房地產企業稅務籌劃風險防范探討

林士楷

摘 要：稅務籌劃體現了房地產企業財務管理的智慧，是房地產企業合法合理科學的避稅手段，也是企業追求利潤最大化的重要手段，相比于其他的建筑成本或管理成本要求時間長，稅務策劃見效快，影響小。雖然稅務籌劃有較明顯效益，但涉及影響方方面面，所以給房地產企業帶來利潤的同時也存在諸多風險，因此本文先簡單概述稅務籌劃方面內容，著重分析了風險的來源，最后根據風險的影響進行針對性的策略防范探討。

關鍵詞：房地產企業;稅務;籌劃;風險;防范

“房子是用來住的、不是用來炒的”，面對當前國家對房地產市場的宏觀調控，稅務籌劃已經成為房地產企業實現利潤合法化、最大化的重要手段，也是房地產企業財務管理的重要環節。稅務籌劃是房地產企業在與國家稅法和政策不沖突的情況下，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排，達到合理合法的避稅目的;同時，必須注意到房地產企業獲得高利潤背后存在的各種風險，因此，對房地產企業稅務籌劃有可能產生的風險進行分析，制定出有效的風險防范措施，減少風險的發生，是房地產企業長期的工作重點。

一、房地產企業稅務籌劃方面及認識誤區

對企業而言，稅務籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利于減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，將大力促進企業良性發展。房地產企業的常見稅務籌劃稅金方向，主要圍繞土地增值稅籌劃、土地使用稅籌劃、房產稅籌劃、變房屋銷售為股權轉讓、企業所得稅籌劃等方面內容展開，其中涉及的土地增值稅及企業所得稅有較豐富的運作手段和技巧，是籌劃方面的重中之重。

在房地產企業成本構成中，除了地價、建筑成本，稅收成本也位居前列，地價是沒辦法減免的，建筑成本涉及諸多單位及時間要素難以一時處理，所以在房地產競爭如此激烈行業，必須從稅收上想辦法，所以稅務籌劃的重要性就有所體現了。且房地產的開發環節眾多，其中的每一項經濟行為的發生都會涉及稅金，所以稅金的籌劃有著巨大的空間。雖然稅務籌劃無處不在，但是太過于注重細節又不好把握整體，因此，作為公司最好在戰略、經營和理財三個層面上，立體系統地進行思考和規劃。

稅務籌劃是一項復雜性、專業性很強的系統工程，因為其存在于整個公司的方方面面，只有統籌規劃才可以更好地進行稅務籌劃，但是公司內部往往只交給財務部門，認為只需要財務部門進行設計就行，缺少部門之間的聯動，而且在現實社會中，財務部門都會受到很多的限制，因此，作為公司要從員工、財務部門以及管理者一起發力，落實籌劃的舉措和要求，執行的效率才會更具成效。

二、房地產企業存在的稅務籌劃風險

（一）政策帶來的風險

稅收政策風險是因為具體設計的稅收籌劃方案與以后的政策可能會有所沖突，而且由于政策地發布具有時滯性，這就會導致現在稅務籌劃方案雖然符合市場，但是會與后來的稅收政策發生沖突，導致房地產企業的籌劃計劃難以具有流暢性。房地產對于我國國民來說也是生活資料之一，我國市場經濟發展還不夠成熟，所以無法完全交給市場進行調控，國家政府多用行政手段，國家與地方對于房地產政策經常會有所變動，而且逐漸趨嚴并且變化較大。由于政策的改動過多，但總體的法律法規又沒改變，就會使得稅收法令和政策太過繁雜不夠透明，導致房地產企業的籌劃方案不夠具有穩定性。

（二）法律帶來的風險

在我國因為財務行業發展的時間較短，因此稅務籌劃業務的專業能力不夠成熟，專業人才還較欠缺。而稅務籌劃業務需要的是熟悉房地產行業整個開發流程的專業人員，還需要熟知相關的法律法規，以及懂得可以使用的避稅工具，因此如果企業對于法律了解不夠透徹，沒有合理規劃方案，就會導致企業成為逃稅，容易造成違法的風險。稅務籌劃最重要的一點就是合法，這就要求吃透法律，在法律的規定下最大效益化籌劃方案，因此要有風險防范的系統和措施，盡量減少主觀意見的風險，保證房地產企業的正常穩定發展。

（三）財務帶來的風險

房地產行業的發展由于周期長，風險大，資本要求高，投入門檻高，這就會導致房地產企業的流動性不足，在行業擴張性前景好的時候，資金壓力較少;但是如果遭遇了政策風險，比如銀行的房貸收緊以及行業的競爭壓力過大地價上升太快，都會給房地產的財務帶來很大的壓力。因此房地產企業的財務風險也是巨大的，這就需要企業在籌劃稅務時，不要只看投入的資本額度，去強調稅務籌劃獲得的收益，要重視相關的風險，而不是一味追求經濟效益，在經濟衰退的時候，容易讓企業陷入債務危機惡性循環。

