社會資本與農民住宅相結合打造田園朱涇康養社區

■ 顧吾浩 王紅梅

鄉村振興如何實現城鄉融合、產業興旺？上海泰萊實業發展有限公司遵循中央關于鄉村振興的政策導向，從2018年起，立足金山區朱涇鎮待涇村和新涇村，運用社會資本，聚焦康養產業，翻新改造農民住房，輔以田園綜合開發建設，導入城區老人下鄉康養，創建了健康旅游、養老養生、文化休閑、康養運動、熟齡創業、住房價值轉換等多功能多業態于一體的都市綜合性康養產業模式，為超大城市鄉村振興探索了一條城鄉融合發展、鄉村產業興旺、農民增收致富的新路子。

一、田園朱涇康養的主要內涵和發展優勢

田園朱涇康養的主要內涵是：以鄉村田園為生活空間，以幸福農耕、養老養生為生活內容，以城市老人康養和農村經濟發展為目標，遵循退休并不褪色、退休人群不是社會負擔、照應遠大于照顧的理念，激活鄉村農宅和農耕資源等沉睡資產，轉換城市資本和居民增值資產，順應城市老人和年輕家庭回歸田園、度假休閑、修身養性、頤養天年的生活需求。它是現代大都市城鄉資源優化配置、促進城鄉要素流動、實現鄉村產業興旺、城市居民和鄉村農民互利共贏的一種康養休閑的生活方式和產業新業態。

田園朱涇康養將田園綜合體與鄉村養老基地有機結合，在鄉村振興戰略背景下，具有獨特的發展優勢：

（一）符合鄉村振興的政策導向和戰略步驟

黨的十九大提出的鄉村振興戰略目標，就是要實現“產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕”。為此，黨中央提出了一系列鄉村振興的政策措施。2017年中央一號文件首次提出田園綜合體的概念，要支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體。2018年的中央一號文件提出，要實施休閑農業和鄉村旅游精品工程，建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區、森林人家、康養基地、鄉村民宿、特色小鎮。對利用閑置農房發展民宿、養老等項目研究出臺消防、特色行業經營等領域便利市場準入、加強事中事后監管的管理辦法。同時提出要探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。今年中央一號文件又強調：“支持各地立足資源優勢，打造各具特色的農業全產業鏈，建立健全農民分享產業鏈增值收益機制，形成有競爭力的產業集群，推動農村一、二、三產業融合發展。”田園朱涇康養的創建，正是順應了中央關于鄉村振興的政策導向和戰略步驟，貫徹了上海市委、市政府關于推進鄉村振興，加快農業農村現代化的一系列政策措施，緊密結合上海鄉村振興的實際，以產業發展為導向，以盤活農民住宅為抓手，為資本下鄉、人才下鄉、產業下鄉提供了新的契機，實現產業、文化、生態、社會治理協同發展，努力促進都市農村社會資源的優化配置，探索了上海城鄉融合、鄉村振興的一條新路子。

（二）順應了康養產業發展的新需求

上海是我國最早進入人口老齡化且老齡化程度最深的城市之一。截至2018年底，60歲以上戶籍老年人口503.28萬人，占戶籍人口34.4%。養老服務資源的不足一直是上海民生領域的一大問題。因此，為更精準地提供養老服務，2005年上海在全國率先提出構建“9073養老服務格局”，即3%的老年人接受機構養老服務，7%老年人可得到政府福利政策支持的社區養老服務，90%的老年人在家以自助或家庭成員照顧為主，自主選擇各類社會服務資源。2014年，上海又進一步提出了建設涵蓋“養老服務供給體系、保障體系、政策支撐體系、需求評估體系、行業監管體系”的“五位一體”養老服務發展目標。從“9073”到“五位一體”，上海不斷構建和完善養老服務體系，積極探索社會化養老服務發展的新思路、新模式，為國家建立新型養老服務體系提供了重要經驗。但是目前上海養老服務產業同持續深度老齡化、家庭結構小型化帶來的多層次養老服務需求與養老服務總量不足、養老服務體系結構不合理等存在著較大的差距和矛盾。田園朱涇康養的創建，就是在綜合分析和研判我國康養產業與銀發市場巨大需求的矛盾的基礎上，積極探索新的養老產業模式，努力建設一個回歸自然、康養樂享、設施完善、抱團互助且能充分滿足個性化養老服務需求的社區型康養基地。它具有城市老年人向往農村養老和農村具有生態良好、空間廣闊、環境優美等不可替代的優勢，通過城市住房和資本的轉換，成為農村發展康養產業的不竭源泉，因而具有強大的向往力、生命力和競爭力。

