土地未經收儲直接出讓是否涉稅

一宗土地未經收儲程序，使用權人申請土地使用權注銷。問：國有土地使用權注銷登記后，該宗地是否直接回到一級市場？是否可以重新公開出讓？

個人認為程序應該是這樣：注銷一確認為無主財產一收歸國有一收儲一供地。

國有土地使用權權利人放棄后不應該是無主財產，應該是還給國家了。我說的是土地，沒有涉及房屋。

我們這里有園區回購工業用地，要我們直接辦理注銷的。

我認為轉移登記到受讓方名下后，由受讓方申請放棄注銷，應該可以。不能直接由原使用權人申請放棄注銷，涉及增值稅的問題。園區回購工業用地為什么要注銷呢？

其實就是要收回重新出讓的意思。但是又不愿意交稅費，我們現在是要求局里出收回國有土地使用權的文書，憑文書再申請注銷。

收回的可以注銷。這個沒有問題，本身就是這么操作的。

是的，之前也不給出文書的。讓我們憑回購協議做注銷，也是解釋了好久。

現在沒有走回收程序。

屬地政府國有土地上房屋征收辦法里規定，房屋征收的相應土地一并收回，導致他們認為房子已經征收了，土地也就已經收回了，不需要再辦理收回手續可以直接注銷。

工業用地的房屋被征收，若視同土地已回收直接注銷掉，那與辦理土地收回手續再注銷有何區別？

在農地征用與城市土地拆遷中，通常會拆除地面上的一切存在物，然后依法依規出讓土地，稅務部門不認為這里存在土地權利轉移問題。但是，如果被征用或被拆遷的土地上存在擬長期保留的房屋，稅務部門有時會認為存在轉移問題，就要收稅。

征收和回購是不同概念。

土地和房屋處理不一樣，國有土地使用權放棄注銷，土地歸國家所有。房屋所有權放棄注銷，歸財政所有，財政和國有企業不能等同，也應該辦理轉移登記給國有企業。

這么操作其實也不會導致稅收流失。

被收購以后，原權利人以放棄權利申請直接注銷不動產，該收的稅未收，導致國有資金流失，我們擔心登記部門和稅務部門都有責任?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》和《契稅法》規定要協稅的。

從實踐來看，征地與拆遷中，土地權利收歸出讓方用于出讓，稅務局不主張交易稅，房屋收歸，則有時主張交易稅。這種區別對待似乎并無支撐。權利人收到對價后放棄權利，產權只能歸公，所以非公有制市場主體無法利用該做法。實際上被征收人或被拆遷人獲得的對價從未繳納所得稅或流轉稅，支付的對價也是統一定價，所以不存在稅收或國資流失。

我們在討論的是沒有走回收程序，而且讓原權利人放棄注銷的情形。原權利人直接注銷了，土地重新出讓，政府肯定是要補貼給原權利人費用。如果走回收或者征收程序沒有問題，但是現在是直接讓權利人申請注銷，這樣是不是有可能造成土地增值稅沒有繳納？

“人民政府依法做出的征收或者收回不動產權利的決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記或者轉移登記的”。這是依囑托注銷，國有投資公司、開發區、管委會等國有企業簽訂合同的，沒有人民政府出的相關書面征收或收回的決定書，我們認為屬于“收購”，非“征收”和“收回”。被收購方有土地增值稅，具體可以咨詢各地的稅務部門，也許情況不一樣。

如果僅僅存在避稅一事，應由稅務局回答，登記機構可以不用考慮。

點評

石晨誼

福建省自然資源廳自然資源確權登記處

從權利變動角度看，土地使用權注銷后消滅，土地成為未設定使用權的國有土地。從出讓程序看，目前一般是國有土地收儲登記給收儲中心后注銷登記再出讓，實際上出讓的也是未登記使用權的土地。從稅收看，契稅的征稅對象是土地使用權出讓和轉讓，土地增值稅的征稅對象是土地使用權轉讓。如果權利人注銷登記后由政府出讓，應無問題，使用權人應繳納契稅，無需繳納土地增值稅。