基于投入產出表的房地產業關聯分析

張宇航 盧宏光

摘?要：基于2010年投入產出延長表中的數據，依據產業關聯理論，用直接消耗系數、影響力系數、感應度系數三個系數，同時運用投入產出法分析房地產業與其他產業間的聯系。結果證明，房地產業雖然是當前投資的搶手行業，但是對國民經濟發展的帶動力較弱，不適合作為主導產業發展。

關鍵詞：投入產出;影響力;感應度;房地產業

一、 引言

作為當代經濟的重要產業之一，房地產業在國民經濟中占據很重要的地位，國家發展的每個階段都帶動房地產業的發展。近幾年我國房地產業處于快速成長階段，一定程度上成為經濟發展的風向標。房地產業與其他產業間的聯系不僅表現為直接聯系，還有互相促進的間接關系，正是由于這種聯系才形成了一個有機整體。

房地產市場波動對國民經濟運行存在巨大的影響，這種影響是由于房地產業關聯度大、資金較大等特點所決定的。首先，我國房地產業近些年來發展速度很快，其增長率高于其他行業的增長率。其次，房地產的產業關聯效應大，影響國民經濟各產業間的協調發展。最后，房地產業資金較大，其發展狀況的好壞對金融市場的繁榮和危機具有重大影響。因此文章將利用投入產出方法，通過對房地產業與其他產業之間關聯關系的量化分析，研究房地產業對其他產業拉動作用與推動作用的影響，并據此聯系實際給出相應的政策建議。

二、 投入產出關聯理論

產業關聯理論是在經濟學家里昂惕夫的投入產岀模型基礎上發展起來的一門用于研究部門間經濟聯系的理論。我國經濟中各個產業間有著密切聯系，投入產岀法是從價值形態角度具體分析產業之間關系。某一具體產品或服務的生產過程需要多種要素的參與，為了分析各產業在經濟中的地位及影響力，需要量化分析產業中的投入產出，而產業關聯理論正是從此層面剖析產業之間的聯系，為經濟穩定發展提供一些理論支撐。

產業關聯的橫向聯系一般指某部門的產品或服務為其他部門生產所提供的價值總量。橫向產出有中間產出和最終產出。中間產出是指各個部門一定時期生產的產品被分配到其他部門繼續生產利用的部分。最終產出是指被投入到最終環節使用的部分，包括最終消費、投資、出口等。

產業關聯的縱向聯系是指一定時期某一部門生產消耗的其他產品數量，也就是說，一個部門的生產需要其他部門提供相應的生產要素，包括原材料、燃料及服務等。而投入又分為中間投入和初始投入。中間投入一般指某部門在生產過程中時消耗各個產業部門的生產要素。投入是指產業部門生產過程中的消耗，產出是指產業部門進行某一具體活動所輸出的結果。產業部門是一個相互關聯的整體，部門間以投入和產出為關系紐帶。文章運用投入產出法，從投入量產出量角度對房地產業關聯關系進行研究，來分析房地產業與其他產業部門間的關聯效應。

三、?房地產業的產業關聯分析

（一）直接消耗系數

直接消耗系數aij=xij/Xj，其中xij是j部門生產中消耗的第i部門產品的數量，Xj是j部門的總投入，該系數是生產單位總產出對產品的直接消耗量。直接消耗系數反映了其他產業對某產業的依賴程度。直接消耗系數越大，說明其他產業的依賴程度越大。

數據來自2010年全國投入產出延長表。2010年投入產出延長表分為65個部門，通過直接消耗公式，計算出2010年國民經濟各部門的直接消耗系數。（表1）

表1?房地產直接消耗系數比較大的產業排名前十

從房地產的直接消耗系數來看，房地產業產值的增加直接帶動作用最大的是金融保險業，其次是建筑業，再次是租賃和商務服務業。房地產每百元產值中，需要直接消耗金融保險業6.7元，這說明房地產本身對金融業的依賴性很強，金融保險業的狀況將直接影響房地產房地產的繁榮程度。房地產對建筑業的直接消耗系數較高，房地產每百元產值直接消耗建筑業3.59元，說明目前我國房地產業依然是一個以新開發商品房為主的產業。

