加強房地產企業資金管理的策略

近期，國家在房地產調控方面呈現出前所未有的收緊態勢，房地產企業融資日益困難，資金壓力不斷增大。在這樣的情況下，不斷提高房企資金管理水平和使用效率，防范和化解流動性風險是房企財務管理的重中之重。本文將結合當前房地產企業面臨的形勢，分析房地產企業在資金管理方面存在的問題，并探討強化資金精益化管理的措施，提出對策建議，希望對房地產企業加強資金管理提供參考。

房地產企業作為資金密集型的行業，資金需求大，資金回收期長，容易受國家宏觀政策調控影響。特別是2020年下半年以來，針對房企融資和針對銀行房地產貸款限制的新政接連出臺，銀行開發貸款額度不斷收緊。很多房企出現資金周轉困難問題。房企的高投入、高負債、高周轉的特性決定了資金管理是制約其發展的關鍵環節，提高資金管理的精細化水平是防范和化解房企流動性風險的重要保障。

一、房地產行業新政的影響

2020年8月，住建部、人民銀行明確了房企融資“三道紅線”，主要涉及三個指標，包括剔除預收款后的資產負債率大于70 %、凈負債率大于100 %、現金短債比小于1倍。房地產企業的有息負債的增速按指標情況分四擋管理，有息負債增速被嚴格限制0 %-15 %之間。2020年底人民銀行、銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比設置上限，也就是所謂的銀行“二道紅線”。這“五道紅線”均是從融資端控制房企負債規模。新政對房地產企業的主要影響：

（一）金融機構對房企信貸限制不斷加碼，加劇了房企的資金壓力。融資新規導致銀行等金融機構在房企融資業務額度和貸款用途把控方面將更加謹慎，信貸額度不穩定，房企在開發貸融資等方面面臨貸款額度收緊的困境。房企對自身資金管理將提出更高要求，預計土地投資將繼續縮減。更多房企將通過增加銷售回款、降低現金支出等方式改善資金狀況。在新政影響下，將有更多房企選擇股權融資，改善企業的資產負債結構。

（二）房企融資成本不斷提升。新政影響下，踏線的銀行等金融機構不斷收縮房地產信貸，通過提高利率壓縮房企貸款需求，其他金融機構對房企融資審核更為嚴格。2021年1-3月份，房地產業融資成本呈不斷提升的趨勢。

（三）房企銷售去化受到抑制：融資新規導致金融機構對個人住房貸款額度的限制，將導致個人住房貸款供給減少，房貸利率面臨抬升可能，一定程度抑制購房需求。

二、房地產企業資金管理的存在的問題

（一）房地產企業過度融資，融資受調控政策影響，資金籌措難度加大。首先，房地產企業普遍資產負債率過高，債務負擔過重，到期還本付息壓力持續增加，面臨較大的流動性風險。其次，自有資金不足，較高的資產負債率也制約了進一步融資的空間。為加強對房企融資的管制，部分地區監管機構陸續要求房企使用自有資金去拿地，競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金，不能使用銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金等，提高了拿地門檻，導致過于依賴銀行貸款的房地產企業因自有資金不足陷入新項目拓展的困境。

（二）銷售去化緩慢，存貨周轉期加長，加劇資金緊張。房地產企業具有購地成本投入大，建設周期長，項目銷售速度慢等特點。因此，商品房的銷售去化速度決定了資金的使用效率。目前，商業地產存貨占用資金比例較高，去化緩慢情況較為普遍，尤其是商業地產中的非住宅存貨去庫存形勢更為嚴峻。存貨銷售去化緩慢影響了銷售回款的及時性，無法實現預期的銷售回款，現金流入不足導致很多房企無法及時籌措資金進行新項目開發，威脅到企業的持續經營能力。

（三）成本管控精細化水平不高，成本管控體系不健全。房地產開發項目的變動因素較多，成本控制是復雜的系統工程，需要對房地產項目全過程成本進行精細化管控，包括項目前期、設計、招投標、建設施工、竣工結算等。很多房企成本管控比較粗放，成本控制目標不夠嚴謹，建安施工過程中對設計變動、簽證變更等管控不到位，導致實際成本超出成本預算目標，影響了資金的使用效率。

