住宅專項維修資金使用“線上表決”若干問題

范敏 胡海珍

摘要：在新科技不斷迭代的時期，社會各領域正加速技術更新，企業、居民在信息化“大潮流”中逐步適應“互聯網+”模式，人們對房屋管理提出更高期許。將信息化建設成果運用于住宅專項維修資金使用管理領域，實現“線上表決”符合時代發展的需要。

關鍵詞：維修資金;線上表決;互聯網+

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2020） 11-0065-68

收稿日期：2020-10-24

1“線上表決”的背景及意義

住宅專項維修資金是房屋的“養老金”，一直以來，在資金使用的重要性與意見征集“難”之間存在著較為突出的矛盾。

一方面，資金使用很重要。住宅專項維修資金管理，大體可分為歸集、使用、增值、監督四大塊。歸集是為了有資金可用，增值是保障有更充足的資金可用。因此，資金管理的最終目的落在一個“用”字;落在通過保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。

另一方面，意見征集很難。關于使用環節“意見征集”事項，《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）中有剛性規定：“住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議”。在實際管理過程中，綜合“簽字表決”受時間、空間限制大大降低其表決效率，耗費大量人力物力增加籌備難度，決策過程不透明導致部分業主質疑表決真實性等因素，意見征集一直是住宅專項維修資金使用管理環節中的難點、信訪矛盾集中點。

針對資金使用與意見征集兩者間的突出矛盾，南通市物業管理中心通過升級原有維修資金管理系統，在微信公眾號中實現“線上表決”功能，依靠信息化建設成果來保障住宅專項維修資金使用管理中意見征集環節的公開透明、真實高效，化解使用表決難題，順勢推進業務工作開展，切切實實維護好資金所有者的合法權益。

2“線上表決”的流程及難點破解

系統升級后，業主可通過關注公眾號，進行業主認證、業主表決完成“線上表決”;物業服務企業可向相關業主推送報修事項征詢意見;代管部門可收集時點數據、表決結論，并進行統計分析。在“線上表決”功能設計中，有三個關節點頗為關鍵：一是業主認證;二是業主表決;三是數據運用。三者中又以業主認證最為重要。

2.1業主認證流程及難點

業主認證是“線上表決”的先決前提，需要在微信公眾號中將業主個人信息與房屋信息進行“關聯”。

2.1.1如何實現業主認證

業主關注公眾號后，通過手機注冊賬號、綁定房屋，實現業主認證。認證后，業主可在微信公眾號內進行與綁定房屋相關的操作，如：對需要投票的維修方案進行投票，并查看已投票的結果;查詢相關房屋的維修事項、資金余額等。另外，在“個人中心”版塊包含“我的賬戶”“我的房屋”“我的維修”“我的投票功能”等信息，見圖1。

2.1.2如何實現同一業主多房屋綁定

在賬號設置、綁定方面，一般有兩種常見思路，一種是一房屋一賬號，另一種是一業主一賬號。程序在設計過程中，考慮到部分業主名下有多套住宅，為避免業主需多賬號登陸、不同住宅逐一注冊等繁復操作，在“我的房屋”版塊增設個人信息與多套住宅關聯功能，實現同一業主多房屋綁定、信息同步查詢、表決同步操作，見圖2。

2.1.3如何確保認證的真實性

業主認證的真實性，是“線上表決”的基礎，也是功能模塊中需要攻克的首要難點問題。對此，在系統升級初期，南通市物業管理中心與房產交易、不動產登記等部門溝通，打破部門間信息傳遞壁壘，以“數據倉庫”為基礎，以業主發送關鍵信息、后臺自動比對數據為主要方式，實現業主身份的有效認證。

對于無法自動匹配的跨部門歷史數據，南通市物業管理中心將會采取人工比對與系統比對相結合的形式，對數據進行清洗。

2.2業主表決有關事項

2.2.1表決事項

業主“線上表決”操作，是基于業主信息認證后的表決，因此，僅針對其綁定房屋的相關待表決事項，當前主要運用于住宅專項維修資金使用表決。后期，將根據物業管理法律法規明確的議事表決事項，進行補充。

