房地產開發項目中的應用及管理研究

新疆潤新測繪有限責任公司 孟慶黎

隨著現代化生活的節奏逐漸加快，越來越多的人對于衣食住行有更高的追求，尤其是對于自己居住環境要求。所以房地產開發商在對房產開發的時候就需要有一個精密的測繪、設計、研究的過程，而工程測量開始進入數字化時代，基于此，我們需要在各種工程建設中有效地應用數字化測繪技術來對其不斷地完善加強。本文就房地產開發項目所需要的測繪技術的應用管理作出以下的研究與討論。

一、測繪技術

（一）現代測繪技術

數字化測圖的原理有別于傳統繪圖，數字化測圖就是以計算機和一套輸入輸出設備的有效整合進行測圖的技術。首先，所需的輸入輸出設備有野外采集數據設備，數模轉化器，電腦以及繪圖機等。其次，為了使電腦可以有效處理數據以及管理繪圖的整個過程，我們要事先在計算機中編輯好相關的程序指令。最后，只要輸入相關的制圖數據以及必要的一些參數，通過電腦的處理，制圖機就可以繪出所需的房地產圖了。

（二）信息化測繪技術的概述和特點

近年來，信息化測繪技術得到了廣泛應用，并且在土地和房產測量中也得到了應用研究。但是何為信息化測繪技術？其實信息化測繪技術就像其字面意思那樣，將現在熱門的信息化技術應用到測繪領域當中去。信息化技術就是將信息技術和測繪技術相結合，運用大數據的優點來盡可能實現自動化、一體化。目前我國信息化測繪技術已經呈現一個發展的趨勢。使用這種信息化測繪技術能夠降低出現誤差的概率，同時使用這種信息化測繪技術也是現如今一個比較熱門的趨勢。信息化平臺的應用也使得操作人員要提升自己的操作技術和操作水平，為各種土地測繪和房產測繪項目提供了準確的數據。信息化測繪技術和傳統的相比，其工作效率得到了很大的提升。

傳統的測繪技術需要耗費大量的時間，并且也會有不確定的誤差，如果出現誤差時就需要去找到哪里出現了問題。而信息化測繪技術恰恰避免了這個缺點，如果出現了誤差利用大數據的優點我們能夠快速地發現是哪個地方出現了差錯，這樣就不會浪費大量的時間進而就大大提升了工作效率。同時信息化測繪技術為測繪工程提供了數據和信息的支持優化了傳統的測繪技術，提高了測繪技術的水平使得最后得出來的數據更加準確。其實信息化測繪技術還能夠增強服務效果，其實這也就是后期的一項服務處理模式，這種模式的存在能夠促使服務效果可以符合標準同時也可以為其他的測繪項目提供經驗。

（三）信息化測繪技術的基本操作過程

信息化測繪技術和以往的測繪技術具有非常大的區別，并且在進行測繪的基本操作過程中就可以發現這兩種測繪技術的差別。信息化測繪技術利用信息化的優點，使得測繪過程變得不再那么繁瑣，同時還利用信息化大數據的特點進而實現自動化的功能。在進行測繪時要對所要測繪的地方進行分析，同時還要提出測量的標準，需要對測站點和待測點之間進行全過程通視并且要對測量的長度進行控制和限制，促使土地測量和房產測量工作可以無限地延伸和擴展。信息化測繪技術還應用到了差分法，將GPS設備中的對應數據差一一差分進行分析，利用基站準點來接收具有誤差的數據，同時還能夠直接進行更正，這樣一來就大大節省了測繪所需要的時間，進一步提高了測繪效率。同時信息化測繪技術還能夠根據不同的發送時間和地點隨時進行修改和完善，這些都可以對不同的內容進行測量和修改。

還有一種測繪方法就是利用差分法，將誤差的數據和標準的數據整理出來進行一一對比，同時還能夠通過基站進行修改以及能夠快速地發現誤差產生的原因。這樣一來既可以快速地修改誤差，也能夠防止下次再次出現這樣地誤差還可以，在修改完數據后將這些數據通過無線電的方式連接到電臺上，以此來實現數據的傳輸?？梢葬槍α鲃诱緝炔砍绦蜃詣舆M行修改和實施，這樣就能促使以靜態形式存在的流動站具有動態性質的特點。同時也能夠將數據進行快速的傳輸，這也就是在發現具有誤差的時候能夠進行快速地修改的原因。以上這兩種測繪技術可以優化數據傳輸的功能，其實都屬于PTK技術。

