房地產企業稅務風險管控

孟凡光

摘要：房地產行業作為我國諸多行業的領頭者，在市場經濟中所占的份額較大，與我國的經濟水平有著十分密切的聯系，屬于國民經濟支柱產業之一。房地產行業自20世紀末開始逐漸蘇醒，到21世紀，已經進入了一個較高速的發展時期。國家對于該行業的發展和規范也制定了一系列相關的政策和標準。管理方式的日益完善使得企業的管理和運營也更加公開和透明，但相關涉稅風險卻日益突出。

關鍵詞：稅務風險；房地產；企業；管控

房產行業中所涉及的稅收主要的特點有：第一，房產行業涉及的稅收種類比較多，從地產土地的獲得、工程開發以及房地產的銷售，各個不同的環節都涉及相對應的稅種。例如印花稅，契稅，增值稅，土地增值稅，企業所得稅，城鎮土地使用稅，房產稅等。第二，房地產行業所涉及的稅收的數額比較大，主要是因為房子屬于大宗消費，往往涉及到幾代家庭。第三，房地產行業交稅的環節較為復雜，交稅產生的資金流量也較大。

一、稅務風險

（一）拿地競標環節

房地產企業在進行相關地產項目開發之前，往往需要選擇和購買一定的建設用地。那么，這一環節就會涉及一些競標活動。在進行房地產開發工作時，工程的前期準備階段，需要投入大量的資金。同時，地產行業資金投入直至取得最終投資收益，這一期限也比較長。因為該環節所涉及的資金量巨大，所以這一階段便是稅務部門進行重點檢查的一個階段，這也就意味著這一階段存在著較多的稅務風險。地產公司在進行項目用地的購買和開發的時候，往往需要先和政府進行一定的商業談判活動，政府通常會要求公司幫他們建設一些市政項目，作為他們購買開發地的前提。這種方式是地產開發商獲得土地是一種常見的方式，也是當前政府和房地產公司都比較熟悉的一種商業談判方式。但是這一談判方式通常也會存在著一些問題，特別是房地產項目建設的后期，因為后期牽扯到了對土地增值稅計算的問題。這時候，地產開發企業便會承擔一定的稅務風險。所以許多的公司在進行工程前期用地的競標時，都會對其項目自身的成本以及一些交稅的統籌規劃進行多次確認，以避免稅務風險的出現。

（二）項目開發過程

大家都知道房地產在進行開發的過程中所耗費的財力，物力，人力都十分的大，這一階段所投入的資金數額也較為龐大，那么隨之而來的便是較高的稅務風險。因為地產建設具有一定的特殊性，地產開發商在進行實際項目開發時會和很多的施工方進行合作并且簽署一定的合同，進行材料購買時涉及的供應商也非常的多，同時也簽訂了相關的合同。因為合同比較多，所以涉及的稅務問題也就較多。因此，在簽合同之前，合同雙方必須保證合同清楚地對于雙方的權利義務進行了規定。地產開發商必須遵循國家相關的法規特別是企業的一些財務和管理人員，對于一些財務上的法律變化，要時刻進行關注。并且根據這些變化進行相應的調整，減少稅務問題的產生[1]。

（三）銷售過程

地產項目所建設的樓盤在進行具體的售賣時也會出現一些財務方面的風險，尤其是稅務風險。例如增值稅，企業所得稅，土地增值稅，印花稅，土地使用稅等稅種。這些稅種的清繳及預交工作，都是稅務部門在對地產企業的稅務審查過程中，進行重點檢查的種類。因此，地產企業在進行賬目審查時，要著重對于這幾種稅類進行相關的檢查，一定要保證稅務核查工作的仔細與反復性。

二、風險的管控

（一）完善企業內部的稅務制度

為了保證房地產企業更加穩定和可持續的發展，應該建立更加完善的稅務管理體系。地產企業要加大對于企業內部各部門的管理工作，對其進行更加嚴格的要求，保證他們能夠遵守相關的稅務制度。明確自己的權利和義務，以確保稅務監督和管理工作能夠自上而下有秩序地進行。同時，要保證每一位員工都能明確自身的職責，保證企業每一個稅務相關崗位都能夠穩定運行，從而保證稅務審核流程更加完善[2]。