（三）田園朱涇康養基地的區域優勢

一是具有良好的區位優勢。朱涇是上海浦南重鎮，地處滬、浙交界處，交通便捷。320國道、同三高速、亭楓公路、滬杭高速公路和滬杭鐵路貫穿鎮域。鎮內還設有滬杭高鐵金山北站，是連接滬、浙、蘇的交通樞紐。鎮內河網密布，水運十分發達。作為長三角高質量一體化發展的橋頭堡和上海實施鄉村振興戰略的先行區，得天獨厚的地理位置和便捷的水陸交通運輸，為朱涇鎮形成康養產業集聚區創造了優越的條件。

二是歷史文化底蘊深厚。朱涇鎮自唐代建鎮以來已有千余年歷史，作為原金山縣多年的政治、經濟、文化中心，朱涇鎮具有豐富獨特的古鎮文化和旅游環境。上海首家國家4A級佛教景區東林寺和五龍禪寺聞名遐邇，西林街、廣福街、南橫街等老街古色古香，金山農民畫、朱涇黑陶、中元花燈等民間藝術遠近馳名。世界一流的上海新天鴻國際高爾夫球場、上海規模最大、設施最完善的上海馬術運動場、古船舫遺址、金山農民畫院、金山體育中心、濕地公園、金山公園等文旅產業的開發，特別是占地40萬平方米的被譽為上海最大的花海主題公園“花開海上生態園”的建成開放，使朱涇鎮的生活環境好、文化底蘊強、旅游格局優等康養優勢更為凸顯。

三是生態健康優勢明顯。朱涇鎮生命健康產業要素齊全，特色鮮明，已初步形成醫療健康服務、醫療器械與健康裝備制造、醫藥商貿與流通等組成的生命健康產業網絡。目前，多個“生命健康”產業項目落戶朱涇，包括三甲醫院上海市第六人民醫院金山分院、通過基因檢測實現精準醫療的上海康黎醫學檢驗所、滬上最大的非營利性養老項目上海頤和苑養老服務中心、上海西貝醫療器械有限公司以及金山中醫醫院、東林醫院、朱涇鎮地段醫院、區婦幼保健所等10多家區、鎮兩級醫療衛生單位，為康養社區提供了強大的健康醫療支撐。

二、田園朱涇康養的規劃架構和實施重點

田園朱涇康養是以康養為中心，集現代農業、休閑旅游、智慧醫網、農村社區、文創體驗等為一體的綜合性田園康養社區。其規劃架構主要有以下五大板塊：

一是農宅康養小區。主要通過利用農村閑置資產，對村民住房進行高標準翻新和改造，發展康養產業，吸引城市中低齡身體健康老年居民住下來，以自然村落為單元，形成人口相對集中居住的康養小區，這是田園朱涇康養社區規劃建設的核心和重點。規劃分為三期實施：第一期，康養社區。實施三甲醫院的醫養配套，建設歡樂自由的溫暖社區。第二期，養護中心。設立專業護理及康復人員，形成國際高標準養護體系。第三期，照護中心。配套傳統中醫養生和禪文化，注重精神關懷與專業照護。與此同時，建設醫療、教育、商業等社區公共配套設施，并逐步導入文創、親子娛樂等業態，為田園康養綜合體提供服務支撐。目前，泰萊實業公司已對新涇村、待涇村2300多棟農房分成38個組團進行統一規劃、統一承租、統一經營，不需政府、村民投入一分錢，在保留農房原有風貌的情況下，融入現代民宿元素，對村民的住房進行分批翻新和改造，打造具有鄉村特色風情的四星級酒店標準的民宿與康養社區，引導中心城區老年人租住康養。在社區內，醫療、生活配套設施規劃一應俱全。