（二）完全消耗系數

完全消耗系數是指某一部門每提供一個單位的最終產品，需要直接和間接消耗（即完全消耗）各部門的產品或服務數量。完全消耗系數是全部直接消耗系數和全部間接消耗系數之和。完全消耗系數揭示了部門之間的直接和間接的聯系，它更全面更深刻地反映部門之間相互依存的數量關系。在國民經濟各部門之間，各種產品在生產過程中除有直接的生產聯系外，還有間接聯系，這使得各種產品間的相互消耗除了直接消耗外，還有間接消耗。完全消耗系數則是這種直接消耗和間接消耗的全面反映。完全消耗系數矩陣可以在直接消耗系數矩陣的基礎上計算得到的，利用直接消耗系數矩陣計算完全消耗系數矩陣的公式為：B=（I-A）^（-1）-I式中的A為直接消耗系數矩陣，I為單位矩陣，B為完全消耗系數矩陣。含義就是列昂捷夫矩陣（I-A）的逆矩陣減去單位陣I。（表2）

從房地產完全消耗系數分析來看，房地產業對金融保險業、金融冶煉及壓延工業、租賃和商務服務業、建筑業、化學工業、交通運輸及倉儲業的等產業的帶動效應最大。這些產業是房地產業重要的相關產業，在分析房地產市場波動的影響時需要首先和重點考慮，為了促進這些產業的健康發展，需要合理確定房地產業與這些產業間的發展比例和規模。

（三）影響力系數和感應度系數

影響力系數是指國民經濟某部門增加1個最終使用單位時，對國民經濟其他各部門產生的生產需求影響程度。表達公式為：

為列昂惕夫逆矩陣列和的平均值。影響力系數越大，說明該產業對國民經濟的拉動作用越大。當影響力系數大于1時，表明該產業對其他產業部門產生的影響大于社會平均水平，是社會生產中比較關鍵的產業;當影響力系數小于1時，表明該產業對其他部門的波及效應小于社會平均水平，在國民經濟發展中的作用有限。

感應度系數是將國民經濟各部門最終使用平均增加一個單位通過完全消耗而引起的第i個部門總產出的增加數與各部門平均總產出增加數的比值。表達公式為

當感應度系數大于1時，說明該產業對國民經濟各部門的需求變化的感應度比較大，可以推動國民經濟較好較快的發展，當感應度系數小于1時，說明該產業對國民經濟發展的推動作用較弱。

通過表3，可知房地產業的影響力系數為0.51997，表示房地產業每增加一單位的最終需求時，對國民經濟各產業產生的平均需求拉動為0.51997單位。房地產業的影響力系數遠小于1，并且房地產業的影響力系數在65個產業部門中排名最后，影響力系數處在最低水平，表明房地產業對國民經濟的整體拉動能力或者說房地產業的波及效應低于社會平均水平。

從表3可知2010年房地產業的感應度系數為0.46989，表示國民經濟各產業平均增加1單位最終使用時，房地產業為國民經濟各產業的生產提供0.46989單位的產出量。房地產業的感應度系數也遠遠小于1，且感應度系數在65個部門中排名第58，比較靠后。說明房地產業所受到的感應程度遠低于國民經濟各產業的平均水平，國民經濟各部門需求變化對房地產業的影響較小，或者說房地產業對國民經濟各部門需求變化的感應程度較小，也意味著房地產業對國民經濟的推動力相對較弱。

四、 結論

綜上所述，可以得出以下結論：

（一）房地產業對金融業、租賃和商務服務業等第三產業依賴程度較高。而對房地產業的依賴程度最高的是金融業，其他服務業對房地產業的依賴程度也很高。說明房地產業的產業關聯多涉及第三產業。

（二）房地產業的影響力系數小于1，說明房地產業的發展不足以帶動其他部門和產業的發展，不能夠帶動國民經濟較快增長。同時，房地產業的感應度系數小于1，說明房地產業對國民經濟各部門需求變化的感應程度比較小，不能夠推動國民經濟較好較快的發展。

（三）房地產業的影響力系數和感應度系數較小，表明房地產業雖然是最受關注的投資行業，也是快速增長的行業，但是不能夠作為主導產業發展。應適當減少政府的投資以及減少傾斜于房地產業發展的特殊扶持政策。

作者簡介：張宇航，河南大學經濟學院;盧宏光，河南大學土木建筑學院。