打造高效便捷的存量房資金監管集成服務新模式

盧興軍

【摘要】在存量房交易資金監管方面，各地房屋交易登記機構紛紛探索如何應用“互聯網+”，創新服務模式，縮短辦事流程和時限，卻沒有認識到將房屋交易、金融貸款、不動產登記與存量房交易資金監管業務在一個服務平臺上實現集成服務的重要性。本文針對這種現狀，就如何操作，制定出簡便實用的具體流程并作出相應的說明，希望可為廣大房屋交易登記機構提供有效的參考。

【關鍵詞】存量房交易;資金監管;集成服務;新模式

隨著互聯網技術的飛速發展和“互聯網+”已被廣泛應用，各地房屋交易登記部門積極探索，推陳出新，在存量房交易資金監管方面，打破多個部門壁壘和信息孤島，將房屋交易、金融貸款、不動產登記與存量房交易資金監管等業務統籌聯結，在一個服務平臺上實現一網通辦、集成作業，開創高效便捷的新運行模式。

這個新運行模式具有以下優點：

1、建立了服務內容豐富的一體化網上集中辦理平臺

通過一體化網上平臺，房屋交易與不動產登記、稅務、金融部門等系統實現無縫銜接，一網通辦，杜絕“進多站、跑多網”。推行線上線下融合銜接，業務聯辦協同化、數據共享實時化、業務辦理智能化和信息安全體系化，集成和優化了不動產登記、交易、稅務與金融部門的服務事項和辦事流程，減少了重復辦事環節，節約了社會成本，提高了辦事效率。

2、實施集成業務網上受理審核，實現全程不見面辦理

利用統一的集成服務平臺，信息共享，讓信息多跑路，群眾少跑路。申請人在網上驗證身份，“刷臉”不見面辦理，申請人將紙質材料拍照或掃描后在網上提交和審核，推行不見面受理審核，實現“一次不用跑”，極大地縮短了服務時限 ，方便了群眾辦事。

3、延伸拓展了房產經紀和金融服務

推進房屋交易登記業務向銀行類金融部門和房產經紀機構延伸服務并深化服務內容，逐步縮短辦事時限，在銀行類金融機構抵押登記中推廣應用電子登記證明，積極穩妥拓展延伸服務點的領證、換證、查詢等自助服務，方便企業和群眾防范交易風險。

存量房交易按照交易方式分為居間成交和自行成交兩種。

3.1存量房居間交易資金監管流程圖及相應說明

3.1.1出賣人委托房產經紀機構出售房屋

申請委托出售提交下列材料：（1）不動產權證;（2）申請人身份證明;（3）申請委托的，須提交委托書及受托人身份證明。 接受委托出售房屋的房產經紀公司要求：（1）須經住建部門備案（或登記）;（2）開通存量房買賣合同網簽權限。

3.1.2簽訂《存量房出售委托服務合同》

房產經紀機構在線擬定《存量房出售委托服務合同》并下載打印，委托雙方簽字。存在查封的存量房無法通過系統辦理。

3.1.3房源核驗

房源核驗是房屋交易登記部門在保障權利人個人隱私前提下，以房源核驗編碼為工具，利用互聯網技術為購房人提供查詢房屋基本狀況、委托代理情況、交易登記情況的一種機制。房源核驗需提供下列材料：（1）不動產權證;（2）申請人身份證明;（3）產權共有人關系證明;（4）房屋坐落不一致證明;（5）存量房出售委托服務合同;（6）其他相關材料。

3.1.4編制《房屋狀況說明書》

房產經紀機構應與委托人共同編制《房屋狀況說明書》，如實反映房屋的基本信息情況。編制要求：（1）基本信息內容真實、全面、準確，并經委托人簽字確認;（2）房屋發生變化的，須重新編制，經委托人確認后及時更新。

3.1.5發布房源

發布房源時要標示房源核驗編碼，供購房人在指定的網站和微信公眾號自行查詢驗證。房源發布要求：（1）不發布已成交房源;（2）不發布超過委托出售期限的房源;（3）不發布已取消委托出售和查封的房源。

