房地產項目融資模式的研究

鄭新亮

摘要：房地產行業的特征是資金需求量大、建設周期長，因此，公司在經營擴張和發展等方面的需求，如果單單只依靠內部渠道進行融資是很難得以滿足的。現階段，我國貸款的門檻越來越高，對于房地產公司而言，能否獲得充沛的資金來源、怎樣合理的選擇符合公司發展的融資模式是公司獲得長足發展的關鍵。文章以房地產業相關的項目為案例，研究分析房地產行業主要的融資模式，希望能對其他同行甚至一些金融機構起到借鑒和參考的作用。

關鍵詞：房地產項目;融資模式;完善措施

一、房地產項目的融資模式

（一）傳統融資

1. 銀行貸款

銀行作為金融體系中至關重要的一個組成部分，將社會上的各種資金通過低利率吸收進來，并以法律規定內的利率借給有融資需求的公司，從而最優化資源配置。銀行在資金方面通常都有非常充足的儲備，而且也具有全面而完善的信用體系以及防控各種風險的措施等，而且銀行貸款的整個流程相對而言也比較簡單，所以房地產項目進行融資的首選就是銀行貸款。同時，由于銀行嚴格的風險控制特征，因此對公司的規模、公司的信用、公司的資質方面都有相應的要求，這也體現出了房地產公司與銀行之間的借貸關系多少是存在一些不平等的;另外，我國的一些經濟政策會影響到銀行相關的利率水平，銀行相關的貸款規模、銀行的貸款去向等。盡管目前所有融資項目中銀行貸款的方式進行融資占據了較大部分，但現階段，國內公司僅靠銀行貸款與內部渠道這兩種融資方式仍然是無法滿足所有公司的融資需求的。

2. 股權融資

股權融資指的是房地產公司將公司內的股權以出售的方式用來籌集資金的一種融資渠道，股權融資主要有：公司首次進行公開募股、公司的配股、公司的額外發行等。股權融資相關的特點主要有：第一，股權融資的門檻相對比較高，房地產公司進行股權融資對于公司的規模、公司的信用、公司的資質方面都有相對比較高的要求;第二，股權融資具有不可逆轉性，公司不用償還因股權融資而獲得的融通資金，而投資者如果想要收回投資，只能通過轉讓股權的方式來獲取;第三，股權融資具有無負擔性，投資者通過股權融資的方式成為公司的股東之后，如果想要獲取相關的資金，只能通過股權轉讓的方式獲得，這方面的資金不需要公司進行償還，對于公司內部的流動資金也不會造成影響;第四，股權融資具有長期性，股權融資的投資者們通常都是直接成為公司的股東，可以享有公司所有權中相應的份額，并能長期持有，因為股權是沒有嚴格的有效期或者是到期日的。

（二）新型融資

1. 房地產信托融資

房地產信托指的是通過一些信托工具建立相應地信托計劃來進行融資。目前，房地產信托計劃主要有：債權和股權兩種信托計劃，債權信托計劃著重強調的是公司的負債到期要進行償還，而股權信托計劃則對于公司的未來發展更看重一些。房地產信托進行融資的主要優勢在于融資的門檻相對比較低，而且資金的運用也比較靈活，而劣勢在于因為我國現階段對于這一方面的監管比較寬松，致使投資者的風險相對較大，因此資金的成本相對而言是比較高的。也因為較低的融資門檻和資金運用的靈活性，用房地產信托進行融資，后繼非常有可能會成為行業融資中的一個主流融資方式。

2. 融資租賃

融資租賃指的是將公司的資產通過向外租賃而獲得相應租金的一種融資方式。融資租賃主要有以下幾種模式：一是杠桿出租融資模式，租賃方對相關的土地或是設備購買完成之后，所享有的杠桿利潤，相當于租賃方購買相關的土地或是設備可以不用全額付款，可以只付出一部分售價，其余所差的資金可以通過融資給予補足;二是轉租賃融資模式，以承租方的名義將公司出租出去，一般是抽取其他的公司的土地與設備等，再交由承租的公司，與此同時，以往出租和轉租的相關契約也都會繼續有效;三是回購融資的模式，運營公司的一方將相關的公司資產出售給融資公司，而對于出租公司而言，其主要任務是將這些公司相關的資產出租給運營方。

