房地產成本視角下設計管理

史海莉

摘要：在國家的宏觀調控之下，房地產的價格增長十分緩慢，甚至有部分地區出現了負增長的趨勢。在這一背景下，房地產企業想要獲得良好的經濟效益，則需要通過設計管理來對成本加以控制，以此來使住戶獲得良好的居住體驗。因此，本文以房地產成本視角出發，首先針對房地產項目成本組成進行闡述，并探索出房地產成本項目設計管理工作的要點，最后總結滿足房地產成本控制的設計管理策略，希望為有關人員帶來一些參考。

關鍵詞：房地產;成本;設計管理

房地產價格的持續飆升，也導致了房產的建筑成本日漸提高。為此，政府針對房地產行業展開宏觀調整，在把控購房數量、減緩價格增長方面取得了出色的效果。立足于這一市場大環境背景之下，房地產企業應采取積極的措施加以應對，通過良好的設計管理節約成本，在保障住戶滿意程度的同時，獲得良好的經濟效益。

一、房地產項目成本組成

①土地成本。房地產企業通過招標出讓、協議或讓、拍賣獲取的形式獲取土地所投入成本。在我國市場經濟的持續發展下，現階段各大房產企業的土地獲取方式主要為拍賣獲取[1]。

②施工成本

對于房地產項目而言，其中最主要的成本構成就是施工成本，在具體的施工環節中，其主要包括機械設備費用、施工材料費用以及人工費用等。

③設計階段成本

在正式進行房地產項目施工以前，房地產企業需要對項目進行施工設計，這一階段主要包括的成本為工程評標成本、設計成本以及計劃成本。

④項目管理費用

這一費用涵蓋企業在項目管理活動中產生的所有費用，例如保險費、辦公費、管理人員費用等。

⑤稅費

房地產項目的經營和開發，國家將征收一部分稅費，這一部分稅費主要包含營業稅、土地使用稅、房產稅等。此外，配套費也同樣是房地產項目經營必須繳納的費用[2]。

二、房地產成本管理的要點

對于設計工作而言，其與成本投入有著密切聯系。在實踐過程中，設計管理者應將控制成本作為首要原則，并以此為前提展開設計工作[3]。此外，任何產品的研發都需要輔以豐富的經驗以及不同部門的協調配合，通過這樣的方式才能設計出一套既具備合理性，又具備設計性的建設方案。由此可見，在設計過程中，設計人員必須具備成本意識，并針對以下成本管理要點進行管控。

首先，設計方案的制定需滿足建筑的前瞻性需求，通過合理的設計預留，防止由于未來開發，導致的二次成本浪費問題出現。同時針對產品定位、業態、規模等因素進行綜合考慮，并在設計初期進行可研性分析，以此達到統籌設計的目的[4]。

其次，限額設計。這一舉措的目的，是為了避免設計方案出現保守、超標、奢侈等情況。由于設計院方面無法實時了解市場、工藝等變化情況，因此這可能導致設計成本超出預算的問題發生[5]。強化成本意識在這一環節實踐中表現為：及時了解市場情況、控制相關施工工藝、掌握有關材料背景及其價格組合，最后將上述信息反映到設計院，通過這樣的方式控制設計、施工成本，避免出現超標問題。

最后，在把控設計成果深度的過程中，應通過預先判斷，及時展開成本控制措施[6]。設計人員在進行招標預算以及編制成本預算清單環節時，需引導企業內部有關部門進行審查補缺工作，對可能出現的圖紙漏項問題進行解決。此外，精確目標成本控制，對于一些主要施工材料，可以精確其檔次、規格、品牌以及技術標準等，以免出現招標不清等問題。如果在施工開始階段產生設計變更，則需要通過必要流程和措施進行。

三、房地產成本視角下設計管理策略

（一）房地產成本視角下的設計管理原則

①設計人員應以建設項目整體作為出發點，盡可能控制有限的成本投入，將隱形轉化為顯形，以此來達成降本增效的目的。另外，應根據客戶重點關注因素分配成本，在客戶較為敏感的地方應加大成本投入[7]。在客戶不常關注的地方則需遵循安全經濟原則，在保障工程質量的基礎上實現成本的降低。

②在開展設計管理工作的過程中，應將建筑的布局、效益、功能等作為核心[8]。受到不斷上漲的材料、人工市場價格以及銷售價格管控等因素的影響，房地產企業開發商的利潤不斷下降。而以經濟角度來說，如果整個行業的利潤從暴利轉向平均時，則出色的成本控制將會是創造利潤過程中的關鍵手段，擁有無法估量的作用，甚至會成為行業內各個企業的主要競爭方式。

