到一個(gè)比較大的壓力。

通過對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的了解，我們能夠知道他所具有的優(yōu)勢(shì)是非常明顯的。他不僅擁有優(yōu)越的地理位置，也有著相對(duì)完善的基礎(chǔ)設(shè)施，并且是市政府扶植的項(xiàng)目。但他也有相對(duì)明顯的劣勢(shì)，那就是它和污染的河流相鄰，會(huì)讓投資者在考慮對(duì)這塊土地進(jìn)行投資時(shí)產(chǎn)生顧慮。還有就是周邊的民眾都是比較鄉(xiāng)鎮(zhèn)化的消費(fèi)習(xí)慣，如果在這里建立高層的基礎(chǔ)設(shè)施，那么他們對(duì)于這樣的我的接受可能還需要一個(gè)時(shí)間。其次，如果此塊土地被開發(fā)建設(shè)之后，那么這里的物業(yè)費(fèi)也是會(huì)增長的，能不能被這里的居民所接受也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題。

（二）項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

了解過后，我們站在投資者的角度進(jìn)行考慮，這個(gè)項(xiàng)目還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)的。首先在價(jià)格方面來說，這塊土地的地理位置是比較優(yōu)越的，那么就決定了它在以后的使用中會(huì)有一個(gè)比較高的定價(jià)，而這個(gè)高的定價(jià)江湖，影響以后建筑的出租或者是出售，如果最后建筑的回報(bào)率不高，那么將有可能導(dǎo)致投資者的成本損失。其次對(duì)于未知的選擇上來說，雖然這塊土地是一個(gè)位置比較好的地段，但是它緊鄰著受污染的河流，這也是不可避免的現(xiàn)實(shí)問題。很多人對(duì)于污染都是望而卻之的，所以說對(duì)于這塊土地的選擇上不得不考慮這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。最后對(duì)于營銷的風(fēng)險(xiǎn)來說，如果在這塊土地上開發(fā)樓盤的話，那么他將被定位為中高檔的小區(qū)，而這個(gè)小區(qū)周圍的消費(fèi)群體定位不高，對(duì)于這樣的情況來說，后期的銷售工作可能會(huì)變得更加困難。如果真的要進(jìn)行這樣的工作，那么不管是在營銷人員的選擇，還是營銷方式的選擇上都需要注入更多的精力。而我們所面臨的銷售風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步加大，不僅僅會(huì)讓開發(fā)的成本更高，因?yàn)橛懈蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)項(xiàng)目所有存在風(fēng)險(xiǎn)的防范建議

1、確定受眾群，選擇合適的營銷方法

首先我們?nèi)绻胍婪秾?duì)這塊土地進(jìn)行投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的話，我們首要的一個(gè)目標(biāo)就是確定項(xiàng)目的受眾群，我們可以在項(xiàng)目開始的階段以廣告或其他形式加強(qiáng)該項(xiàng)目的宣傳，提高知名度。在比較小的范圍內(nèi)進(jìn)行一些活動(dòng)，把某些客戶定為目標(biāo)。這樣我們就有了一個(gè)相對(duì)來說比較小的客戶范圍，可以根據(jù)客戶的特點(diǎn)來進(jìn)行具體的推薦。在整個(gè)銷售的過程中，我們應(yīng)該努力強(qiáng)調(diào)該樓盤所具有的優(yōu)勢(shì)，并結(jié)合客戶的需求以及喜好來為他們選擇更加合適的位置。可以建立一些現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施滿足住戶的基本需求，這在營銷過程中也可以作為一個(gè)亮點(diǎn)來吸引住戶的眼球。

2、提高物業(yè)的管理質(zhì)量

由于該項(xiàng)目的物業(yè)將會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以對(duì)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范也是有必要的。雖然我們的樓盤可能會(huì)被定檔為中高檔，但是相對(duì)于定位比較低的受眾人群來說，如果我們擁有一個(gè)高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，那么對(duì)于他們來說，接受起來可能會(huì)變得更加容易。一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)會(huì)直接影響到整個(gè)樓盤的整體情況，作為消費(fèi)者來說，我們都希望能夠得到一個(gè)好的服務(wù)體驗(yàn)。不管是在供暖方面還是一些文化環(huán)境的設(shè)計(jì)來說，一個(gè)高水平的物業(yè)服務(wù)管理都將會(huì)讓我們更加青睞。

3、價(jià)格制定戰(zhàn)略

鑒于這個(gè)土地的特殊性，我們?cè)诜课輧r(jià)格的制定方面不宜過高，因?yàn)槲覀冏陨硭哂械膬?yōu)勢(shì)是非常明顯的，但由于周邊的受眾群體很有可能不能夠承受比較高的價(jià)格，那就需要我們?cè)诙▋r(jià)的過程中選擇比較低的價(jià)格，然后可以在后期的營銷工作中不斷提高價(jià)格。這樣的戰(zhàn)略被稱為低開高走戰(zhàn)略，通過這樣一個(gè)戰(zhàn)略的實(shí)施，我們也可以讓樓盤的形象在受眾群中有所提升，可以讓有意愿的購買者意識(shí)到這個(gè)樓盤的升值空間是非常大的，在很多的樓盤營銷方式中，這也是比較常見的一個(gè)方式。

4、合理的定位

雖然說我們這塊土地選擇的比較好，也被定位為中高檔的項(xiàng)目。但是在整個(gè)后期的營銷過程中，我們不得不考慮一些現(xiàn)實(shí)情況的影響，鑒于周邊的群體大多為中低檔，而中高檔的樓盤在他們的接受中可能會(huì)有一定的困難。所以說我們可以在保證房屋各種質(zhì)量以及服務(wù)的情況下，以中低檔的定位進(jìn)入市場(chǎng)，讓受眾群體對(duì)這個(gè)項(xiàng)目更加容易接受。通過這樣的方式，不僅可以讓項(xiàng)目的后期工作開展的更加順利，也可以讓房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠加快速度。

四、結(jié)束語

對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，隨著中國改革開放以來經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了很多新的發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著城鎮(zhèn)化的不斷加速發(fā)展。人們物質(zhì)生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的需求也是越來越旺盛。雖然有這樣一個(gè)比較好的前景，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，整個(gè)行業(yè)內(nèi)所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)也是更加大的，這就要求他們?cè)谡麄€(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清楚的認(rèn)知。能夠通過專業(yè)的理論去分析風(fēng)險(xiǎn)的影響因素以及建構(gòu)能夠阻止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的一些措施，進(jìn)而降低可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)自身所帶來的危害。文章只是簡略的分析了房地產(chǎn)行業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范中所面臨的問題，并給出了一定的解決對(duì)策。但在實(shí)踐中，這還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠在未來的不斷探索中得到更好的發(fā)展。

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