（四）行業存在的風險

房地產企業的經營項目具有高風險、高收益和回報周期長的特點，通常計劃是趕不上變化的，社會總是復雜多變的。因此對于整個房地產行業首先面臨的行業風險就是周期長，財務人員進行避稅計劃的時候，需要不斷地進行更新，必須按照當時最新的法律法規和政策進行設計，其次需要在過程中觀察是否有變化，需不需要改變。其次房地產的各個項目標準也繁多，并且面臨著國家嚴格的管控，使得稅務籌劃增加了一定的難度。籌劃人員無法進行平衡收益與風險，籌劃收益與籌劃人員的專業水平關聯過大，若操作不規范，選擇的籌劃方案不合理，那么就不可能實現合理的避稅還會增加籌劃的風險。

三、房地產企業稅務籌劃風險防范策略

（一）建立完善風險防范預警體系

企業風險防范要建立多重防線，從多角度多層次進行，建立預警體系。首先由財務部通過關鍵數據進行測量風險，從而控制匯報給上層。其次，由審計部進行監督，審核一遍再把結果反饋于相關部門進行核對，最后再由相關部門進行確認，從而保證數據的真實性，也使得第一線員工很難造假。明確防范責任，有利于培養員工的責任心，增加工作的可靠性。

（二）熟知法律法規及有關稅務政策

企業風險防范內部要先行先識。稅務籌劃的一項重要前期工作，就是企業內部必須熟練掌握有關法律法規，理解法律精神，掌握政策尺度。無論是為企業服務的外部稅務籌劃人，還是企業自身內部的稅務籌劃人及公司領導層，在著手進行稅務籌劃之前，首先都應當學習和掌握國家稅法精神，尤其是對實施跨區域稅務籌劃業務，都必須了解國家法律及有關該區域的相關規定，熟悉所涉及稅收規定的有關細節，努力先做到知己知彼，方能百戰百殆。

（三）建設積極風險防范管理氛圍

企業內部要樹立風險防范意識，要在企業文化中加強宣傳，反復熏陶，時時刻刻影響員工以及管理者。可以設計相關標語放在公司內部，讓員工們時刻看到。或者可以組織知識有獎比賽，設立獎品鼓勵各個部門參加，這樣就落在實處。給予風險防范評比，可以有效地從上到下建立風險防范管理氛圍。

（四）加強與稅務管理部門溝通交流

稅務規劃屬于財務方面，需要由財務部門進行溝通合作，首當其沖是要與稅務管理部門主動進行溝通，并加強與其他部門的合作，這才能有利于稅務管理的總體布局。稅收計劃貫穿房地產企業整個流程，存在于企業項目的方方面面，當然也離不開納稅主管部門的時刻監督，所以加強與稅務管理部門的溝通合作非常重要，可以加大操作空間，靈活運用稅收政策優惠、納稅期遞延法、轉讓定價籌劃、會計處理方法等等手段，解決、降低房地產企業的整體風險。

（五）制定企業全面納稅籌劃管理制度

稅務籌劃需要作出選擇，不光是為了節約稅費，更應該符合企業發展經營的戰略，不然節約的稅費反而對企業的發展形成阻礙，容易起到反面的作用。其次它所涉及的稅種多種多樣，因此，需要制定更加全面的籌劃管理制度，這也可以從制度方面，鼓勵籌劃員不追求單一稅收的高低，而是分析統計整體稅務的輕重。

（六）制訂科學合理的稅務籌劃方案

稅務籌劃不能僅從某單一的稅種看到收益的多少，更應該看整體稅務的輕重。而且由于籌劃計劃對應的項目具有復雜性、長期性，實際情況也更為復雜，這就要求籌劃計劃必須具綜合性、科學性，考慮到種種情況，例如項目的工期與資金使用期限是否匹配，拆借資金如何運作，何種資金獲取方式成本更加低廉。所以實現房地產企業長遠穩健發展，必須保證制訂的稅務籌劃方案具有全面性。

四、結語

稅務籌劃雖然能給房地產企業短期就可以帶來巨大的經濟收益，但是也必須注重相關的風險問題，一旦過于追求經濟效益，就容易讓風險過大侵蝕整個企業，對企業造成巨大的損失。因此必須在企業內外部，不論是企業文化，還是規章制度，還是加強稅務部門溝通，都要重視風險問題，這才能發揮稅務籌劃的擔當作用，從而減輕房地產企業的資金成本壓力，實現房地產企業長足健康的發展。

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