二、房產測量測繪的主要流程

（一）開發前期的設計測繪

在房地產項目進行開發前都會對將要開發的項目進行一個設計測繪，這樣一來就能夠判斷這個房地產項目能不能實施，以及要考慮在實施過程中遇到的種種遇到的不利因素。在進行開發前期的設計測繪過程時，工作人員需要對選址進行一個全方位的分析，同時還要對選址的地勢也要進行一個系統的分析。在分析了這兩項后，然后進行設計測繪，要按照1：200的比例在地形圖上呈現出來。其次，在項目申請選址的環節就需要提供地形圖，這樣的目的是測繪人員能夠在進行開發前期的設計測繪時能夠提前了解到選址的大概情況，以此盡量來減少開發前期的設計測繪的時間。在提交地形圖后還需要政府有關部門發放開發許可證之后才能進行施工，在施工的過程中按照項目要求和政府要求來進行施工和進行房地產項目開發。所以說在房地產項目施工前需要開發前期的設計測繪這一個過程，開發前期的設計測繪同時還能夠推動這個房地產項目有序的運作起來，不僅如此在進行房地產項目開發的同時也要保證這個項目的質量。

（二）作業前的勘查定界測繪

作業前的勘查定界測繪就是房地產項目在進行施工前要對開發的地方進行一個全方位的測量以及對界限進行確定。在我國房地產項目開發與建設必須要按照《地籍測繪規范》，圍繞用地測量和工程用地規劃籌，進行施工方案的編制。這些過程是為了避免在項目實施的工程中出現關于用地超出規劃的范圍的問題，在房地產項目進行開發的過程中不能出現施工的范圍超出預先規劃的范圍的問題，所以在進行正式施工前需要對用地進行測量和工程用地規劃籌，避免在施工的過程中出現人員擁堵的現象，將各部門的人員進行統一的規劃以及各部門的用地也進行明確的劃分，使各部門能夠同時進行，達到有序進行的現象，這樣一來就大大提高了工作效率。除此之外，在進行正式作業期間還要保留審批資料和工程施工資料，這兩個資料對于房地產項目開發是非常重要的，因為在正式施工的過程中可能會有相關部門來到施工場地進行檢查，在相關部門檢查時，這兩個資料是一定要及時拿出來的。同時在項目正式施工前還要，開展勘察定界測繪作業，掌握國有土地出讓以及農用地轉讓等情況，一定要按照相關規定來進行規劃，切實保障測繪作業的合理性和準確性，確保作業前的勘查定界測繪是正確的、是有效的。

（三）施工環節的測繪作業

房地產公司在獲得正式的開發許可證之后才能夠對選址進行正式施工，在施工前要對選址進行全方位的測繪，這個測繪作業是為了保證在施工的過程中能夠正常進行，避免出現差錯。在施工前需要對整個項目進行全方位的規劃，還需要檢查和勘測用地的情況，為后續的正式施工的正常進行的做準備。同時我們還需要特別關注一個點，就是房地產開發項目取得的項目規劃許可是臨時許可證而不是無期限的。所以在前期的工作進行之后，就需要迅速進行施工。在施工階段，為了保證這個項目能夠快速有序地進行就需要各部門要共同協作，合理安排各項工作。如果要保障項目開發工作有序地進行，相關人員要對項目使用的土地進行全方位的測繪，例如進行地面測繪、建筑放樣及管道線路規劃等。完成測繪作業后就需要按照項目要求和有關部門的要求來進行施工。同時需要值得注意的就是還要按照房屋的建筑標準來進行施工，組織施工人員盡快按照圖紙來進行施工，還要要求設計人員設計的圖紙要進行全方位的解讀。在正式施工的過程中還可以讓設計人員與施工人員相結合，由設計人員及時向施工人員進行圖紙解讀，這樣一來也能夠提高是施工人員的效率，同時還能夠大大節省整個項目所要用到的時間。

