基于GIS的城市地價水平變化分析
——以內蒙古呼和浩特市商業用地為例

運向麗，劉小娟，薩仁陶利

(內蒙古師范大學 地理科學學院，內蒙古 呼和浩特 010022)

土地作為人類一切生產生活的載體，它和城市的經濟發展、社會的穩定和人們的衣食住行都密不可分，是國家最重要的資源，經過多年土地政策的改革和深化，土地帶動經濟的作用不可小覷，以土地產權作為核心的土地市場正逐步發展成為重要的經濟支柱。研究商業地價空間分布規律，可了解當前城市發展對商業用地的供需狀況、區域經濟發展現狀，從而對土地的規劃設計、開發建設、優化配置土地資源等提供充分依據。發揮土地要素的杠桿調控作用。

我國的土地市場興起相對較晚，中國各地城鎮從20世紀90年代初開始制訂基準地價，楊剩富等[1](2017)以湖北省80個縣(市、區)為例，運用GWR模型、變異系數分析和空間自相關分析等方法，詳細分析各類地價與城鎮化率的空間作用關系；張祚[2]等(2018)利用數字高程模型與GIS的空間分析工具，分析了武漢市中心城區住宅地價的空間形態；王愛[3]等(2017)采用反比距離加權法(IDW)、GWR模型對合肥市商業地價驅動因素進行空間非平穩性分析；賴俊明[4]等(2018)采用Webmap空間技術，研究了杭州市土地價格的空間復雜性；劉艷清[5]等(2018)運用空間自相關法及地統計學，對石家莊市城區住宅地價空間分異規律進行了研究；曹天邦[6]等(2012)運用統計分析方法和克里金插值方法，研究南京市住宅地價時空演變特征；張靜[7]等(2009)借助GIS 分析方法對商業基準地價空間變化進行研究。通過文獻梳理發現：探索祖國北部省份商業地價時空動態變化的研究尚不多見。

1 研究區域、方法與數據來源

1.1 研究區域

呼和浩特市是內蒙古自治區首府，全區政治、經濟、文化、科教和金融中心，譽為“中國乳都”。呼和浩特地處東經110°46′～112°10′，北緯40°51′～41°8′。全市總面積1.72萬平方公里，其中建成區面積260km2，截至2019年年底全市常住人口313.7萬人，比上年末增加1.1萬人。其中，城鎮人口221.0萬人，鄉村人口92.7萬人。2019年，全市生產總值2 791.5億元，比2018年增長5.5%；人均生產總值89 138元，比上年增長5.1%。本文的研究區為呼和浩特市市區新城區、玉泉區、回民區、賽罕區。

1.2 研究方法

以呼和浩特市1992年～2017年6次商業基準地價更新數據為基礎，采用環比指數方法研究呼和浩特市商業基準地價時間變化，運用 Arc GIS 10.1軟件對將商業地價的界別圖和呼和浩特市市區進行空間疊加，以表現研究區域內基準地價演變的時空分布特征。

1.3 數據來源與處理

本研究利用的數據資料為已公布的呼和浩特市城區的基準地價數據，截至2020年，呼和浩特市已完成5次基準地價的更新，筆者已1998年、2007年、2017年三年的商業區段基準地價為例，探索呼和浩特市每十年的商業區段基準地價的時空演變規律。圖形數據為2017年呼和浩特市城區商業地價的級別圖。

2 呼和浩特市商業地價時空演變分析

2.1 呼和浩特市商業用地基準地價時間變化

從級別分布上看，一般級別越低，地價越低，呼和浩特市近幾年地價增長較快，與內蒙古自治區經濟快速發展有關。

表1 呼和浩特市商業用地基準地價變化情況 (單位：元/m2)

基準地價隨時間變化的特征可以通過不同級別的地價環比指數表示[8]。即上一級別的基準地價比下一級別的基準地價的比值。通過計算呼和浩特市1992年～2017年商業用地地價環比指數來分析呼和浩特市商業用地基準地價的時間變化特征，如圖1所示。

圖1 呼和浩特市商業用地基準地價各級別價格環比指數折線圖

1992年商業用地各級別的環比指數值最高，波動最明顯； 2001年商業用地各級別的環比指數最低，波動幅度最小。近年來，呼和浩特市經濟穩定發展，使得土地價格的漲幅也比較穩定，沒有較大的起伏。