二是綠色生態農園。采用個性化定制模式建設和利用觀賞型有機綜合性農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等，形成景觀核心區。利用農家風情建筑，建設鄉村風情活動場所、垂釣區等休閑聚集區，以吸引人流，使農場主和游客感受田園風光、體驗鄉村風情、享受休閑生活。通過建設綠色生態農園，形成康養農業生產活動區，開展生態農業示范、農業科普示范、農業科技示范等項目，讓老年人、農場主和游客認識農業生產過程，參與農事生產活動，充分體驗農耕文化和農業生產的樂趣。

三是智慧醫養系統。田園朱涇康養社區建立智慧醫養團隊，利用人工智能及物聯網等高新技術，研發了面向老人、社區的全方位綜合服務管理平臺，通過數據化、智能化方式實現健康管理和安全保護。每個老人配備一臺泰萊孝信通智能設備，設備易攜帶、易使用、安全可靠，具備完善的一鍵救助、一鍵檢測的功能。平臺和設備的先進智能照護系統、康復醫療科技系統、遠程醫療預約系統，有力地保障了醫養整合的完善照護。智慧醫養彌補了傳統養老服務中人力做不到和不愿意做等諸多問題，全力打造集“健康養老、科技養老、活力養老、文化養老”四大功能于一體的高品質智慧康養社區。

四是老年活力社區。田園朱涇康養社區關注老年人的社交、運動、美食、文化、健康和心靈歸宿等六大需求，并以這六大需求為核心創新老人生活方式。這些生活方式，構建成了田園朱涇的“老年活力社區”模式。

人人大師講堂：老年活力社區對接社會資源，將老年大學、各類機構、協會與社區銜接，以“人人是大師，人人來分享”為宗旨，為社區會員開設人人大師講堂，并不定期聘請各行業知名專家和大師，開設專業講座，提升老人在康養社區的外向性，豐富老人的社交活動。

順應自然康養：老年活力社區以《養生大道：時令養生》為理論基礎，依據二十四節氣氣候環境變化，使用時令食材科學搭配，輔以順應自然的作息規律、運動方式，從而達到“淡飲食、輕運動、慢生活”的康養目的。同時完善老年活動室、圖書室、音樂室、書畫室等社區配套設施，結合鄉村廣闊的阡陌田園，讓老人們的文娛活動和農事體驗更加豐富多彩。

五是熟齡創業平臺。這是田園朱涇康養社區迥然不同于任何康養基地的創新理念。熟齡人群不只是意味著年齡偏大的劣勢，更意味著嫻熟的技術、豐富的經驗、廣闊的資源，意味著更高的創業成功可能性。為了支持社區內熟齡創業，泰萊實業公司進行了多方聯合，搭建創業平臺：聯合長三角“田園五鎮”，共同成立新倉1955創新學院；聯合螞蟻創客空間，共建鄉村振興農創學院，大力實施人才計劃，落地螞蟻創業計劃；圍繞朱涇鎮資源稟賦，圍繞康養人群的服務需求，打造金山朱涇康養產業生態圈；聯合糧食種植專業合作社，打造農產品個性化定制項目，吸引眾多康養老人認領土地，學習農事知識、體驗農耕樂趣、享受鄉村生活。吸引熟齡創業者創建有機農產品及其衍生產品項目，服務眾多農場主及其家庭，服務康養老人、旅游人群，服務當地村民以及廣大市民；聯合鄉村農戶，遵循“一小隊一精品”的原則，精選高品質、價廉物美的農副產品，根據季節列成菜單，打造眾多小而美的農副產品交易集市，為熟齡創業者搭建極具成效的的創業平臺。

三、田園朱涇康養的初步成效和經驗

經過一年多來的規劃和實踐，田園朱涇康養社區目前一期已經改造完成新涇村一農五組七棟農宅，形成以康養康復為核心的泰萊小園；在待涇村完成一棟改造，成為田園朱涇康養社區體驗中心。目前已經有5戶11位與新中國同齡的客人入住，開始體驗抱團養老的全新模式。他們覺得這里空氣清新，配套齊全，服務熱情貼心，價格也容易接受。體驗后的老人們都說田園朱涇康養社區，這美麗的鄉村，健康的田園，安全的家園，自由的樂園，特別適合他們這些退休的人過來居住，是養老院無法觸及的夢想。