不光要做到上述的要求，在進行企業的管理工作時，關于稅務合同的簽訂工作必須要嚴格依據國家相關的標準。在地產企業的日常運作過程中，需要進行稅收申報的項目比較多。當工作中遇到這類項目，相關負責人必須要保證申報工作在國家相關規定和政策所要求的時間之內完成，杜絕逾期完成的情況，避免出現申報失敗。企業相關負責單位對于所繳納的稅款和一些相關的資料，都要進行提前的準備，并且做好風險的審核與評估工作。在進行財務相關問題的處理是必須要仔細小心，不管涉及金額大小，都應該對每一個環節進行細心的檢查與審核。在進行企業發票的開具和購買時，必須要做好相關核對工作與把關工作。

（二）建立風險預警機制

風險的防范工作是多方面、多角度的，公司應該提前做好相應的準備，可以構建一個比較高效和科學的防范機制，保證該機制能夠科學準確地進行相關的風險預警。

企業中財管部門和稅務問題之間的聯系比較緊密。所以，房產企業中所有的會計人員都要充分認識到自身的職責以及義務，做好自己所負責的工作，確保能夠有效地發現問題，并且進行分析，準確地找到問題發生的原因，并且在第一時間進行處理。

因為當前飛速發展的經濟使得個企業對于會計人員的專業需求也較高。所以，房產企業必須做好其內部人員的管理工作，加強對于會計相關人員的管理，可以設置一定的考核機制，使會計工作人員具有更高的積極性，同時使其自主地提高自身的專業能力。此外還可以建立相關的獎懲機制，使會計人員發現自身的不足，并且自發地進行改進[3]。

（三）加強風險管控工作

企業的管理工作不光包括對于外部的管理，最重要的其實是企業內部的管理。通過加強內部管理，能夠保證房產公司進行會計核算時具有較高的規范性以及準確性。只有重視和加強了相關的會計核算體系，才能夠在這一過程中發現可能會產生的稅務風險，并且及時的進行處理。

企業相關負責人務必要參與到企業財務管理工作中，可以做好和基層財務人員相關的溝通，發現基層人員中存在的一些問題。對于企業現存的一些財務會計問題，準確的找出并且進行科學的分析，避免出現一些稅務隱患。一定要確保會計核算的有序進行。在進行相關規章制度的設立時，一定要從自身的情況出發關注到各個方面，從而設置更加周密的會計核算體系，使得會計工作更加細致和規范。

（四）加強溝通工作

要想有效地降低企業稅務風險出現的可能性，就要時刻做好防范工作。樹立一定的防范意識。同時，要對以往出現的一些風險問題及時進行總結和分析，根據分析的結果以及地產企業自身的情況，來設置一系列相關的計劃和對策[4]。

稅務機構對于地產企業的監管工作，對于其發展來說是必不可少的，所以要想取得更好的發展，必須要時刻的關注到相關部門對于稅務政策的一系列文件，加強和稅務有關部門的溝通。同時，稅務相關人員要及時學習新的稅務知識，企業可以建立一個稅務信息平臺。保證相關工作人員能夠緊跟時代的發展，利用一定的信息化技術來進行稅務的工作，保證稅務工作更加嚴密，避免出現風險。

三、結束語

因為房產行業中涉及稅種十分多，同時繳稅的流程也較為復雜，這在一定程度上使稅務風險較高。企業在面臨較高的風險時，必須要提前做好相應的應對工作。在法律的相關規定下合理的減少其企業的稅務成本，這對企業的長遠發展是十分有利的。當前房產行業在經營過程中所面對的稅務挑戰比較多，所以企業負責人必須關注到這一問題，在進行企業日常運營過程中加強對于稅務的管理工作。財

參考文獻：

[1]陳宗平.房地產企業稅務風險及其管理措施探討[J].行政事業資產與財務，2014 （15）.

[2]康玥祺.關于房地產企業稅務風險管理及控制模式分析[J].中小企業管理與科技（中旬刊），2016 （2）.

[3]陳宗平.房地產企業稅務風險及其管理措施探討[J].財政稅務，2014 （05）.

[4]俞會濃.新形勢下房地產企業稅務風險探討[J].企業改革和管理，2017 （13）.