三方滿意視角下租購同權實施路徑研究

單雪芹 沈士為 李美瑤

摘要：戶籍管理制度和購房落戶政策導致的租房與購房不同權的現象，阻礙了我國城市住房租賃市場的健康有序發展。以我國城市基本公共服務為租購同權的權利內涵，以首批開展住房租賃市場試點城市的租金和房價數據為依據，以試點城市的政府、購房者、租房者三方滿意為目標，根據住房所有權的不同構建租購同權模型，并在此基礎上分析了租購同權的實施路徑。

關鍵詞：租購同權;三方滿意;基本公共服務;實施路徑

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）10-0057-62

收稿日期：2020-08-12

1引言

2017年7月，住建部會同8部委聯合發布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個試點城市加快住房租賃市場工作的開展。隨后，廣州市政府頒布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，強調保障租房群體權益，如賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，“租購同權”一詞迅速引起社會各界的熱議。

廣義層面上，陳友華和施旖旎認為“租購同權”中的“權”就是指租房居民與購房居民享有同等權利，同時從權利與住房脫鉤、公共資源的稀缺等方面分析了該項措施的實施困境。劉金祥和邢遠閣從現實角度分析了與住房相關的戶籍、教育、社區服務和住房公積金4項權益的現狀，并從供給困境及原因角度提出了公共服務均衡化的實現機制。袁韶華和年立輝等在關于“租購同權”權利內涵的調研時，指出青年租客最看重的依次為醫療權（28%）、教育權（26%）、社會保障權（18%）、戶籍身份權（170）、養老權（9%）等權利。更多學者以住建部提出的“通過立法逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”為依據，將基本公共服務界定為“租購同權”的權利內涵。相較于我國租購不同權的現狀，住房租賃市場發展較為完善的發達國家，如美國、英國、德國等，其公共服務不會因為租房和購房行為的不同而區別供給，其居民可通過駕駛證、社保卡等可以證明身份的憑證享受服務，不受區域限制。當然，這并不代表這些國家不存在優質資源競爭現象。鄭太年指出，“美國教育從學生個人和家庭來說都是市場化的，學生家庭的經濟水平決定了居于何處和獲得或購買什么樣的教育服務”，一定程度上意味著國外公共服務的享有是由其經濟實力決定的。

改革開放以來，由于天然地域差異和城市職能定位不同，使得政策惠及的城市和地區的公共服務福利優于農村和其他城市，地方政府出于促進當地經濟發展等原因，實施購房落戶政策，將城市各項公共服務福利與住房掛鉤，從而拉大購房群體和租房群體的待遇差距，阻礙了社會經濟及住房租賃市場的健康發展。雖然眾多學者對此進行了分析和研究，也給出了相應的對策，但多是從租房者這一單一群體視角，忽略了租房群體的權利供給受制于作為公共服務提供者的政府和既得利益的購房群體。由于權利是歷史的，隨著社會的發展，其內容也是不斷豐富的。因此，以城市居民享有的基本公共服務為租購同權的權利分析基礎，立足于三方利益主體滿意視角，測算租購同權中承租人的權利范圍，以期為我國住房租賃市場發展提供借鑒。

2三方滿意的租購同權理論基礎

2.1租購同權的理論基礎

費里曼將利益相關者定義為“能夠影響一個組織目標的實現，或者受到一個組織實現其目標過程影響的所有個體和群體”，將主動影響和被動受影響的個體和群體皆納人體系進行分析，使得制定的管理措施更趨完善。租購同權的利益相關者即為提供基本公共服務的政府方和受此影響的租房群體和購房群體。這一體系里，三者呈現的利益關系主要體現在：各地方政府根據本市財政實力和發展現狀，制定租購是否同權以及如何同權政策，為購房群體和租房群體提供服務和便利，租購同權政策使租房群體成為直接受益者，但在大眾普遍認為購房落戶的心理預期下，購房群體表現為直接利益相對受損。因而，協調好三者權利關系是租購同權政策實施的關鍵。

2.2租購同權利益相關者的權利關系分析

2.2.1政府和租房者

大量勞動力出于增加收入、改善生活環境和提高社會地位等訴求，紛紛涌入市場化程度較高、擁有更多工作崗位的城市，這給流人城市的社會管理和服務帶來了巨大壓力。一個城市的公共服務供給需要大量人力、物力和財力，這給當前處于減稅降費背景下的地方政府帶來了財政壓力。因此，盡管不斷強調公平，但注重效率的認知使得地方政府會優先提升生產性公共服務而忽視民生性公共服務，從而使租房者的基本公共服務供給處于相對較低的水平。童玲麗（2017）關于武漢居住證制度的研究表明，僅有37.4%的租房者認為目前的公共服務有很大和較大程度的改善，一半以上的租房者認為僅有較小程度的改善甚至沒有任何改善。