一年來，已經有包括歐美同學會上海分會在內的一百多家團隊、機構和個人前來參觀體驗。田園朱涇項目雖然正處于起步階段，卻贏得了社會各界一致好評，得到了新華社、解放日報、鳳凰網等眾多媒體的廣泛關注，是朱涇鎮在解決鄉村發展不平衡不充分問題的振興路上的新的探索。

隨著田園朱涇綜合體項目的深入開發，待涇村、新涇村民已可以就地就業，同時為村民創業及增收帶來了更多的機會。首批打造的養老民宿，房東因為閑置房被綜合體利用后，如今每月有了3000多元的租金固定收入，加上在康養社區從事保潔工作的勞務收入，僅僅一年，家庭年總收入就比過去翻番。頭羊效應下，不少村民紛紛希望將自己的房子租出去。

未來，田園朱涇項目還將圍繞田園民宿、康養社區、文創基地和定制農場等主題，翻新改造新涇村25棟農宅，盤活村級閑置廠房1500余平方米，完善商業設施配套；嘗試數千畝水稻田有機化個人定制，激活當地沉默資產，導入城市中的康養人群，全面推動鄉村經濟與產業發展。

田園朱涇康養社區的創新實踐，為鄉村振興和發展康養產業提供了有益的啟示和經驗：

一是城鄉住房價值轉換是前提。城市老人到農村康養需要有效的資金鏈的支撐，也是先決條件。泰萊公司研究了發展農村康養產業的資金循環模式，創造了新型的養老資金鏈。即泰萊實業公司在市區聯合長租企業鏈家、自如，統一托管出租老年人的城區住房。老人利用住房租金和養老金，長期租住田園朱涇康養社區價廉物美的星級農房，享受高品質的田園生活和完善的康養服務。就是將城區狹窄擁擠的住房空間獲得的高價租金，轉化為鄉村閑置沉默農房的悠閑康養。通過城鄉住房價值轉換，既利于企業經營發展，又使農民增收致富。

二是各方協同推進是關鍵。發展農村康養產業是一項系統工程，需要依靠地方政府和社會各部門的協同支持。在田園朱涇康養社區開發中，涉及到農民、投資商、村集體、鎮政府等多方的利益，要想順利運轉，必須協同好政府、企業、農民、村集體等多方面的關系。經過一年的摸索和發展，各方資源動員與協同的機制雛形已經初步形成：政府主要進行大方向的引導與掌控，完善各類公共服務設施與基礎設施建設，落實各項政策，為田園綜合體、村民合作社搭建發展平臺，使村莊、村民和綜合體在區域內形成發展基礎與扶持政策雙重優勢；農民是田園綜合體、農民合作社的主要執行人與主要受益人。農民一方面通過村集體參與農民合作社的經營管理與收益分配，同時主導生產，在農業、手工業、服務業等方面創造財富；另一方面自覺維護農民合作社的健康發展。村集體是農村土地的所有者，通過土地入股田園綜合體和農民合作社，使農民與村集體享有了對合作社的管理權利與收益權利。農民通過村集體對合作社持股并進行管理，激發農民的主人翁意識與生產積極性。開發企業為合作社提供資金支持與技術指導，開發企業出資入股合作社，為合作社各類產業的發展與設施的建設提供資金支持，同時開發企業通過專業化的管理與科學的市場分析，指導村民合作社的發展方向，引導產業健康發展。農民合作社是田園綜合體的實際主體，也是四方參與者的管理代表。通過農民合作社集合政府、農民、村集體與企業的優質資源，推動田園綜合體健康發展。

三是創新發展是動力。發展超大城市農村康養產業，必須堅持深化改革，創新發展理念。在田園朱涇康養產業建設中，堅持尊重，融合，共生的創新宗旨；堅持建設以人口導入為核心的田園康養創新體系；堅持農房不拆不遷，保持鄉村原有風貌，按照農村土地的“三權分置”政策，通過對村民閑置的現住房進行翻新改造，實現提升農村閑置資產創新價值。

四是社區與村民共生共贏是根本。泰萊實業公司打造康養社區，村民通過提供閑置住房參與運營，分享穩定的經營收益；同時田園朱涇康養項目衍生出大量工作崗位，村民可通過培訓獲得就業機會，家庭收入大幅度提高，實現了農民增收和生活富裕。