3.1.6簽訂《存量房買賣居間合同》

具體操作流程如下：（1）房產經紀公司下載最新的《房屋狀況說明書》，并經購房人與經紀機構簽字確認;（2）經紀機構核驗買賣雙方身份證明;（3）經紀機構與買賣雙方在線簽訂《存量房買賣居間合同》。

3.1.7網簽備案《存量房買賣合同》

具體操作流程如下：（1）核驗交易雙方身份證明;（2）填寫和下載《存量房買賣合同網上簽約申請書》，交易雙方簽字確認;（3）在線網簽備案《存量房買賣合同》。如申請變更和撤銷合同，提交下列材料：（1）存量房買賣合同變更/撤銷申請書;（2）申請人身份證明;（3）存量房買賣合同;（4）共有權人關系證明;（5）其他必要材料。

3.1.8在線簽訂《存量房交易資金監管協議》

《存量房買賣合同》網簽備案后，買賣雙方共同到監管銀行與交易資金監管機構在線簽訂《存量房交易資金監管協議》，將交易資金足額存入監管專用賬戶，監管銀行代為交易雙方提供不動產登記業務的收件、核驗證件和材料如實掃描上傳等服務。申請資金監管業務，提交下列材料：（1）《東臺市存量房買賣合同》;（2）交易雙方身份證明;（3）交易雙方在監管銀行開設的銀行卡;（4）其他相關證明材料。存量房交易資金監管范圍：（1）首付款;（2）分期款;（3）貸款（含公積金和商業貸款）;（4）轉為購房款的定金;（5）尾款;（6）扣除償還商業銀行、公積金貸款后的房款。監管協議簽訂后，交易雙方可申請變更收款賬戶和聯系方式，但不得變更監管金額。申請變更協議，提交下列材料：（1）存量房交易資金監管協議變更確認書;（2）交易雙方身份證明;（3）存量房交易資金監管協議;（4）交易雙方在監管銀行開設的銀行卡;（5）其他證明材料。如申請解除協議，提交下列材料：（1）存量房交易資金監管協議解除確認書;（2）交易雙方身份證明;（3）存量房交易資金監管協議;（4）交易雙方在監管銀行開設的銀行卡;（5）監管機構認為需要的其他材料。監管協議可撤銷的幾種情形：（1）交易雙方協商終止交易的;（2）經人民法院、仲裁機構判決或裁定終止交易的;（3）其他可解除的情形。

3.1.9辦理不動產登記

存量房買賣自行成交的，申請辦理不動產轉移登記;居間成交的，申請合并辦理不動產轉移和抵押登記。

3.1.10監管資金結算劃轉

（1）以自有資金支付全部購房款的，監管銀行在買受人領取《不動產權證》后即時自動將監管資金金額和利息劃入出賣方收款賬戶;（2）以貸款資金支付購房款的，監管銀行在買受人領取《不動產權證》和抵押權人領取《不動產登記證明》后即時自動將監管資金金額和利息劃入出賣方賬戶;（3）其他可結算劃轉的情形。

3.1.11監督與檢查

監管機構采取不定期利用操作平臺抽查，及時反饋通報操作過程中出現的問題。

3.2存量房自行交易資金監管流程圖及相應說明

存量房自行成交的，按照上述流程圖中第3、5、7、8、9、10、11個步驟及相應說明操作。

上述兩個流程是長期實踐摸索總結出來的，在實際操作過程中，不斷完善和優化。今后，我們將堅持從改革的內在要求以及企業和人民群眾的客觀需求出發，探索出更高標準的互聯網+運行模式，不斷擴大集成服務規模，實現簽約、貸款、繳稅、資金監管、登記等業務皆可在網上、掌上辦理，真正實現 “一次不用跑”，足不出戶就可辦存量房交易、登記和資金監管等業務，真正用心為民辦實事。