2.2 商業用地基準地價時空演變規律

圖2 呼和浩特市商業用地級別分布示意圖

通過對呼和浩特市城區商業基準地價級別圖和中心城區圖空間疊加詳細分析得出：城市土地利用用途影響城市地價水平。呼和浩特市城區商業用地結構表現出片區環狀分布，Ⅰ級商業用地分布在呼和浩特市火車站以南、中山路商圈。該區域有多條主干道通過，同時集中了城市的主要商業中心，區域公用設施完備、周圍有大型公園、人口高度集中，為呼和浩特市商業用地的黃金地段。Ⅱ級商業用地分為2個中心。第一個中心沿Ⅰ級商業用地向外擴展，第二個中心為呼和浩特市近幾年形成的金融辦公服務圈。Ⅱ級商業用地包含的商業中心有：鼓樓立交橋，萬達等。Ⅲ級商業用地以Ⅱ級商業用地向四外擴展。該區域基礎設施水平較高，交通比較便利，同時也分布著很多的商場和超市，但相對于Ⅰ、Ⅱ級商業用地整體水平降低。Ⅳ級商業用地以Ⅲ級商業用地向四外擴展。Ⅳ級商業用地相較Ⅲ級商業用地各方面條件都有一定程度的降低。Ⅴ級商業用地在Ⅳ級商業用地區域外向四周擴散，該區域基礎設施水平一般，交通較便利，但與Ⅳ級商業用地各方面相比，均有一定程度降低。Ⅵ級商業用地在Ⅴ級商業用地區域外向四周擴散，該區域主要為工業園區，繁華程度、區位條件整體低于Ⅴ級用地。Ⅶ級商業用地Ⅵ級商業用地沿Ⅵ級商業用地南側和東側向外延伸。該區域局城市中心較遠，接近城區邊緣地帶，商業中心較少，區位條件較差，是各種社會經濟功能輻射作用的末梢。Ⅷ級商業用地位于大青山南坡生態保護區，該區域是今后呼和浩特市著力打造的重點區域。

3 城市地價變化的主要因素分析

3.1 社會經濟發展對城市地價的影響

地區生產總值、人均GDP、市區固定資產投資強度、地區財政收入總額、城市居民人均消費水平等統計指標都對城市地價有著不可忽視的作用。經濟增長和城市居民消費水平的提高，需求增多，將會影響地價上漲，反之亦然。隨著呼和浩特市的快速發展，大量人口涌入呼和浩特，住房需求增加。此外在加快城市化發展的進程中，呼和浩特加大公共基礎建設，美化城市的力度，增加了征地和拆遷的行為，制造了大量的土地需求。社會經濟發展穩定，是地價平穩發展的基礎。

3.2 土地政策與國家宏觀經濟調控對城市地價的影響

為了更好地穩定城市地價，推進房地產業的平穩發展，原國土資源部、自治區人民政府及自治區國土資源廳先后出臺了《國土資源部辦公廳關于做好產業用地政策落實工作的通知》 (國土資廳函[2017]75號)、《內蒙古自治區人民政府關于做好房地產去庫存工作進一步促進房地產業穩步發展的意見》 (內政發[2016]26號)、《內蒙古自治區國土資源廳關于實施產業用地政策切實降低企業用地成本的有關意見》 (內國土資發[2017]80號)等一系列的政策來穩定呼和浩特地價[9～10]。

3.3 城市規劃建設與區域環境的改善對城市地價的影響

呼和浩特市的城市規劃計劃中，提高了呼和浩特市人居居住水平，大量改造公共基礎設施，這一措施對地區地價的影響是有意義的。和林格爾新區和呼和浩特新機場的建設為呼和浩特市的發展指明了方向；京呼高鐵、呼南高鐵、地鐵1、2號線的建設，市內交通的改善，加快了“大交通”發展格局的步伐；舊房改造，打造了宜居安逸的首府城市同時也促進了房地產市場的發展。

4 結束語

土地市場是城市發展的基礎，是調控城市經濟發展的宏觀手段。隨著土地市場的不斷完善發展，及時了解城市地價的變化，科學制定有關地價的政策，合理引導土地投資，促進城市地價穩定發展是很有必要的，這直接關系到城市的整體功能和形象。