二、房地產項目融資模式的問題分析

（一）依賴外部融資，內源融資占比小

由于現階段我國房地產相關的融資模式呈現出多元化發展的趨勢，相應的其融資規模也在日益增長。但總體而言，公司融資方面運用內部渠道進行融資的數量相對而言比較少，當下還是主要以外部渠道融資為主。出現這一現象的主要原因在于，第一，公司在初期制定相關的融資策略和發展戰略的時候，對公司內部融資這一方面考慮甚少。第二，公司本身的經營能力有限，沒有多余的流動資金進行投資或者是公司盈利能力的水平有限，流動資金無法滿足公司進行自我融資的相關需求。

（二）直接融資比重低，主要依靠間接融資

房地產項目進行融資，其中一個主要間接的方式就是銀行貸款進行融資，相較于其他直接進行融資方式，銀行貸款融資的程序更簡單和利于實踐操作，因此就能夠更好的滿足公司中短期資金融資方面的需求。但由于政府收緊了國內的流動資金和杠桿化，因此房地產項目相關的銀行貸款額度也隨之持續減少，如果公司對于銀行貸款等融資渠道過于依賴，則很容易使公司陷入被動，從而造成融資方面較大的壓力。與之相反，直接融資方式中，資金的需求方會擁有更多的自主權，主要原因是因為資金需求方是能夠直接面向投資方的，而且也不會受到利率波動等相關因素的影響，直接融資方式獲取的資金通常是能夠長期穩定使用的。很多時候直接與間接融資方式結合使用，在發揮融資功能的時候，能夠形成優劣互補，房地產項目盡管可以通過發行中期票據、發行公司債券、進行IPO等進行直接融資，但就目前而言這種直接融資的方式所占比例依然相對較少。怎樣有效運用直接與間接融資方面的優勢，構成科學合理的融資系統，對于房地產項目現階段而言仍然是一個較大的挑戰。

（三）融資結構有待改善

房地產項目為了減少融資的風險，基本上采用的是一些傳統的融資渠道，對于一些融資租賃、風險投資等新型興的融資方式均沒有涉及，也沒有結合公司和現有的融資方式相關的實際情況進行籌劃、創新、組合融資方式，更無法科學合理的配置每一種融資方式。總體而言，房地產項目采用這種單一的融資結構，一定會使公司的資金鏈和長期發展都受到限制。所以，公司在選擇相關的融資渠道進行融資時，一定要進行科學合理的選擇，如此一來，才能確保公司流動資金鏈的正常運轉。

（四）財務杠桿過高，融資成本高筑

對公司而言財務杠桿相當于是一把“雙刃劍”，倘若沒有恰當使用則會給公司帶來極大的破壞力和負面影響，而判斷一家公司的資產負債率本身就是一項非常重要的財務指標，能夠對一家公司的負債水平有一個基本的判斷。因為房地產行業所固有的行業特征就是：資金需求量大、建設周期相對較長。因此，房地產行業的負債率相較于其他行業要高出不少，致使房地產相關項目的債務比例和財務風險都是居高難下，為此而產生相關的融資成本也成為房地產公司較為關注問題之一。現階段，由于我國房地產公司的競爭非常激烈，近年來，不少房地產公司都在嘗試尋找新的融資渠道和機會，用以減少公司的運作成本，提高公司自身的融資能力，保持原有的市場競爭優勢對現階段的房地產公司而言，是一項急需解決的難題和一項巨大的挑戰。