2.2.2購房者和租房者

一個城市的基本公共服務如同一塊蛋糕，由購房者和租房者共同享有，一方的增多意味著另一方的減少，優質公共資源尤甚。出于管理的需要，我國基本公共服務的分配是以戶籍管理制度為依據，《居住證若干問題研究》顯示，與城市戶籍掛鉤的福利多達上百項，涉及20多個領域，改革開放政策使得流動人口可以脫離“戶口簿”“糧油手冊”的束縛進入城市工作和生活，但卻無法享受城市戶籍的福利待遇，阻礙了外來租房者的融人感。此外，從住房投入成本視角也是對購房者的一種不公。

2.2.3政府和購房者

政府在擴大租房群體權利的同時，需權衡購房群體利益。在公共服務一定的前提下，購房群體最關切的是大量外來人口的涌入是否會影響其享有的公共服務數量及質量，尤其是教育和醫療等優質資源，如入學名額是否更緊俏，生病就醫是否會更耗時耗資等租購同權使得購房者需要讓渡福利待遇給租房者，當讓渡范圍超過購房者的心理預期時，將會進一步激發購房群體與租房群體的矛盾，不利于社會經濟的穩定發展。

3三方滿意的租購同權目標及模型構建

3.1三方滿意的目標

（1）政府方。作為公共服務的供給主體，需要根據財政情況按照一定的分配原則提供服務;為了促進地方經濟的發展，吸引和留住地方政府所需的人才，勢必要擴大外來租房者的權利范圍;隨著城鎮化的加深，流動人口規模增加，為了維護社會穩定亦要求租購同權。（2）購房者。購房者是既有社會發展水平下城市服務和便利的優先享有者。若租房者的權利行使對自身權益影響不顯著，并且他們的進入會促進所在城市各方面有所提高和發展，購房者愿意讓渡權利給予租房者。（3）租房者。戶籍管理制度使得租房者需要時而返回戶籍所在地，如處理中高考等事項。出于節約資金、人力等成本，希望通過自身對城市發展的貢獻獲得更多的服務和便利。

3.2模型構建

影響租購同權的岡素很多，如年齡、受教育程度、社保等。當其他因素相同時，住房就成為“租購同權”最重要的影響因素。購房行為能給當地政府帶來直接的財政收入，使地方政府有財力繼續提升城市的公共服務水平，而租房由于配套政策的缺失并不一定能給當地政府帶來同樣顯著的財政收入，所以短期看租房群體在住房方面對地方政府的直接貢獻小。出于計算便利，以房租和房價為基礎，構建三方滿意的承租人權利模型，以此得出承租人的權利范圍。于是，政府、購房者和租房者關于承租人權利范圍的滿意值應滿足以下條件：

Pr/Pt1h≤Sj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Sgj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Spj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Slj≤Pr/Pt2h

（1）

Sj=Sgi+Spi+sli

（2）

Sgi=αrgi/rg1+rg2+…+rg8Rgi

（3）

Sg=S91+SG2+…+SG8

（4）

εi=|Sgi-Spi|+|Sgi-Sli|+|Spi-Sli|

（5）

Pr/Pt1h>0，Pr/Pt2h>0：，1≤z≤8;t2>tl

其中：Pr為一定時期內的單位面積月租金，Ph為一定時期內的單位面積房價，Pr/Pth表示以購房者可以享受的基本公共服務為總體，租房者可以享受的權利比重，即承租人權利范圍的邊界;t1、t2為不同的房屋貸款年限;Si為第i項基本公共服務的滿意值，Ri代表第i項基本公共服務的覆蓋程度（有或沒有），ri代表第i項基本公共服務的供給程度（水平高或低），采用李克特五級量表打分，Ri、ri為計算均值，g、p、l分別表示政府、購房者和租房者，Sg為政府的滿意值，Sgi為政府第i項基本公共服務的滿意值，i為《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》的8項基本公共服務，1到8分別代表基本公共教育、基本勞動就業創業、基本社會保險、基本醫療衛生、基本社會服務、基本住房保障、基本公共文化體育和殘疾人基本公共服務;εi為第i項基本公共服務的三方滿意值差異總和。