2.2.2表決主體

在具體實施住宅專項維修資金使用“線上表決”過程中，物業服務企業負責編制、推送待表決的維修事項，涉及資金分攤的相關業主進行線上點選表決。

2.2.3表決流程

物業服務企業在維修資金管理系統中制定維修方案，進行費用預分攤，然后將維修事項推送至業主手機端進行表決，表決結果自動推送至維修資金管理系統，見圖3。

2.3數據匯總及運用

業主進行“線上表決”后，與紙質表決材料互為補充，共同形成意見征詢結論。在實際操作中，可能會出現同一房屋兼有紙質表決材料、“線上表決”數據的情況，如果表決內容一致，則僅計l票;如果表決內容不一致，考慮到紙質材料中有業主簽名，所以紙質表決材料效力高于“線上表決”數據。

3賬號解綁事項

商品房進入二級市場交易后，房屋產權人發生變更，如果不及時調整賬號信息，將造成數據信息錯漏、表決主體錯位等不良后果。因此，商品房進入二級市場交易后，系統內將產生“賬號解綁”需求，可分解為：原業主信息比對——賬號解綁、新業主申請、新業主信息比對——賬號綁定等步驟，具體操作形式可在程序設計中以多種邏輯關系排列。

3.1現有操作辦法

目前，具體方式為依新業主申請，后臺解綁原賬號。新業主發起賬號綁定申請時，后臺進行信息比對，同步解除原業主個人信息與房屋信息的關聯，見圖4。

3.2擬實現自動解綁

現階段依新業主申請、后臺解綁原賬號的做法，存在“時差”，且較為被動。下一階段，考慮通過數據共享實現賬號自動解綁。

3.2.1自動解綁流程

通過“存量房綜合管理系統”推送房屋過戶信息，自動解綁原業主賬戶，相關表決功能自動失去“關聯”，見圖5。

3.2.2自動解綁依據

《民法典》物權編第5分編第20章“物權公示”內容，即《不動產登記暫行條例》（2019年3月24日修訂）第24條規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。信息實時互通共享，成為可實現賬號自動解綁的數據基礎。

3.2.3解決事項

實現賬號自動解綁后，將解決“線上表決”的表決數據是否可靠、時點數據是否準確這兩個問題。自動解綁，一方面，保證表決數據可靠，將“依新業主申請，后臺進行原賬號解綁”改為產權交易業務發生后原業主賬號自動解綁，避免了原業主對非名下房屋涉及維修事項表決的可能，確?！熬€上表決”的可靠性。另一方面，保證時點數據準確，因房屋產權人變更發生的賬號解綁，將時間節點由新業主申請提前至產權交易業務發生后，確保系統中有關數據實時動態準確。

4地推實例及思考

從外界因素考慮，在智能手機普遍使用的整個社會環境下，如果功能開發合理、用戶體驗度較好，“線上表決”可實現受眾面的廣覆蓋。

4.1接受群體及特征

在幾次進小區推廣過程中，發現“線上表決”對青年群體最有吸引力，駐點服務結束后，仍有部分業主通過掃描“二維碼”關注、使用該功能。長遠來看，“線上投票”因具備便利性、高效性，會被“朝九晚五”上班族、長期出差、擁有多套住宅等業主關注，然后逐步被業主群體接納。

4.2未來發展趨勢

4.2.1線上、線下表決長期共存

在住宅專項維修資金使用管理中，“線上表決”作為一個新的途徑，將成為紙質表決的重要補充，共同形成表決結論。在年齡層次豐富小區業主群體中，“線上表決”、紙質表決各有適合人群、適合時點，將長期共存。

4.2.2“線上表決”更利于數據分析

因為“線上表決”既保留時點信息又采集結果數據，所以在一定規模以上，可以從多角度、多層面分析表決情況，為后期建立模型、“大數據”分析提供基礎，能更好地服務于資金管理、決策。

在面對整個智慧城市系統逐步建立、城市治理體系日趨完善的當下社會，我們能做的是在自己的領域，將工作從管理制度到技術運用都與這個時代的發展嚴絲合縫地對接起來，順勢而為，努力做好住宅專項維修資金管理工作。

作者簡介：范敏、胡海珍，南通市物業管理中心。