探討如何規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)提升房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量

趙海寧

摘要：隨著時(shí)間的推移，科技力量穩(wěn)步增強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要?jiǎng)恿Α７康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的加快推動(dòng)了城市高層住宅項(xiàng)目的增加。伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也急速上漲，房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制等相關(guān)問(wèn)題也受到社會(huì)各界的影響，業(yè)界對(duì)測(cè)繪技術(shù)和控制提出了嚴(yán)格要求。此外，有關(guān)部門(mén)還制定了有關(guān)房地產(chǎn)測(cè)量和質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng)規(guī)范性文件，為房地產(chǎn)測(cè)量和質(zhì)量控制提供了可靠的參考，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量和制圖具有重要意義。本文主要分析如何規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)提升房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);測(cè)繪成果;質(zhì)量檢查

引言

房地產(chǎn)的測(cè)繪工作是利用專業(yè)的測(cè)繪儀器，精確地測(cè)算房產(chǎn)建筑面積，這項(xiàng)工作是伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而出現(xiàn)的新工種。隨著測(cè)繪行業(yè)的逐漸成熟，為了確保測(cè)繪成果質(zhì)量，測(cè)繪人員應(yīng)高度重視房地產(chǎn)測(cè)繪成果和質(zhì)量檢查工作。

1、房地產(chǎn)測(cè)繪成果和質(zhì)量檢查工作概述

房地產(chǎn)行業(yè)在全民經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱潮的帶動(dòng)下飛速發(fā)展，與房產(chǎn)有關(guān)的問(wèn)題越來(lái)越受到大眾的關(guān)注。面積問(wèn)題是房產(chǎn)糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題之一，需要依靠測(cè)繪工作來(lái)確定房產(chǎn)面積。房地產(chǎn)測(cè)繪工作逐漸受到人們的重視，測(cè)繪的成果與質(zhì)量也越來(lái)越受到人們的關(guān)注，因此，檢查人員應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪成果和質(zhì)量檢查工作。房地產(chǎn)測(cè)繪成果和質(zhì)量檢查是房地產(chǎn)信息真實(shí)性與可靠性的重要保障。在整個(gè)檢查過(guò)程中，檢查人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)行業(yè)規(guī)定與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，確保檢查工作合理合法，具有法律效應(yīng)。檢查工作一般有兩個(gè)流程：先進(jìn)行一級(jí)檢查，然后在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上落實(shí)二級(jí)檢查。

2、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制的常見(jiàn)問(wèn)題

2.1測(cè)繪人員記錄測(cè)量草圖不規(guī)范

測(cè)繪草圖是測(cè)繪計(jì)算面積和填寫(xiě)物業(yè)登記表格的原始基礎(chǔ)，測(cè)量員應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況用鉛筆繪制調(diào)查圖。比如，如果記錄不正確，應(yīng)該用裂縫來(lái)修改，而不是修改，嚴(yán)禁用橡皮擦擦除再重寫(xiě)。測(cè)繪人員和測(cè)繪日期未按要求填寫(xiě)，在調(diào)查過(guò)程中，外地工作人員沒(méi)有進(jìn)行“多觀察”以避免出現(xiàn)問(wèn)題，數(shù)據(jù)收集也不完整。他們利用預(yù)算大小來(lái)補(bǔ)充草圖中經(jīng)常遺漏的尺寸，記錄建筑樓層數(shù)、房屋位置、北線、實(shí)際開(kāi)門(mén)位置、確保剪力墻位置等，導(dǎo)致多次趕赴施工現(xiàn)場(chǎng)檢查尺寸。后續(xù)工作受到影響，無(wú)法及時(shí)有效地改進(jìn)調(diào)查工作。

2.2房屋預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)建筑面積差異較大

建筑物的建筑設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)和建筑面積測(cè)量在測(cè)量對(duì)象、數(shù)據(jù)采集源、測(cè)量目的、誤差引起的條件等方面有所不同。它們之間在建筑面積測(cè)量方面存在很大差距。在實(shí)際作業(yè)中，外勤人員通常直接使用預(yù)算地圖做為測(cè)量草圖，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)資料（例如剪力墻結(jié)構(gòu)、建筑物的局部變化等）不會(huì)在測(cè)量草圖上標(biāo)示。當(dāng)測(cè)量師在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與As-Built圖面不符時(shí)，他們沒(méi)有及時(shí)給建筑單位和施工單位反饋，收到設(shè)計(jì)變更圖，因此無(wú)法為繪制和計(jì)算面積提供依據(jù)。