當政府、購房者和租房者關于承租人的權利滿意值均在Pr/Pt1h-Pr/Pt2h之間時，表明該項權利可以實現租購同權，否則表明此項權利三方未達成一致，實施難度大;當租房者的權利滿意值小于Pr/Pt1h時，表示承租人的權利供給過小，與付出的租金相比未得到應有的權利，需要提升其權利范圍，若大于Pr/Pt2h則說明承租人的權利物超所值，需適當降低承租人的權利范圍。滿意值趨近于Pr/Pt1h時，表明此項權利在兩者間的競爭較為激烈，購房者的讓渡意愿低，同時對人力、物力、財力的要求也更高，政府方在供給時有壓力;滿意值趨近于Pr/Pt2h時，則表明此項權利在兩者間競爭緩和，購房者讓渡意愿相對較高，租房者需求程度相對較低;εi越大，則表明政府、購房者和租房者對于此項權利爭議較大，因此εi越小更有利于租購同權的實施。

4實證分析

4.1數據來源

全國12個租賃試點城市房租和房價數據源于中指數據庫，肇慶是12個試點城市中唯一的三線城市（2019年中國城市分級完整名單），缺少其數據，出于數據統一性的考量，因此僅選11個城市的房價和租金。絕大部分青年群體（占比72%）表示將在目前就業的城市長期發展，將在3-5年內買房的占比67%，1-3年內買房的占25%，商業貸款購房對年齡要求為不超過退休年齡，按照經濟學的一般均衡理論，租金的支付總額最終應該與房價等值，因此分別選20年和30年的貸款期限。通過問卷星網絡發放問卷，發放對象為12個試點城市的政府、租房者和購房者，共發放1296份，回收1276份，有效率為98%，其中政府方615份，購房群體274份，租房群體387份。

4.2數據分析

由于2017年7月首次提出租購同權的概念，因此選取2018年1月至2019年12月租金和房價共24個月，房價按試點城市各區域實際交易價格得到均值。從表1可知Pr/Pt1h為0.46635，Pr/Pt2h為0.69952，表明從住房所有權角度分析，以購房者可以享受的基本公共服務為整體，承租人可享受的基本公共服務范圍為46.64% -69.95%。結合表2，政府、購房者和租房者的滿意值均滿足公式（1），Sg為4.04942，Sp為4.01147，Sl為4.09315，表明三方都認為目前基本公共服務對于承租人比較重要。Sgi、Spi、Sli均落在46.64%-69.95%，表明模型范圍內實現購房者和租房者在基本公共服務方面同權是可行的。

總體上，政府、購房者和租房者關于承租人權利范圍滿意值均介于0.466350和0.699524之間，但整體更趨近于Pr/Pt20h，表明目前租房者和購房者在基本公共服務方面競爭激烈，承租人的權利范圍偏小。在單項基本公共服務上，政府在基本公共教育給定的范圍最小（49.16%），這與家長追逐優質的教學資源以及該服務需耗費大量人財物進而導致優質學位供不應求有關;基本醫療衛生最大（51.89%），因為目前基本醫療衛生的服務項目主要集中在免費檢查和健康管理服務，政府資金壓力小。購房者在殘疾人基本公共服務給定的范圍最小（49.36%），一方面，如果提供租房者此項服務可能會影響購房者自身利益，另一方面，購房者認為租房群體對于此項服務的需求不高;基本社會保險最大（51.56%），因為社保的繳納主要由居民所在工作單位負責，靈活就業人員可根據自身情況按不同檔次繳納社保，并不直接影響購房者權益。租房者最看重基本醫療衛生服務（52.93%）。地方政府因地制宜，制定具體的醫療服務事項，租房者在醫療方面與購房者的差距最大，因而對醫療衛生訴求最大;相比于其他公共服務，租房者對于教育的需求最低（49.76%），調查顯示年齡介于24-45歲的租房群體可支配收入主要集中在1200-4100元，不足以負擔昂貴的人園費、課外輔導等教育費用，部分租房者選擇子女在戶籍所在地就讀，因此降低了對此項服務的需求。整體分析，租房者對基本公共服務的滿意值最高，購房者最低，表明購房者對基本公共服務的讓渡意愿低于租房者的需求預期，政府作為公共服務提供者和分配者，滿意值介于兩者中間，需要在保障購房者利益的同時兼顧租房者權益。

