房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展淺析及相關(guān)建議

陳書錦

摘要：隨著現(xiàn)代社會(huì)城市化逐步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在優(yōu)化與完善自身發(fā)展體系，逐漸占據(jù)我國(guó)新型經(jīng)濟(jì)體系中重要地位，是我國(guó)地方財(cái)政堅(jiān)實(shí)后盾。從某種方面來說，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民生活上的貢獻(xiàn)決定了其重要程度，但是依舊存在諸多不確定因素，當(dāng)今房?jī)r(jià)漲幅過高、三線和四線城市市場(chǎng)需求降低、信貸政策調(diào)整等社會(huì)因素都導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受限。因此，文章簡(jiǎn)要論述了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要因素，并提出推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的相關(guān)建議，以保證房地產(chǎn)行業(yè)積極健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)發(fā)展;解決策略;因城施策;集體土地入市

房地產(chǎn)行業(yè)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為科學(xué)發(fā)展渠道，積極響應(yīng)社會(huì)主義發(fā)展政策，具有無限發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)行業(yè)快速崛起帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，如今的高樓林立便是過去房地產(chǎn)行業(yè)輝煌時(shí)代的有力見證。自我國(guó)深化社會(huì)改革以來，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，按照“房住不炒”總基調(diào)，政府部門通過增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，科學(xué)合理研究房地產(chǎn)發(fā)展策略，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要影響因素

（一）市場(chǎng)方面的因素

我國(guó)是一個(gè)人口眾多的國(guó)家，人口基數(shù)大意味著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)需求更大。從市場(chǎng)方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)就像正在頑強(qiáng)向上生長(zhǎng)的枝葉，由于發(fā)展時(shí)間短、朝氣蓬勃使其擁有無限潛力與上升空間。隨著現(xiàn)代化建設(shè)不斷加快，人們渴望獲得更優(yōu)質(zhì)的生活，農(nóng)村與小城鎮(zhèn)居民不斷向發(fā)達(dá)城市遷移導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求達(dá)到了前所未有的增長(zhǎng)高峰，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)引導(dǎo)下具有光明的發(fā)展前景。縱觀市場(chǎng)方面，房地產(chǎn)作為一種另類商品必然受到市場(chǎng)制約，其價(jià)格漲勢(shì)取決于著人們對(duì)房地產(chǎn)的需求[1]，所以市場(chǎng)決定著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，是影響房地產(chǎn)發(fā)展主要因素。

（二）經(jīng)濟(jì)方面的因素

經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否繁榮決定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是否平穩(wěn)。一般情況下，經(jīng)濟(jì)因素主要涉及銀行利率、物價(jià)高低、居民收入及消費(fèi)者結(jié)構(gòu)等，其中居民收入是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的因素，最能直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要因素是居民收入。對(duì)成本而言，房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金利息關(guān)系著貸款利率增加或降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成是否超過預(yù)期計(jì)劃，房地產(chǎn)銷售價(jià)格、去化速度及回款，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平也將產(chǎn)生重要的影響。對(duì)消費(fèi)者而言，若是購(gòu)買房產(chǎn)主要來源是銀行貸款，那么貸款利率高低決定了消費(fèi)者購(gòu)房成本高低，在生活不充裕情況下，會(huì)抑制消費(fèi)者購(gòu)買欲望與需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從另一角度來講，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定復(fù)雜性，發(fā)展步驟環(huán)環(huán)相扣。當(dāng)房地產(chǎn)建材價(jià)格出現(xiàn)浮動(dòng)或者工時(shí)費(fèi)與建設(shè)周期產(chǎn)生變化都會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)成本造成巨大影響，雖然肉眼看不見房地產(chǎn)上這種細(xì)微變化，但是其會(huì)直接在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上留下痕跡，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與物價(jià)水平不可分割。另外，居民收入水平關(guān)系著房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)高收入居民來說，通常會(huì)將投資理財(cái)作為管理收入首要方法，愿意將房產(chǎn)作為一種特殊理財(cái)投資手段，易推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展[2]。

（三）社會(huì)方面的因素

在穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境下，居民將投資房產(chǎn)作為盈利手段意愿會(huì)愈加增強(qiáng)，所以社會(huì)因素是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展重要因素。若是出現(xiàn)政治動(dòng)蕩情況，居民會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)降低吸引力，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大波動(dòng)。社會(huì)方面因素除了保持社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定以外，維持社會(huì)發(fā)展秩序也是重中之重。若是某地長(zhǎng)時(shí)間頻繁出現(xiàn)惡劣事件，會(huì)給當(dāng)?shù)厝嗣裨斐尚睦黻幱?，?dǎo)致房地產(chǎn)需求大大降低，嚴(yán)重沖擊了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。除此之外，城市化是每個(gè)國(guó)家向現(xiàn)代化社會(huì)發(fā)展必經(jīng)之路，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)核心因素之一。在生活需求逐漸增長(zhǎng)推動(dòng)下，居民生活環(huán)境重心逐漸從農(nóng)村偏移到城市，在高等教育與城市高收入影響下，房地產(chǎn)行業(yè)需求呈現(xiàn)猛烈增長(zhǎng)趨勢(shì)。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化速度持續(xù)加快，2021年已全面建成小康社會(huì)，在中央“房住不炒”的宏觀政策下，在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格調(diào)控、土地獲取價(jià)格提高、銀行貸款額度收緊等多重因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到了重要的影響。

