上海三部門聯合發出通知要求進一步加強農村宅基地管理工作

2020年6月12日，上海市農業農村委員會、上海市規劃和自然資源局、上海市住房和城鄉建設管理委員會向各相關區人民政府發布《關于進一步加強本市農村宅基地管理工作的通知》。

通知指出，解決農民建房問題，改善農民居住條件，是實現鄉村振興戰略目標的重大民生工程。為進一步加強本市農村宅基地管理，規范農戶建房秩序，保護農民合法權益，促進農民相對集中居住，根據《土地管理法》《城鄉規劃法》《上海市農村村民住房建設管理辦法》、農業農村部和自然資源部《關于規范農村宅基地審批管理的通知》等法律規定和政策精神，經市政府同意，現就有關工作要求通知如下：

一、切實履行法定職責

區政府要加強對本區農村宅基地及其農民建房的管理，統籌組織協調相關部門、鎮（鄉）政府、村級組織依法履行職責。建立健全宅基地用地標準、申請、分配、使用、流轉等審批管理制度。在充分尊重農村村民意愿的基礎上，按照市政府規定的標準采取多種方式保障農村村民實現戶有所居。

區農業農村委負責本區農村宅基地改革和管理工作，要建立健全宅基地違法用地查處機制，牽頭研究制定宅基地及其農民建房的申請要件和審批流程，指導閑置宅基地和閑置農房盤活利用，組織開展農村宅基地現狀和需求情況調查統計，參與編制國土空間規劃、郊野單元村莊規劃，及時將農民建房新增建設用地需求通報規劃資源部門。區規劃資源局負責在國土空間規劃中合理布局宅基地，統籌安排宅基地用地規模，滿足合理的宅基地用地需求，依法辦理農用地轉用審批、規劃許可、農村宅基地及其房屋確權發證等相關手續，指導鎮（鄉）政府編制郊野單元村莊規劃。區建設管理部門負責村民建房建筑活動的監督管理，具體做好細化明確本區具體風貌建設要求、推進實施鄉村建筑師制度、組織落實向農戶推薦通用圖紙等工作。

鎮（鄉）政府負責本鎮（鄉）范圍內農村村民住宅用地及建設的審核批準和具體管理，要建立健全鎮級聯審聯辦機制，由鎮政府分管領導負責召集聯席會議，鎮級農村經營管理部門會同鎮規劃、土地、建設等職能部門，加強日常管理，優化審批流程，為農民群眾提供便捷高效的服務。

村級組織要在鎮（鄉）政府指導下，不斷完善宅基地民主管理，切實維護村民利用宅基地的合法權益。

二、完善宅基地審批程序

符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向所在村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）提出宅基地和建房申請。村級組織接到農戶建房申請后，應當在本村范圍內將農戶成員人數、建房位置、宅基地和建筑占地面積、建筑方案等相關信息張榜公布，公布期限不少于30日。公布期間無異議的，村級組織應當在申請表上簽署意見后，連同建房申請人的宅基地使用承諾書和書面申請報送鎮（鄉）政府；公布期間有異議的，村級組織應當召集村民代表或集體成員代表會議討論決定。農村村民集體建房用地選址涉及跨村用地調整的，按照《上海市農村村民住房建設管理辦法》的相關規定辦理。

鎮級農村經營管理部門對村級組織報送的申請表和建房申請人的書面申請進行統一集中受理。鎮級農村經營管理部門負責審查申請人和用地人數是否符合資格條件、宅基地和建房申請村級公示程序是否履行到位等；鎮級規劃土地部門負責審查用地是否符合宅基地合理布局要求，用地建房是否符合國土空間規劃和用途管制要求，建房層數、高度等是否符合規定標準等；鎮級建設管理部門負責審查建房圖紙是否符合法定要求、房屋結構是否符合安全標準、建筑形態是否符合本地區風貌管控要求等。

鎮級農村經營管理部門綜合各有關部門意見，報宅基地管理聯席會議審議后，由鎮（鄉）政府對農戶宅基地申請作出審批決定，合并發放農村宅基地批準文件和鄉村建設規劃許可證。鎮（鄉）政府應當在接到村級組織報送的申請表和建房申請人的書面申請之日起30日內完成審批。審批結果應張榜公布，接受群眾監督。鎮（鄉）政府在審核發放鄉村建設規劃許可證時，應當核定竣工期限，竣工期限一般為1年，最長不超過2年。農戶宅基地涉及占用農用地的，依照《土地管理法》第四十四條規定先期辦理農用地轉用審批手續。農村村民集體建房審批的時限由區政府另行規定。

鎮（鄉）政府要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并在批準之日起15日內將審批情況分別報區農業農村委、區規劃資源局備案。

三、強化農房建設管理

經批準利用宅基地建房的農戶，應當在開工前向鎮（鄉）政府申請劃定宅基地用地范圍。鎮（鄉）政府工作負責部門在5日內到現場進行查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。

農戶建造兩層或者兩層以上住房的，應當免費使用市住房城鄉建設行政管理部門推薦的通用圖紙，或者使用具備資質的設計單位設計或經其審核的施工圖紙。

農戶建房開工前，應該選擇具有專業能力的施工隊伍，簽訂建房協議，約定質量和安全責任。建房過程中，鎮（鄉）政府應當建立銘牌制度、公示建房基本信息，落實質量安全專管人員，對農戶建房實施質量和安全監督，也可以委托符合條件的第三方質量安全管理機構實施質量和安全監督。

農戶建房完工后，應當向鎮（鄉）政府申請驗收。鎮（鄉）政府在接到農戶申請后5日內，由鎮（鄉）政府工作負責部門組織相關部門進行驗收，實地檢查農戶是否按照批準要求建設住房，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。鎮（鄉）政府應在15日內將驗收情況分別報區農業農村委、規劃資源局備案。通過驗收的農戶，可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