2.3測(cè)繪成果的檢查不規(guī)范

對(duì)于測(cè)繪成果的檢查，有關(guān)經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有養(yǎng)成相互檢查的習(xí)慣，由此產(chǎn)生的錯(cuò)誤會(huì)增加測(cè)繪成果質(zhì)量檢查員的工作量，導(dǎo)致工作效率低下，無(wú)法及時(shí)有效地提供完整的成果。一些測(cè)繪企業(yè)沒(méi)有統(tǒng)一的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有制定相應(yīng)的檢驗(yàn)程序和表格，因而檢驗(yàn)沒(méi)有遵守規(guī)則。如果出現(xiàn)錯(cuò)誤，就無(wú)法迅速發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，浪費(fèi)了大量的時(shí)間、人力和財(cái)力。

3、控制房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的建議

3.1引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)

由于測(cè)繪成果和質(zhì)量檢查工作需要檢查人員對(duì)大量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和校對(duì)，因此檢查人員需要先進(jìn)技術(shù)的幫助。為了提高測(cè)繪檢查工作的效率，檢查人員應(yīng)當(dāng)在開(kāi)展檢查工作的過(guò)程中，積極應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)。測(cè)繪過(guò)程中獲取的各項(xiàng)信息都能夠通過(guò)信息技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)集中管理和實(shí)時(shí)共享，做到測(cè)繪數(shù)據(jù)的雙線并行。工作人員還可以利用信息技術(shù)來(lái)構(gòu)建數(shù)據(jù)中心，完善數(shù)據(jù)保存工作，利用區(qū)塊鏈技術(shù)，積極搭建測(cè)繪檢查平臺(tái)，保證測(cè)繪數(shù)據(jù)的時(shí)效性、真實(shí)性與安全性。在大數(shù)據(jù)的幫助下，測(cè)繪檢查不再需要人工來(lái)核對(duì)數(shù)據(jù)，而是利用模型與算法對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行快速計(jì)算與校對(duì)，測(cè)繪成果和質(zhì)量檢查工作的效率大大提高，測(cè)繪成果和質(zhì)量檢查工作的準(zhǔn)確度也會(huì)大幅提高。

3.2分析測(cè)繪任務(wù)

該股收到測(cè)繪任務(wù)后，應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容分析測(cè)繪任務(wù)，認(rèn)真填寫(xiě)登記表格和合同評(píng)價(jià)表，分析信任方的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，發(fā)出測(cè)繪通訊和任務(wù)書(shū)，并根據(jù)具體內(nèi)容安排有關(guān)工作。測(cè)繪單位應(yīng)根據(jù)客戶信息規(guī)劃測(cè)繪內(nèi)容，與測(cè)繪人員交流技術(shù)方法，并按任務(wù)類型選擇測(cè)繪技術(shù)。

3.3開(kāi)展檢查總結(jié)

房地產(chǎn)測(cè)繪工作完成后，測(cè)繪人員應(yīng)仔細(xì)檢查測(cè)繪數(shù)據(jù)，檢查家居面積、分層面積和總面積，確保規(guī)劃面積與總面積相符。自檢后，質(zhì)量檢測(cè)人員在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行檢測(cè)。在自檢測(cè)中，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)圖和現(xiàn)場(chǎng)映射之間存在數(shù)據(jù)差異，則應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)映射圖中標(biāo)記最終結(jié)果。對(duì)于已確定的土地利用記錄，公司應(yīng)蓋章確認(rèn)，并為進(jìn)行室內(nèi)和室外檢查提供依據(jù)。

