上海房地產企業融資結構理論與現狀分析

王玥琪

【摘 要】資金和人力資源對于房地產企業來說是必不可少的，上海作為全國最大的金融中心之一，近幾年房地產企業的發展處于遙遙領先的地位。本文主要研究了上海房地產企業的發展情況，比較具有鮮明的特征。發現上海房地產企業的負債水平存在一定的差異；融資方式以債務融資為主，然后是內部融資，最后為股權融資；企業短期償債壓力比較低，負債結構比較穩健。

【關鍵詞】上海房地產企業；融資結構；負債水平

資金和人力資源對于房地產企業來說是必不可少的，想要進入房地產企業必須要具備充足的資源。上海作為全國最大的金融中心之一，近幾年房地產企業的發展處于遙遙領先的地位。因此本文主要研究上海地區的房地產企業的發展情況，比較具有鮮明的特征。

如今，房地產企業若想戰勝競爭對手，必須要擁有一定水平的融資能力。融資方式單一，或者融資結構不適當均可能阻礙房地產企業的發展。本文從企業的年度財務報表出發，分析了上海房地產企業的融資結構的特征及變化趨勢。無論對于董事會還是投資者，均需要重點關注企業的融資結構。本文首先基于現有的融資結構理論以及我國對于企業融資結構的研究情況，重點分析了上海房地產企業的融資特點：包括負債水平、融資方式及負債結構。在對上海房地產企業的融資特征有了初步了解之后，進一步對如何優化上海房地產企業融資結構給予建議。

一、理論分析

（一）融資結構的概念

融資結構反映了公司所有者權益與短期債務、長期債務的大小關系，體現了企業不同的資金渠道。融資結構與資本結構不同：資本結構僅僅反映所有者權益與非流動債務的比例，不包含流動債務。融資結構包括資本結構和負債結構，不是一種狹義的資本結構。資產負債表中，除了左邊的資產，其他所有項目均包含在其中。但是，資本結構通常也可以判斷出融資結構的優劣。

企業做出不同的融資決策，比如內部融資、債務融資、股權融資，便會構成不一樣的融資結構。從無稅MM理論到有稅MM理論再到權衡理論，融資結構對于管理者來說越來越重要。調查發現，國內外學者對于融資結構的研究目前主要集中在融資渠道、融資結構理論和最優融資結構三個方面。企業想要實現利益最大化，降低加權平均資本成本，必須要選擇適合自身的融資結構。

（二）融資結構理論研究

企業融資的研究起始于MM理論，包括“無稅MM”和“有稅MM”理論。其中“無稅MM理論”不考慮所得稅，認為負債比例越大，公司權益資本越大，負債水平不會對加權平均資本成本和企業價值產生影響。而“有稅MM理論”考慮了所得稅，所以利息抵稅會對企業價值產生影響。

但是MM理論是在一系列完美假設下形成的，是不符合現實情況的。隨著這些假設條件不斷放寬，產生了權衡理論、代理理論及優序融資理論。權衡理論權衡了利息抵稅效應與財務困境，負債比例逐漸上升，企業價值會先升高后下降，因此可以得出最佳融資結構點。代理理論在權衡理論的基礎上考慮了過度投資與投資不足問題，增加了債務的代理成本與債務的代理收益兩個變量。優序融資理論考慮了信息不對稱與逆向選擇對融資順序產生的作用，認為最優的融資順序應該是：先內部融資，后外部融資；先債務融資，后股權融資。

二、上海房地產企業融資結構現狀

（一）上海房地產企業負債水平

表1是對選取出的21家上海房地產企業2014年至2018年的負債水平代理變量資產負債率的統計分析。由上海房地產企業2014至2018年的資產負債率分析看出，這些企業近五年資產負債率平均數為61.40%。有三分之一的企業資產負債率集中在60%至70%區間內，負債水平達到較高水平；6個企業的資產負債率超過70%，其中的2個企業的資產負債率超過80%。而縱觀全部企業，這21家房地產企業資產負債率主要處于50%至80%。因此上海房地產企業的負債水平還是存在一定的差異。

（二）上海房地產企業融資方式

對于公司來說，融資方式包括內部和外部融資，另外外部融資包括股權和債務融資。內部融資來源于企業業務活動中的累積資金，本文用留存收益與固定資產折舊之和表示。另外，債務融資用年末總負債表示，股權融資通過股本與資本公積的和表示。

表2為上海房地產企業2014至2018年融資結構分布情況。近五年來看，債務融資所占比重呈明顯優勢，平均值高達84.05%；而內部融資占比8.76%，股權融資占比7.19%。并且從總體上看，內部融資比例有逐年遞增的趨勢，股權融資比例有逐年遞減的趨勢，債務融資比例基本保持不變。所以，上海這21家房地產企業融資方式以債務融資為主，然后是內部融資，最后為股權融資。

（三）上海房地產企業負債結構

負債包括短期借款、應付賬款、應付票據、長期借款等，下面我們要研究企業負債的具體構成。為了分析企業的負債結構，本文選擇負債中最為重要的四個科目：短期借款、應付賬款、長期借款、預收賬款，分別計算出它們占負債總額的比例。從計算的結果我們發現，近五年上海房地產企業平均負債結構中，短期借款占6.16%，長期借款占20.56%，所以負債中共有26.72%來自于銀行借款；應付賬款及應付票據占15.45%，預收賬款占23.98%，所以負債中共有39.43%來自于商業信用。另外，預付賬款所占比例非常大，而且比例越來越重；短期借款所占比例相對較小，而且比例越來越輕。說明上海房地產企業短期償債壓力比較低，負債結構比較穩健。

三、結論與建議

綜上所述，上海房地產企業的負債水平存在一定的差異；融資方式以債務融資為主，然后內部融資，最后股權融資；企業短期償債壓力比較低，負債結構比較穩健。企業的規模越大，其所面臨的經營風險可能越大，越需要增加負債比例分散風險。而外部融資會增加企業的財務風險，企業選擇依賴于內部融資。充足的盈余可以使企業的融資方式形成以內部融資為主，外部融資為輔的融資結構。

在現實中，企業應將流動比率、速動比率等指標維持在一個合理水平。結合自身的實際情況，在監管層規定的指標范圍內做出靈活地變通，制定出符合企業實際的融資結構計劃。這涉及到房地產企業對經營過程的監控以及房地產企業在經營過程中如何進行融資，也涉及到房地產企業為了增強融資能力如何開展投資等問題。企業應優化非現場監管力度，創建良好的房地產企業各類統計報表報告的定期報送規章制度，通過財務報告反映的情況對每項財務指標加以分析，以減少監控不足的影響。該分析結論及建議對一般企業融資結構的研究也具有普遍意義。

（上海師范大學商學院，上海200030）

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