③房地產項目的工程造價，將在很大程度上取決于項目方案的設計，甚至可能導致總造價的70-80%受到影響，這也意味著對于房地產項目成本控制來說，項目方案的設計將發揮極大的作用，因此設計管理人員在實踐工作中應注意一下幾點：

第1，在確保項目總圖設計合理、功能齊全、經濟實用的前提下，保障項目總圖貨值最大化。

第2，盡可能減少地下空間的不合理應用，控制地下車位面積、減少贈送空間等，實現項目可售比的最大化。

第3，針對單體進行設計時，需注意使其立面風格與大眾審美條件相符，并確保體型系數的合理，防止由于線條復雜導致的成本投入增加。

第4，需符合建筑防火的有關需求，防止建設過程中由于防火疏散施工不符合規定，導致施工設計圖反復修改。

在控制項目成本的過程中，機電專業設計的系統選型也起到極大的作用，通過選擇合適的參數及設計標準，將會對末端點位數量和配置、設計容量等因素帶來影響。為了保證項目的經濟性，在選擇設備和材料時，需在企業供應商名錄中選擇符合項目要求的廠家，另外，各個機電專業應確保施工、設計單位分開，以此來達到降低總成本的效果。

設計管理人員在工作中，應具備多線操作的意識，通過預先制定好工程時間進度表，將可以完成的環節前置，以此來把控時間節點[9]。例如，與營銷崗位相配合，開展產品線劃分、產品定位等工作，同時應與成本崗互相配合構建起健全的成本標準體系;或是與景觀設計崗位互相配合，明確景觀所用材料;與工程、物業等崗位相配合，處理掉所有可以前置的工作項目，通過多線操作的方式提升速率，不可將大部分工作時間消耗在作圖、制圖上。根據實踐經驗可以得知，如果將裝修、景觀等設計工作提前到工程設計初期階段，則可使設計周期最低降低30%。

（二）圖紙深度及技術管控

①首先，設計人員需應用合約性管理條約，通過這樣的方式形成對圖紙深度的管控。在設計圖紙制定工作結束后，管理人員應立刻，明確其中包含的圖紙深度、工作周期等相關要素，并根據相關技術需求，向設計院提出完善圖紙要點的要求，必須在完成要求后再能判定圖紙為最終設計結果，反之則認為其缺乏階段性研究成果。

②全程把控圖紙設計。在設計工作展開的過程中，設計人員必須針對建筑院提供的圖紙進行審查，重點查明其中是否存在錯位布局、灰色空間。除此之外，建筑精裝前期配合、平面配置等因素同樣是設計過程的重點，因此管理人員需重點針對這一方面進行優化，避免正式施工過程中出現涉及到多個專業的變動。

③把控交叉錯位情況

管理人員需嚴格針對設計圖紙中的布局空間進行審查，防止設計圖紙制定完成后出現一部分利用率相對較低的灰色空間，以及完全無法利用的黑色空間。同時注意把控天花板的空間高度要求，從理論上講，設計人員應根據貼板布置貼板走的要求進行。并在機電設計過程中，針對結構錯位以及管位布置重疊進行審查，以此來糾正設計圖紙中的錯位布局。

（三）設計管理流程

根據實踐經驗，本文總結出如下設計管理流程，如表一所示。

結束語：在當前的時代背景下，房地產企業想要獲得豐厚的經濟效益，勢必離不開出色的設計管理。在成本控制的視角下展開設計管理，不論是對于項目的設計規劃還是后期的營銷管理都將起到極大的影響。因此各大房地產企業應以成本控制為前提，保障施工質量和安全為基礎，以設計管理為核心充分控制成本，在避免工期拖延、成本過高的同時，也大幅度提升用戶滿意度，實現房地產企業的可持續性發展。

參考文獻

[1]趙艷麗，張春生，劉一帆.裝配式建筑成本鏈構成及優化方向研究——基于房地產企業視角[J].建筑經濟，2020，41（11）：57-62.

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[3]姚艷.基于供應鏈管理視角的房地產企業的成本控制研究[J].產業科技創新，2019，1（24）：91-92.

[4]陳歡，李清立.房地產開發項目成本管理研究——基于價值鏈視角[J].工程管理學報，2019，33（02）：153-158.

[5]李丹丹.價值鏈視角下的GTR房地產企業成本控制與優化[J].納稅，2018，12（22）：200.

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[7]羅麗.從房地產行業看戰略視角下人力成本管理[J].青島大學學報（自然科學版），2017，30（01）：139-142.

[8]張志勇.價值鏈視角下房地產企業成本管理策略研究[J].價值工程，2015，34（25）：39-40.

[9]陳銀蓉，梅昀，孟祥旭，陳昱.經濟學視角下城市土地集約利用的決策分析[J].資源科學，2013，35（04）：739-748.