（四）完整的房產測繪

現階段我國的房產測量對測繪技術具有非常高的要求，完整的房產測量測繪包括行業調查和房產平面設計圖等。這項測量測繪的過程對測量的相關人員有著極高的要求，前期的平面測量作業就是為了保證后期的施工能夠正常進行，同時還能夠為后期作業的開展奠定了一定的基礎和保障。在整個測量期間一定要保證數據的準確性以及要分析數據是否準確，如果數據不準確那么在后期的施工過程中就會出現非常大的安全隱患，還有可能導致這個建筑項目的質量不合格。因為在正式施工的過程中都是按照設計圖紙來進行的，設計人員在進行圖紙設計時就需要根據測繪人員所得到的數據來進行設計，如果測量的工作人員得到的不是準確的數據那么就會引起一連串的錯誤。所以測量的工作人員一定要具有很高的技術，并且還要對測量的相關人員有一個極高的要求。從以上幾個方面來看可以得知做好測量工作對整個項目的施工過程是極為重要的。整個操作期間，做好相關的測量工作的質量把控對房地產開發工作具有重要意義。

三、房產測量測繪的要點控制策略

（一）編制完善的工作管理方案

為了要高質量推動房產測量測繪工作的進行，現如今就需要編制完善的工作管理方案。編制完善的工作管理方案不僅有利于推動各項工作的有序進行，還能夠提高工作效率，同時還能夠指導各項工作的規范化科學化開展，進一步綜合分析在測繪的工程中可能遇到的各種情況，以及明確在測繪工作進行時遇到的問題要如何去解決，選擇哪種方法去解決。也要制定相關的管理制度，將人員進行合理的分配，促進各項工作的高質量的落實。也要建立完善的房產測繪測量工作機制，明確每個人的分工進一步來提高測繪工作的效率。同時還要對測繪工作進行全方位的監督，避免出現大的差錯提高測量工作的準確度。

（二）優選適宜的測量測繪技術

在進行測繪工作時，測量人員要選擇合適的測量測繪技術。這樣不僅能夠降低一定的工作量還能夠提高一定的工作效率。在現階段要積極推動現代化測量的設備，使用這些設備不僅能夠提高測量的準確度還能夠減少出現失誤的比率，提高工作效率。選擇適宜的測量測繪技術不僅能夠節省大量的時間還能夠提高工作效率降低人力成本。在保障效率、成本、人力的同時還要制定明確的實施方案，確保這項工作有序進行以及測量測繪結果的應用價值得以實現。

四、房地產測繪的主要特點

（一）復測周期短

開展測繪工作時需要對測得數據進行復測，這樣一來即可通過復測來檢查原先的測得的數據的正確性。如果在復測的過程中發現數據不符合規定具有一定的錯誤，那么就需要及時進行更正。另外房屋和土體權益處于動態變化狀態，復測情況要確保與實際情況一致。所以這也就使得復測周期必須要短，并且在復測時也要檢測數據的準確性。

（二）人員素質高

一般情況下在進行測繪時，對測繪的工作人員要求都是非常高的，這樣既保證了相關人員具有較好的操作技術，同時還保證了數據的正確性。在進行測繪時，對測繪的工作人員的綜合素質、專業技能、基礎知識、操作能力都是有明確要求的。測繪人員不僅要精通各種儀器還應具有非常好的操作技術。在實際操作過程中應當注意每一個測量的細節減少出現錯誤的概率。同時測繪人員還要熟悉一定的法律，也應具有較高的職業道德和業務素養。

（三）測繪難度大

測量主要分為工程測量和地質測量。通常在測量過程中會遇到許多問題，其中最突出的一個問題就是測量的對象往往存在許多差異這也就導致測量的工作人員在進行測量時就需要對設備及時進行調整。例如測量人員對房屋進行測繪時就需要對房屋的數量、位置、所屬及用途進行測量，往往這幾項工作就需要測量人員對測量設備進行數次的調整，這也就增加了測量的難度。有時候還要受到天氣的影響，這也就導致測量人員需要對數據進行分析以及分析在惡劣的天氣環境條件下如何調整測量設備才能得到準確的數據，以及出現誤差時要如何調整設備才能得到準確的數據。這些方面無疑是增加了測繪的難度。

（四）比例尺較大

在實際測繪過程中，房地產測繪項目中采用的是1：1500的比例來進行繪畫圖紙，按照比例尺的比例將現場實際的位置以及測量的各項數據都在圖紙上呈現出來，這樣一來比例尺的比例過大就會增加一定的難度同時也增加一定的工作量。

五、結語

通過以上多方面的分析，我們可以發現測繪技術在房地產項目中的比重，現如今就需要對測繪技術進行不斷優化和改正，也要加大對操作人員的培訓，加大對測繪人員的最低要求。這樣一來不僅能夠保證測繪的效率還能夠提高數據的準確性。同時也要盡快將傳統的測繪技術和信息化技術相結合，將這種現代測繪技術盡早地應用到房地產項目中去。