（四）資金預算管理不到位，預算執行偏差較大。部分房企尚未建立全流程的資金預算管理體系。主要問題表現在：一是在預算編制階段，大部分的房地產企業的預算考慮問題不全面，專業水平有限，導致預算編制過于簡單，預算指標設置不合理，預算指標調整不及時;二是在預算執行階段，事中控制沒有得到很好地實施，預算執行偏差較大，造成資金支出和流入預實差異較大，常常導致企業流動性風險;三是對資金預算執行缺乏監督和考核，對預算執行的結果沒有反饋，對資金預算執行偏差沒有建立預警機制，對資金預算執行的考核力度不夠，導致資金管理與經營脫節。

三、加強房地產資金管理的策略

（一）創新融資模式，滿足資金需求。房企必須根據形勢變化適時調整融資方式，對融資模式進行創新。現階段，一些大型房企已經構建起了自己的資本運作平臺，在拿地、并購、銷售及資產盤活等環節中，創新融資模式，降低融資成本、化解金融風險，提高資金使用效率。大型房企常選擇的融資方式有上市融資、海外融資及發債融資等。中小房企可以選擇信托融資、聯合開發、夾層融資等方式。在房企新項目拓展方面，為緩解拿地資金壓力，通過聯合拿地展開合作開發的模式已經成為大中型房企的共識，并已為多數房企所接受，未來也將成為越來越多房企尋求合作開發的路徑。在項目開發中，通過拿地或并購基金的方式，金融機構與房企聯合發起結構化股權投資基金，能夠順應房企融資需求為房企提供資金支持。

（二）提升營銷能力，降低存貨積壓。銷售回款是資金管理的重點。銷售回款這個環節如果出現重大問題，對房企的運營將是致命的打擊。做好資金管理的一項重點工作是引導銷售部門積極采取措施加速銷售回款，為資金的利用提供來源。如果存貨積壓則會大量占用企業資金，拖累房企周轉效率，消耗房企資金成本。有效地將庫存轉化為銷售回款，不僅影響到房企全年銷售業績，更事關房企的生存與發展。不斷提升營銷能力，積極采取系列措施來去庫存，才能保證資金的流動性和變現能力。如何有效降低存貨積壓？是多數房企面臨的重大課題之一，尤其是商業地產的銷售去化問題，成為各大房企面臨的共同難題。解決商業地產的滯銷問題要從項目前期規劃、設計等方面綜合考慮，在規劃條件下盡量控制商業地產的面積，并積極轉變營銷模式。很多房地產企業不斷創新銷售方式，如：銷售返租、售后回租、買房送車位等，實現盡快回籠資金。

（三）控制資金成本，做好成本利潤優化。房地產開發成本基本包括兩大塊：土地成本和開發費用。土地成本是開發成本的大頭，控制成本首先是控制土地成本，控制土地成本要做到產品系列化、標準化，才能提高周轉率。只有千方百計地提高效率才能控制資金成本。其次，做好成本利潤優化，提高成本管控的精細化水平。強化成本目標剛性管理，實行成本費用控制硬目標、硬約束，嚴控設計變更、簽證變更，提高管控的計劃性，做好成本統籌，嚴控預算外成本，才能更好地控制資金成本。

（四）健全資金預算管理，優化財務管控措施。強化資金預算管理的最重要的管理基礎就是資金預算編制和執行。一是科學合理編制資金預算，全面反映企業總體情況，在認真分析企業生產經營狀況的基礎上合理確定預算指標，并定期對預算指標進行滾動調整，提升預算編制的全面性、科學性和客觀性;二是加強對資金預算的過程控制，將預算管理重點放在對預算執行情況的日常跟蹤和調節上，做好事中控制;三是完善考核辦法，將預算與實際執行差異作為考核計分指標，結合獎懲措施，對預算執行的全過程進行考核評價，提高預算執行的剛性。實現對企業的高效管控，才能為新項目拓展做好資金準備，保障房地產企業的可持續發展。

（作者單位：北京海港房地產開發有限公司）