4.3離散圖經濟涵義解析

雖然政府、購房者和租房者的滿意值均在50%左右，但從各方散點圖分析，內涵皆不相同（見圖1、圖2、圖3）。政府和租房者的散點圖遵從權利種類的重要性越強，供給水平（需求水平）也越高的分布，購房者離散程度較大，不具有明顯的規律性，表明購房者對不同公共服務的讓渡意愿不同。政府方的線性回歸曲線上，基本公共教育和基本公共文化體育偏離較遠，其他服務都趨近于曲線兩側，斜率為1.6805，表明政府方更重視承租人權利種類的覆蓋度;租房者的線性回歸曲線較為平緩，基本勞動就業創業、基本社會服務、基本住房保障偏離回歸線較遠.斜率為0.5944，表明租房者更看重權利的供給水平;購房者雖然對于權利種類覆蓋度打分低，但供給水平打分都較高，表明購房者認為租房者的權利應該少而精。從圖4可知，政府方的散點分布成為較為明顯的分界線，租房者集中在左上方，購房者集中在右下方，整體上租房群體對于權利種類有更大的訴求，購房者對權利供給水平的讓渡意愿較高，因而，政府可以在提升供給水平的同時逐漸增加承租人的權利種類。

5租購同權實施路徑分析

由表2可知，若按照政府、購房者和租房者對基本公共服務的滿意均值（Si）排序，則應按醫療衛生、社會保險、住房保障、勞動就業創業、文化體育、殘疾人基本公共服務、社會服務、教育的順序實施租購同權;若按三者兩兩差異最小（εi）排序，則應按照社會保險、社會服務、勞動就業創業、教育、殘疾人基本公共服務、文化體育、醫療衛生、住房保障的順序解決。在前4項服務中，兩種排序都包括社保和勞動就業創業屬互利互惠型服務。在后4項服務中，都包括文化體育和殘疾人基本公共服務。據《殘疾人藍皮書：中國殘疾人事業發展報告（2019）》統計，中國有殘疾人占比6.21%，因此租房群體對該服務的需求不高;文化體育的供給難以區分租房和購房群體，辨別租房和購房身份從而提供服務反而會增加政府財政支出和勞動力成本，因此，目前無需投入過多財力優化，正常使用即可。

借鑒kano模型的核心思想，一些基本公共服務排序靠前，即使對租房者很重要，但其屬于基本型服務需求，當承租人獲得此項服務，并不能提升居民滿意度，只能降低居民的不滿意度，如社會保險和勞動就業創業服務，并且政府資金壓力較小。排序靠后的服務客觀上并不代表不重要，一方面原因在于總體需求小而僅為少數人所關心，另一方面則因為服務本身覆蓋群體廣泛，使得購房群體的讓渡意愿高，屬于興奮型服務需求，即使供給水平低也不會影響承租人的滿意度，但提升此類服務會加大財政負擔，比如文化體育和殘疾人基本公共服務;教育、醫療衛生、住房保障和社會服務則屬于期望型服務需求，權利種類越多、供給水平越高，承租人滿意度越高，但此類服務對于人力財力物力要求高，增加地方政府財政壓力。因此，實現租購同權的思路建議為保障基本型服務需求，維持興奮型服務需求，提升期望型服務需求。

參考文獻：

1.陳友華 施旖旎.租購同權：何以可能？.吉林大學社會科學學報.2018.02

2.劉金祥 邢遠閣.租購并舉中公共服務均等化路徑選擇研究，學術探索.2018.07

3.袁韶華 年立輝 葛靜靜 等.租購并舉政策背景下青年群體房屋租購意愿及行為經濟學解讀.科技成果管理與研究.2019.08

4.鄭太年.美國教育的基礎性制度和發展戰略的嬗變，教育發展研究.2018.11

5.童玲麗.基本公共服務均等化目標取向下的武漢市居住證制度研究.華中師范大學.2017

6.朱宏傳 等.居住證制度若干問題研究.2013年政府法制研究.2013

作者簡介：單雪芹，重慶大學管理科學與房地產學院副教授。

沈士為，重慶大學管理科學與房地產學院碩士研究生。

李美瑤，重慶大學管理科學與房地產學院碩士研究生。

基金項目：中央高校項目基本業務費（2018CDXYJG0047）;教育部規劃項目（17YJA6301232010）。