農村集體資產租賃合同監管思考
——以上海市松江區新浜鎮為例

■陸 意

（作者單位：上海市松江區新浜鎮經濟管理事務所）

2011年松江區新浜鎮完成鎮村集體產權制度改革，自2012年起實行村級資產委托鎮級代管。為規范集體資產管理，依托市區健全的管理機制，結合本鎮實際，整合資源、統籌力量、多管齊下，對集體經營性資產租賃業務中存在的突出問題開展專項整治，探索建立了較為完善的租賃合同監管體系。

一、基本情況

資產情況：至2019年底，全鎮總資產為29.89億元、凈資產為1.45億元。其中：經營性固定資產原值4.55億元（鎮級4.41億元、村級0.14億元），占總資產15%。2019年資產資源租金收入3992.05萬元，其中鎮級3018.82萬元、村級973.23萬元。

合同簽訂情況：至2020年2月底，全鎮共簽訂租賃合同433份。一是資產資源（對象為企業或個人）簽訂合同245份。其中鎮級94份（20年以上合同3份）、村級151份（20年以上合同9份、村級委托代管資產合同86份）。二是土地流轉簽訂合同188份。其中鎮級11份（20年以上合同1份）、村級177份，該類合同的對象主要為家庭農場主。

二、主要做法和成效

（一）實施資產租賃合同全面清理

今年初，對全鎮11個村級集體經濟組織、鎮級集體資產經營公司（資產、農投）在執行的經濟合同進行全面清理登記，查清合同租賃標的、承包期限、合同單價、合同履約、欠租采取措施等。清理后對問題合同進行歸類匯總，出具問題清單，逐個落實整改。通過清理全面掌握租賃狀況，整頓不規范行為，避免監管出現盲區。

（二）建立資產資源租賃合同臺賬

在近幾年來檢查中發現，單位的租賃合同不齊全，特別是一些年限長的老合同，由于轉辦人手多，沒有落實好檔案管理，有些財務信息資料缺失。如土地流轉的補充合同，單位往往會忽略將合同交給財務，勢必造成入賬把關出現漏洞，賬面只有實際收到租金，而無法反映應收租金，出現了收益風險。現實中，這些現象很普遍。2017年本鎮某個村信訪反映關于土地流轉費交租問題，承包戶和村賬面交租往來不平，要求查賬。查賬后才發現土地流轉費租金結算中存在很大內控風險，隨意免租現象很突出，都是口頭約定沒有辦理減免手續，財務賬面無法反映，幾年累計下來賬務與實際不符，誰也講不清。發現這個問題后，針對家庭農場土地流轉，建立起了租賃合同和收款臺賬，及時掌握租賃數量、單價，跟進補充協議備案，賬面全額反映應收租金；涉及減免事項必須寫明原因，金額超出規定走集體議事決策程序，規避了以往租賃收入不清、減免原因不明，集體利益受損。今年，在全面清理租賃合同的基礎上，又統一制定了資產資源租賃合同和收款臺賬，對租賃、收款、追討欠租等信息全部由財務每月按實進行更新，月底交經管所，由經管所每月匯總，可隨時掌握相關信息，實行動態監管。

（三）聯合落實租賃合同問題整改

今年，以鎮開展的城市精細化管理中“依法執政、依法管理”活動為契機，將集體資產監管納入依法管理系統。針對資產租賃合同問題，由司法所牽頭搭建平臺、會同各單位法律顧問，進行一對一把脈問診，重點解決歷史遺留問題、租賃合同不規范問題、20年以上無效合同問題、欠租問題等，并提出解決問題的辦法措施。同時，落實單位責任主體，將租賃合同清理中發現的問題形成清單，召開經濟合同問題工作專題會，深入查找問題根源，梳理風險隱患，研究防范措施，健全規章制度。并且要求各責任主體拿出具體整改方案和時間，對不采取措施造成集體資產損失的按照“不作為、慢作為、亂作為”行為實行問責。

三、合同管理中存在問題

（一）合同簽訂不規范

一是合同簽訂超過規定年限，合同價格明顯偏低。二是租賃行為不合法，存在口頭合同。三是以前簽訂的合同條款不完整，標的數量不準，履行期限、兌現方式、違約責任以及爭議解決辦法不明確。這些問題合同，缺乏對承包經營人制約，無法保障集體經濟利益，一旦與其解除合同或清退，要求賠償資金遠遠大于原有租金收入。

（二）合同責任主體管理意識不強

一是在政府指導價出臺后，仍有個別單位不按指導價出租。二是與欠租方繼續簽訂租賃合同。三是主體單位普遍存在到期合同沒有及時續簽，正式辦理簽訂時間一般都要在合同到期延后幾個月，合同約束不嚴謹，形成管理空窗期。四是合同履約意識不強，租金收取不按合同約定時間。五是土地流轉合同簽訂不嚴肅，流轉面積變化大，合同內容簡單，價格偏低情況不明，租賃數量和單價與實際結算不符。

（三）拖欠租金金額較大

至2020年2月底，欠收租金總額為1336.03萬元，其中鎮級1073.21萬元、村級262.82萬元。現已運用法律訴訟追討欠租800多萬元，其余通過發放律師函、催款通知書、簽訂承諾書進行追討，確保法律訴訟有效。

四、對策與建議

（一）依法治理，構建法制理念

新浜鎮集體經濟總量較小，投資形式單一，集體經濟收入主要來源為租金，管好用好這些存量經營性資產是重點。必須明確各集體經濟組織的資產經營和管理的主體責任，采取有效措施，通過淘汰劣勢租戶，建立競爭機制提升租金，使集體經營收入實現最大化。同時，要切實高度重視合同中存在問題，提升依法管理理念，增加責任意識，敢于擔當，當家理財，去腐求精，加強措施整改，通過法律手段消除歷史欠賬。

（二）建章立制，形成常態監管

經管所加強監管力度，針對日常出現的新情況、新問題，及時建立和完善相關制度，用制度來管人、管錢、管事，形成常態監管。進一步完善政府租賃指導行為意見，強化合同規范管理，民主議事程序的執行。要研究對大額租賃合同建立前置審核會簽機制和法律顧問征詢機制，對合同文本、租賃年限、價格、履約責任等方面重點把關，避免違反政策法規和顯失公正的合同出現，保障集體經濟有序發展。

（三）落實考核，健全獎懲機制

將集體資產管理納入到對單位目標責任考核中，加大考核分值，建立獎懲機制。近幾年新浜鎮正在探索如何建立有效考核機制，每年都在細化考核內容，內容涵蓋當年租金收取、欠租催收、合同規范管理、組織機構規范運行、“三會”會議記錄等，通過年中檢查、年末考核方式，促進集體資產管理規范。

（四）加強監管，責任落實到位

今年，松江區集體資產經營平臺正式啟用。首先，要將全部租賃合同錄入到位，實現全覆蓋。其次，要落實責任主體明確整改任務，如期完成整改。最后，要把好整改審核關，確保整改質量，鞏固整改成果。只有單位責任意識強化起來，建立民主管理、依法管理、效益管理的理念，集體資產產權制度改革才會實現預期目標。