（四）國(guó)際環(huán)境方面的因素

國(guó)際環(huán)境因素也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵，受國(guó)際經(jīng)濟(jì)、政治、軍事等多種因素制約。若是世界范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好狀態(tài)，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)有一個(gè)較為舒適的環(huán)境。但是站在房地產(chǎn)角度來說，雖然房地產(chǎn)屬于可交易商品，但是又與普通商品存在較大差異，房地產(chǎn)不能移動(dòng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)商們的競(jìng)爭(zhēng)只局限于國(guó)內(nèi)。但是近年來，越來越多的外資加入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，在激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)與企業(yè)之間難免會(huì)利用價(jià)格優(yōu)惠來吸引消費(fèi)者注意，外資介入會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定優(yōu)劣。受2020年新冠肺炎疫情影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到嚴(yán)重影響，受中美貿(mào)易摩擦、通貨膨脹等移速影響，房地產(chǎn)成為避險(xiǎn)產(chǎn)品而備受關(guān)注。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略分析及有關(guān)建議

（一）加強(qiáng)政府部門政策調(diào)控

在保障房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)健基礎(chǔ)上，政府需要加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，全面了解目前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和我國(guó)土地利用率，結(jié)合房地產(chǎn)所在城市具體情況，因城施策，制定符合城市發(fā)展的房地產(chǎn)發(fā)展策略，避免一刀切，健康引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繁榮。首先，政府需建立市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)發(fā)展政策，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。其次，實(shí)行房產(chǎn)限購(gòu)，嚴(yán)格禁止惡意炒房，惡意降價(jià)等擾亂國(guó)民經(jīng)濟(jì)的行為，否則易導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平穩(wěn)[3]。頒布各項(xiàng)政策的同時(shí)也可以利用銀行限制購(gòu)房范圍，可采用房地價(jià)格聯(lián)動(dòng)方式，抑制房?jī)r(jià)胡亂上漲，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。最后，合理利用稅收體系增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控作用，阻止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)，降低社會(huì)秩序紊亂的概率，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)

就目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展不均狀態(tài)，為打造一個(gè)健康有序的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)，提高土地利用率以緩解社會(huì)隱患并推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。合理分配各式類型住房投資，完善房地產(chǎn)投資比例，積極整改住房結(jié)構(gòu)，對(duì)不同群體住房需求給予滿足，同時(shí)將政府調(diào)控政策作為指南，增加經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等保障性房源供給。首先，徹查房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)、資金來源，確保開發(fā)商進(jìn)行科學(xué)合理投資;其次，嚴(yán)格對(duì)違規(guī)企業(yè)進(jìn)行篩查，淘汰劣質(zhì)企業(yè)并提高房地產(chǎn)企業(yè)投資門檻，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)整體質(zhì)量，如上海地區(qū)在土地出讓過程中，從開發(fā)資質(zhì)、項(xiàng)目開發(fā)業(yè)績(jī)等方面進(jìn)行綜合評(píng)分，作為土地競(jìng)買申請(qǐng)條件;最后，房地產(chǎn)企業(yè)易缺乏對(duì)投資理解，容易盲目投資致使投資失敗，這種情況可以利用銀行借貸規(guī)模來抑制房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模，讓企業(yè)進(jìn)行合理化投資。

（三）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有諸多不足之處，與企業(yè)素質(zhì)高低、市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠、房地產(chǎn)企業(yè)缺少資質(zhì)等等有關(guān)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。因此，要使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以往發(fā)展活力就需建立市場(chǎng)信用機(jī)制，增強(qiáng)市場(chǎng)信用監(jiān)督力度，給予房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)健康和諧競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。另外，打造房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，利用大數(shù)據(jù)發(fā)展平臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行整理分析，更好為消費(fèi)者保駕護(hù)航。目前我國(guó)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)框架尚未完善，房產(chǎn)信息較為分散，所以發(fā)展房地產(chǎn)信息系統(tǒng)可以為房地產(chǎn)行業(yè)與和消費(fèi)者提供交流平臺(tái)，為房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)提供消費(fèi)者需求，從上而下地為房地產(chǎn)企業(yè)提升自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力奠定基礎(chǔ)。

（四）制定土地政策和其他

制定科學(xué)土地供應(yīng)策略是確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本措施[4]。在滿足更多住房需求前提下可以從以下方面完善土地結(jié)構(gòu)。第一，土地是房地產(chǎn)發(fā)展根本，應(yīng)制定符合我國(guó)目前房地產(chǎn)發(fā)展情況的土地供應(yīng)政策，科學(xué)控制土地價(jià)格，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮。第二，國(guó)家應(yīng)優(yōu)化土地征收制度，利用多種手段收集土地資源，對(duì)土地資源進(jìn)行整體管控，通過政府干預(yù)來調(diào)控土地價(jià)格發(fā)揮土地價(jià)值，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)穩(wěn)定生產(chǎn)來源。第三，政府可以從教育等公共配套角度出發(fā)，引導(dǎo)居民購(gòu)房需求，例如取消學(xué)區(qū)房或合理劃分學(xué)區(qū)等。第四，多元化土地供應(yīng)，加大對(duì)集體土地入市政策的研究，有效推動(dòng)集體土地入市，在盤活集體資產(chǎn)、為村集體帶來長(zhǎng)期可持續(xù)收入的同時(shí)，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中城市居民居住需求。

三、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與居民生產(chǎn)生活有著密不可分的關(guān)系，其為我國(guó)財(cái)政收入與社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也推動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)今現(xiàn)狀下我國(guó)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管系統(tǒng)改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理能力，充分利用多方力量，建立良好的市場(chǎng)環(huán)境，以達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)目的。

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