農戶按規劃易地實施建房的，應當在新房竣工后3個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物；參加集體建房的，應當在新房分配后3個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由村級組織依法收回，并由鎮（鄉）政府或區規劃資源行政管理部門及時組織整理或者復墾。

四、建立長效監管機制

區農業農村委要會同規劃資源、建設管理等部門對宅基地審批和建房規劃許可辦事指南、申請表單、申報材料清單等進行梳理，結合本地實際進一步簡化和規范申報材料，細化優化流程和辦事指南，確保審批程序公開、公平、透明。

農村村民未經批準、采取欺騙手段騙取批準或者在批準的宅基地范圍以外占用土地建住宅的，由區農業農村委責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。違法農戶逾期不自行拆除的，由區農業農村委按照相關法律規定處理。

未依法取得鄉村建設規劃許可證或者在批準的宅基地范圍內未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鎮（鄉）政府依據《城鄉規劃法》有關規定，責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，依法予以拆除。

各區要充分利用統一的宅基地審批管理信息系統，建立集圖形、面積、屬性等靜態信息和戶內人口身份、房屋用途等動態信息于一體的數據庫，推進宅基地申請、審批、流轉、退出、違法用地查處等的全面實時管理，并在區農業農村、規劃資源部門和鎮（鄉）政府之間實行信息共通共享。

鎮（鄉）政府要加強對宅基地申請、審批、使用的全程監管，指導村級組織完善宅基地民主管理程序。要全面落實宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場等“三到場”要求。要經常性開展農村宅基地動態巡查，建立健全村級宅基地協管員制度，及時發現和處置涉及宅基地的各類違法行為，防止產生新的違法違規占地現象。

五、鼓勵盤活閑置資源

積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，要緊緊圍繞實施鄉村振興戰略，著眼鄉村產業發展需求，注重規劃先行要求，與鄉村產業發展規劃相匹配，注重綠色發展。嚴守土地集體所有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。充分尊重農民意愿，調動農民參與的積極性和主動性，切實保護農民合法權益。

鼓勵村集體和農民通過自主經營、合作經營、委托經營等方式盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游、養老休閑等產業。支持返鄉人員依托自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業項目。引導有實力、有意愿、有責任的各類市場主體有序參與盤活利用工作。依法保護各方合法權益，推動形成多方參與、合作共贏的良好局面。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，租賃合同的期限不得超過20年。合同到期后，雙方可以另行約定。

鼓勵村集體積極穩妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展。閑置宅基地盤活利用產生的土地增值收益要全部用于農業農村。對進城落戶的農村村民，各區在推進農民相對集中居住的同時，可以多渠道籌集資金，鼓勵其自愿有償退出宅基地。

六、全面落實工作要求

一要夯實相關工作基礎。各區要建立農村宅基地統計調查制度，在第三次國土資源調查、農村土地所有權確權登記、農村地籍更新調查等工作的基礎上，落實經費，組織開展房地一體的權籍調查，全面摸清宅基地及其農房的面積、規模、布局、權利主體和利用現狀等情況。要進一步推進宅基地使用權確權登記頒證工作，為深化農村土地制度改革，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”提供堅實支撐。

二要保護集體經濟組織和農民權益。充分保障農戶宅基地申請權利和農民房屋財產權，不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回宅基地使用權人合法取得的宅基地。要充分保障集體經濟組織及其成員民主權益，集體決策和公開公示等相關程序要切實履行到位。嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

三要節約集約土地使用。要強化規劃引領，嚴格落實土地用途管制，農村村民建設住宅應當符合鎮（鄉）土地利用總體規劃、村莊規劃。要嚴格落實“一戶一宅”制度，對歷史形成的“一戶多宅”和宅基地面積超標等問題，要按照有關政策規定分類進行認定和處置。具有條件的區、鎮，可以在充分尊重農民意愿的基礎上，鼓勵引導農民通過進城鎮集中、宅基地歸并、宅基地有償退出等方式實現戶有所居。

四要加強管理隊伍建設。區、鎮要履行好屬地責任，強化組織領導，切實加強基層宅基地管理隊伍及體系建設。農村經營管理部門是承擔宅基地日常具體管理的責任部門，區、鎮要加大支持力度，要優先安排政治素質高、業務能力強、工作經驗豐富的干部人才，特別是對鎮級農經機構，要進一步健全機構，穩定隊伍，充實力量，落實經費，改善條件，確保工作有人干、責任有人負。要加強培訓，提升業務支撐和履職能力，不斷完善宅基地管理和服務質量。

五要做好部門間銜接。區農業農村委作為宅基地管理工作責任部門，要主動擔當，落實保障條件，組織推進本區宅基地改革和管理工作。區規劃資源、建設管理等部門要強化職責范圍內的工作對接和業務支持，做好宅基地及其農房管理的相關數據、資料和信息等的移交和對接工作，共同研究解決歷史遺留問題，保持工作的連續性、穩定性，防止出現工作“斷層”“斷檔”和弱化宅基地管理的情況。區相關部門要加強對鎮的業務指導，形成“條塊”工作合力，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

六要加強考核監督。區、鎮和相關部門要把宅基地管理工作納入績效考核。要嚴肅工作紀律，堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現象。對工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，要依法嚴肅追責。

區、鎮政府及其相關部門要充分認識加強和改善宅基地管理工作的重要意義，統籌協調、明確責任，系統謀劃、主動擔當，全面落實相關法律規定和政策要求，為促進農民安居樂業、農村社會穩定和鄉村全面振興提供堅實保障。

七、實施日期和有效期

本《通知》自2020年7月1日起實施，有效期五年。