3.4強(qiáng)化關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量檢查

房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的采集和圖紙的檢驗(yàn)是后續(xù)測(cè)繪工作有效發(fā)展的保證，也是提高測(cè)繪成果的效率和準(zhǔn)確性的前提。因此，在早期房地產(chǎn)數(shù)據(jù)收集過(guò)程中，應(yīng)審查數(shù)據(jù)的完整性和一致性，以確保所收集的數(shù)據(jù)符合要求。必須明確確定這是否是工程圖紙的最終版本，所提供的信息是否已完全簽字;發(fā)生施工變更時(shí)，需要蓋章信息，并由規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)。在銷售前的房地產(chǎn)測(cè)繪中，必須檢查比較規(guī)劃圖是否與電子圖相匹配。為了減少系統(tǒng)誤差和隨機(jī)誤差的積累，應(yīng)定期審查測(cè)繪儀器，以減少測(cè)繪工作。要排除意外測(cè)量誤差，請(qǐng)確保單獨(dú)測(cè)量?jī)纱螠y(cè)量的邊長(zhǎng)，并刪除公差內(nèi)的中間值作為最終測(cè)量結(jié)果。查明房屋現(xiàn)狀與圖紙不符的地區(qū)，找出原因，制作相關(guān)記錄;在行業(yè)成果處理階段，嚴(yán)格實(shí)施二級(jí)檢驗(yàn)審核制度，通過(guò)測(cè)繪人員的自檢和反檢，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，通過(guò)專職質(zhì)量檢驗(yàn)人員或技術(shù)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，及時(shí)處理存在的問(wèn)題，直至數(shù)據(jù)成果合格。

3.5合理管控房產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)化

房地產(chǎn)測(cè)繪商業(yè)化后，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，測(cè)繪單位可以通過(guò)降低測(cè)繪服務(wù)費(fèi)提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。測(cè)繪市場(chǎng)的活力雖已激活，但如果不能及時(shí)跟蹤，市場(chǎng)控制將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)管理混亂，導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，一個(gè)行業(yè)如果不能通過(guò)圓，就會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)假貨，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。當(dāng)測(cè)繪服務(wù)價(jià)格過(guò)低，無(wú)法承擔(dān)正常測(cè)繪服務(wù)費(fèi)用時(shí)。此外，房地產(chǎn)測(cè)繪成果的經(jīng)濟(jì)利益鏈廣泛，涉及許多利益攸關(guān)方。一些單位以不當(dāng)手段獲得了房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目，以完成單位的固定生產(chǎn)價(jià)值。單位發(fā)展失控，必然會(huì)引起火災(zāi)，給自己和整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)帶來(lái)不可預(yù)測(cè)的后果，給行業(yè)形象帶來(lái)?yè)p害。因此，房地產(chǎn)測(cè)繪單位必須通過(guò)一定的行政控制手段減緩房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的市場(chǎng)化。具體而言，可以通過(guò)加強(qiáng)測(cè)繪單位測(cè)繪資格的審核要求以及有關(guān)人員工作資格和技術(shù)水平的相關(guān)證明要求，從源頭提高整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪單位的綜合服務(wù)能力，提高房地產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量。

3.6發(fā)揮房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)的作用

作為一個(gè)非政府組織，經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)不能像政府那樣在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮經(jīng)理的作用，但可以在某些領(lǐng)域發(fā)揮特殊作用。隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化，貿(mào)易協(xié)會(huì)的作用越來(lái)越明顯。經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)可以及時(shí)解決現(xiàn)有問(wèn)題，更接近市場(chǎng)，關(guān)注事物的過(guò)程，更有針對(duì)性，更高效，投入成本更低。因此，在有關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的糾紛中，往往是比行政部門(mén)更實(shí)際的房地產(chǎn)測(cè)繪協(xié)會(huì)。中國(guó)應(yīng)加快建立地方房地產(chǎn)測(cè)繪協(xié)會(huì)，促進(jìn)其科學(xué)合理的內(nèi)部管理機(jī)制，推動(dòng)其朝著規(guī)范有序的方向發(fā)展。為充分反映協(xié)會(huì)的充分參與、公平和代表性，應(yīng)引入公眾參與。同時(shí)，政府行政部門(mén)應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)的支持力度，推動(dòng)其立法進(jìn)程，確保房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)職能的明確劃分。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位逐漸上升，其測(cè)繪成果和質(zhì)量受到了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的密切關(guān)注。為了保證房地產(chǎn)測(cè)繪工作的公平性和公正性，嚴(yán)格檢查其測(cè)繪成果和質(zhì)量是很有必要的;為了保證其測(cè)繪成果和質(zhì)量的真實(shí)性和有效性，檢查人員必須落實(shí)各級(jí)檢查工作，高度重視人才培養(yǎng)與引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。

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