三、房地產項目融資模式的完善建議

（一）增強盈利能力，提高內部融資比例

第一，公司要根據本身的實際情況來制定相關的融資計劃，不要盲目地進行融資。總而言之，房地產項目要結合本身的實際需求和實際情況來制定科學合理的計劃，并對融資的結構進行優化和完善，同時，為了充分發揮公司的相關優勢，要盡量使用公司的內部渠道進行融資。第二，將公司運作的成本制定一個科學合理的計劃，既要及時清理占用資金的相關項目，如閑置的設備等，又要科學合理的投資與融資相關的項目，如房地產項目。以上措施都是為了提高資金周轉而加快的資金回籠計劃，只有擁有充沛的資金流入，才能為公司后繼進行融資奠定堅實的基礎。

（二）借鑒新興融資方式，提高直接融資比重

現階段，我國的融資市場上不少創新的融資方式，基本上都體現在直接融資上，如：資產證券化融資等。房地產項目的融資方式一直以來都是以銀行貸款等間接融資方式為主，這一點盡管目前很難改變，但結合其它的融資方式進行融資仍然是值得考慮一下的。如：考慮在銀行貸款間接融資方式的基礎上，加入融資租賃或是資產證券化等融資方式，與此同時，對于海外的融資方式也可以進行適當的開發和考慮。

（三）設計科學的融資結構

優化房地產公司融資結構的相關對策從以下三個方面進行分析，第一，在優化資金結構上，公司要確保本身有一定資金積累的基礎上，對商業票據相關的融資渠道進行研究，方便公司在需要融資的時候，及時通過票據融資。房地產公司要對相關的融資風險進行科學合理的評估，繼而根據評估結果采用針對性的解決措施和行動，盡可能減少發生風險的可能性。第二，公司對于短期借款不能太過于看重。相較于短期債務，長期債務的資金成本要少的多，而且償債壓力也相對較小。第三，從優化資金規模的層面出發，公司股權融資的規模要進行持續擴大。如此一來，才能確保公司資金框架的均衡性和盡可能的防止公司發生財務風險。然后，在優化公司相關的資金期限結構上，應該結合債務融資期限，并將兩者進行合理的配置。公司要根據相關項目的實際情況，進行債務期限的合理設置，從而使項目周期與相關的債務時間保持一致，并由此而減少短期負債所占的比重以及公司發生融資風險的可能性。

（四）降低融資成本

房地產項目在初期選擇銀行貸款時，如果能綜合評估當地的每一個銀行，各項相關的費用是能夠盡量減少的。如此一來，就要求公司在初期在人力資源方面，投入更多時間和精力，盡可能規避每一種人為不可控制的相關因素，根據公司自身的情況和對銀行進行綜合評估的結果來選擇合適的銀行進行貸款，如此一來，就減少了一定的融資成本。對一些舊城改造或是改造城中村的相關項目，在與居民談判交流或是與政府相關部門進行交流的過程中，在有涉及到賠償費用和過渡安置方面的問題時，既要盡量放低自己的姿態和位置，又要對自身相關的利益進行周全的考慮，因此談判交流之前要將相關的談判計劃和流程、賠償原則和標準都設計好，在達成一致前，要盡量減少公司相關的賠償費用。

（五）合理規劃長短期負債比例，降低財務風險

適當增加公司長期負債相關的比例，對于穩定公司資金，保證公司項目資金的充足，直至公司完成和出售項目之后將資金收回，對于公司的有序運作、平穩過渡階段都是非常有利的，與此同時，也減少了一定的財務風險。以下方面可以減少公司的流動負債所占比例，第一，滾動發行的中長期的企業債券、中長期的公司債券、中長期的優先票據等，并用以代替公司即將到期的流動負債。第二，考慮增加相關的美元融資，相較于目前中國的不少融資，美元融資相對而言其期限會比較長。尤其是國內政府對于房地產行業收緊融資的大環境下，可以在公司現有的融資方式的基礎上，增加一些海外的融資渠道和比例，例如：發行相關的美元債。

四、結語

本文主要以房地產業相關的項目為例，研究分析房地產行業主要的融資模式，并結合現階段我國融資市場的實際情況，提出目前公司所存在的問題以及解決這些問題針對性的有效措施，從而希望能對房地產公司融資起到借鑒和參考的作用。

參考文獻：

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（作者單位：廣西農墾股權投資基金有限公司）