我國銀行信貸對房地產價格的影響研究

一、研究背景和意義

房地產是一個具有特殊性的商品。這些特殊性使房地產通過各種方式與實體經濟相互作用，為宏觀經濟發展提供動力。房價上漲促進社會投資和社會消費增加，而房地產行業投資的增加會通過財富效應也對我國總投資的影響顯著，但是我國實施住房分配體制改革以來我國房地產價格持續上升，給我國經濟產生了諸多不利的影響。

數據表明商品房市場均價從1998年的2063元/m2到2018年的7892元/m2，銀行信貸中房地產貸款的數量從1998年的953.34億元到2017年的25241.76億元，漲了25倍之多。銀行信貸與房地產價格正相關的關系表明銀行信貸是房地產價格變化的重要原因。目前我國房地產市場正面臨房價居高不下，供求不平衡，可會出現房地產泡沫等問題，因此研究銀行信貸對房地產價格的影響，并針對性的利用銀行信貸調控房地產價格對于我國宏觀經濟發展具有重要意義。

二、銀行信貸對房地產價格影響的理論分析

根據房地產資產定價理論模型可知影響房地產價格P的因素為：1.貼現因子ρ。ρ為由于市場的不確定性產生的風險預期。貼現因子反映了投資者在時間t中得到的房地產市場價格的信息，這些信息包括貨幣供應量、利率狀況、信貸多少以及消費者物價指數，并根據這些信息進行決策。2.預期收益D。公式表明房地產價格與預期收益呈正相關關系，預期收益增加，則現在的房地產價格就會上升。3.金融系統的安全系數。房價上漲時，信貸資金會大量流向房地產市場，可能引發泡沫并導致其破滅，投資者和銀行等金融機構會產生新的風險預期從而使房地產價格不穩定。4.金融機構的抗風險能力。金融機構調控風險和管理金融市場的能力以及市場信息的不對稱性使市場的信貸數量不合理從而引起房價波動變化。通過上述分析，本文認為我國銀行信貸對房地產價格的影響研究具有理論基礎。

三、銀行信貸對房地產價格影響的實證研究

（一）研究方法

本文是研究我國銀行信貸對房地產價格的影響，運用多維時間序列，因此使用 VAR 模型來實證研究銀行信貸對房地產價格的具體影響程度是合理的。

本文采用的 VAR 模型具體形式如下:

其中 yt=［Y，X，GDP，R］，是內生變量向量； p 是模型的滯后階數； T 是樣本個數；矩陣M1，……，Mi和N是要被估計的系數矩陣；εi為 k 維擾動向量。

（二）指標選取

模型中除了要特別關注信貸規模（X）和房價（Y）變量，還要包括兩個變量：GDP和貸款利率（R）。模型的數據來源為中國統計年鑒、中國人民銀行網站、CCER中國經濟金融數據庫，采用2007-2018年的季度數據。此外，對變量數據進行季節調整、消除通貨膨脹處理和對數處理以保證模型的平穩性。

（三）實證分析

1.平穩性檢驗

首先運用ADF檢驗進行變量的平穩性檢驗。檢驗結果如表1所示，所有序列都是一階單整的，變量間有協整關系的可能。

表1 平穩性檢驗結果

2.協整性檢驗

在穩定性檢驗的基礎上進行協整檢驗，檢驗結果如表2所示，可以看出lnY、lnX、lnGDP和R存在長期穩定的均衡關系。

表2 協整性檢驗結果

3.Granger 因果檢驗

運用Granger 因果關系檢驗判斷被解釋變量和解釋變量是否存在因果關系。結果如表3所示，在5%的顯著性水平下，房地產貸款規模、GDP和利率都是房地產價格的格蘭杰原因，同時房地產價格同樣是貸款規模的格蘭杰原因。

表3 格蘭杰檢驗結果

4.脈沖響應函數和方差分解

在進行脈沖響應分析前，需要用AR roots方法進行平穩性檢驗，本文選取最優滯后期為6，建立了VAR（6）模型,所有特征根倒數全部小于1，位于單位圓內，因此建立的模型是穩定的，可以繼續進行脈沖響應分析。

（1）脈沖響應分析

關于銀行信貸規模對房地產價格的影響，脈沖反應的結果顯示銀行信貸數量增加會使房價上漲，這個結果與大多數實證研究的結果一致。關于銀行貸款利率對房地產價格的影響，脈沖反應結果并不太顯著，說明利率的提高并不能對房價的抑制起到良好的效果。

（2）方差分解

表4 房地產價格的方差分解

從表4的方差分解結果中可以出，房地產貸款規模對房地產價格的反映具有滯后性，在第一期的貢獻率為0但之后貢獻率逐漸增加，并從第11期開始穩定在36%左右；貸款利率對房價的貢獻度也是逐漸增加的，但是不如房地產信貸規模貢獻率增加的速度快，從第一期的0增加到第15期的7.4%。經過比較可以發現，信貸規模對房地產價格變動的貢獻度超過了GDP和利率對房地產價格變動的貢獻度，這也表明提高銀行貸款利率對于房價的抑制達不到很好的效果，造成這個情況的原因可能為以下幾點：首先，貸款利率的提高增加了房地產企業投資的資金成本，在我國房地產市場為賣方議價的情況下，提高的成本很可能通過提高房價轉移到購買者身上；其次，在房價持續上漲的時候，提高利率增加的資金成本與買方的未來收益相比會很有限，所以使用利率調控不能降低購買者的貸款和購買需求，進而對抑制房價的作用也會很小；最后，我國一直進行利率管制，消除通貨膨脹后的實際貸款利率很低，甚至是負數，也可能使用利率調控房地產價格的作用不明顯。

四、結論

本文首先在理論上解釋了銀行信貸是影響房地產價格的因素，然后用數據建立VAR模型進行實證分析并進行理論驗證，通過協整檢驗和格蘭杰因果關系檢驗證明房價、信貸規模、GDP和貸款利率之間存在長期協整關系，而且信貸規模和利率是房價的格蘭杰原因；通過脈沖響應分析和方差分解圖得出了房地產信貸規模對房價的沖擊是正向的，并且房地產貸款規模對房價變動的影響超過了貸款利率的結論。根據以上分析和證明，本文認為信貸政策依然是國家調控房地產市場的必需手段，我國應采取調整房地產信貸規模和結構、拓寬房地產市場融資渠道和完善房地產投資市場等措施來促進房地產市場正常平穩發展。