房地產開發與經營管理的相關問題研究

遲軍

（濟南泰禾置業集團有限公司，山東 濟南 250102）

一、引言

為了能更好的滿足人們居住環境需求，房地產項目應該實現最優化的開發和最佳管理模式，這將有利于降低房地產開發的成本，進而最大限度盈利。但是，在房地產開發中也有很多問題存在，比如，前期準備不充分、沒及時控制成本、無法保證工程質量等。因此，房地產開發中要積極采取有效對策進行調整。此外，房地產開發企業要做好三個方面的經營管理工作，包括：土地的獲取、開發建設、租賃或銷售。

二、我國房地產開發經營的實際狀況

房地產行業作為我國的第三產業，是市場經濟的一個重要標志。目前，不論是規模、地位，還是所具有的影響力，我國房地產行業均是在改革開放后而逐漸得到加強的。在此之前，可以將我國房地產的發展概括為四個階段：萌芽時期、爆發與停頓期、發展期、成熟期。最初房地產行業興起于廣州、深圳兩地，之后因港商進駐，所以有一些邊緣化的房產交易及需求出現。1996我國真正開始了房地產行業，廣州和深圳率先發展，并完善了房地產市場的營銷戰略。房地產開發具有的基本特征是區位性、投資價值大、移動性弱等，所以營銷難度很大。房產開發商為了房產產品有效的銷售出去，就必須遵循市場的實際情況和營銷目標，利用合理的經營模式。由于我國房地產行業發展迅速，在房地產市場中逐漸顯現出很多創新性的開發形式。

受當前的新形勢影響，我國房地產開發經營的整體趨勢開始向以市場需求為基本導向的發展時期轉變。房產產品價格出現明顯變化，更加趨向于成本價及微利價，有了越來越明顯的房產市場化趨勢。然而，在銷售方面，所有的消費者都更加成熟，他們更重視產品本身，而僅靠概念及介紹根本無法滿足他們的購買需求。消費者有明確的消費目的和理性的消費方向，再加上他們不斷積累的消費經驗,這些因素都使得消費者在購買房產上非常的慎重。

三、房地產開發經營管理的發展對策

（一）培育綠色經營理念，實現房地產經營目標的轉變

基于綠色經營管理模式下,房地開發產企業也由以往追求經濟效益的經營目標開始向實現經濟效益和生態環境效益雙目標轉變，這是當前我國房地產綠色經營的必然要求,并且是具有現實可能性的。

（二）對經營環境加強分析

與其他企業一樣，房地產企業組織和實施的經營活動也是在一定的環境中來執行，基于這一原因，此環境雖然為其提供機會，但是也要面臨很大危機。社會的發展變化，致使企業經營活動與外部環境有了更為密切的關系，有多種因素構成了外部環境,使得企業在經營活動中有較大影響。房地產開發企業的經營者應該在外部環境持續轉變的過程中，真正的將企業當作是一個開放的體系,進一步明確它與外部環境之間的相互影響及作用，在此基礎上對內外部環境有效融合,最終可以制定出一個既科學又符合本身發展的戰略目標。與此同時，也有利于企業的核心競爭力得到提升。另外，還要求房地產企業的經營者學會觀察形勢，對經營管理進行一些靈活的變動，確保房地產項目投資獲得成功，在一定程度上也促進了風險管理目標的順利完成。

（三）加強品牌傳宣和推廣工作

由于激烈的市場競爭明顯存在，所以房地產市場也開始凸顯出品牌效應。有很多知名的房地產企業與品牌方面早已達成共識，品牌不僅僅是公司或產品的標志，也是一種稀缺的無形資產，使企業和產品在市場競爭力方面都可以得到提升。所以，房地產開發企業必須在確保市場、研發、銷售、物業管理等方面實現協調統一的基礎上再進行產品開發和升級，對于產品定位、理念導入、規劃布局、戶型設計等方面必須要做好全面掌握，使產品的性價比和附加值得到增強。除此之外，房地產開發企業還要樹立優良的品牌形象并確保完美的售后服務，而對于一些大型房產展銷會也要盡可能多去參加，從中可以獲得更多的營銷機會。

（四）房地產經營環境管理體系創新

如今的房地產經營環境管理體系主要依托的已不是單純環保部門，而是在整個環境管理體系中要將房地產開發企業的各部門以及人員都納入進去，在整合企業內部后，一個完整的環境管理制度就此形成。從經濟理念出發，還要保證房地產開發項目實現經濟效益、環境效益以及社會效益的統一。

（五）對房地產市場加強調查及預測

房地產開發企業的經營者要積極調查并預測房地產市場，產品觀念由此被營銷觀念所取代。房屋在本質上屬于商品，所以也會體現出一般的特點。在市場經濟的發展過程中，在逐漸提升人們生活水準的情況下，也愈發滿足了消費者的低層次需求。由于人們對耗費的商品一直是趨于心理所需的，因此，多數消費者在消費時其個性化特點便逐步的展現出來。這一改變的影響促使房地產開發企業也要積極的改變傳統理念，不能將其認定為人們購房只要符合居住狀況即可。為此，在房地產開發經營管理中，既應該為購房者提供好的居住功能，同時也要重視智能化設施、良好的環境、物業管理、較好的造型等功能。

（六）打造一支專業隊伍，實現精細化管理

由于我國的房地產項目經營開發人才短缺，所以就有必要提高管理隊伍的綜合素質，從而促進提升管理能力。當房地產項目的經營開發人才隊伍的綜合素質整體提高后，相關主體就要注意將綜合管理事宜逐步的過度到精細化管理層面上。管理目標確定之后還要比對和選擇有效的管理手段，保證各項管理活動和總體管理目標是一致的。此外，要提高有限管理資源的使用效率，使其產生一定成效。

總之，房地產開發與經營管理是一項系統工作，只有加強推廣和市場預測，才能使房地產開發企業避免風險，從而獲得真正的效益。