疫情后中國房地產發展機遇與挑戰

近日，在由中國民營科技促進會、中國民營科技促進會高企分會、《中國科技縱橫》雜志社、《商業文化》雜志社主辦，北京華商管理科學研究院、北京全聯青商經濟文化交流中心承辦的“2020下半年中國宏觀經濟形勢解析與破解疫情下中國民營企業發展困局高層報告會”上，全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌應邀出席，聚焦疫情后中國房地產市場發展新格局、房地產政策走向，以及如何進一步推動中國房地產市場高質量發展進行了講解，為廣大民營企業家挖掘投資市場潛力提供智力支撐。

深刻認識經濟發展新格局

2020年，中國的經濟發展形勢很嚴峻，一季度GDP同比增長﹣6.8%;二季度實現好轉。但是相對于世界各發達國家，可以說，中國經濟恢復領先全球，而房地產市場的恢復走在前列。房地產在國民經濟中的重要地位是不言而喻的。房地產業今年4月份就開始迅速恢復，在各個行業都出現負增長的情況下表現不錯。

回顧改革開放40年，特別是2001年中國加入WTO以后，由單一的國內市場、國內需求，變成了國外市場與國內市場、國外需求與國內需求相結合。國內經濟新格局具有三大特點。

一是內循環為主。在中國的城市化進程中，農村富余勞動力到哪里去？到縣城里找工作。工作從哪里來？要有產業。生產的產品銷到哪里？如果只有中國人買自己的產品，這個發展速度就快不了，所以中國有大量的出口企業，加工出口產品，通過外循環獲得外匯儲備，更主要的是解決了勞動力的問題?，F在中美貿易戰，美國動員自己的企業甚至日本的企業從中國撤走，在外貿方面用增加稅收來限制中國。所以中國當然還要努力出口，在未來一個階段更主要的是內循環，通過內部循環解決經濟發展和就業問題，同時要內外雙循環相互促進，它的目的就是內外互促、擴大內需、改善民生。

二是跨周期調控。經濟和房地產是緊密聯系在一起的。2003年以后房價上漲過快，于是開始控制房價，當時有的說法是“9070”，即90平方米以下的房子占70%。這就是調控，房價上漲的時候要往下壓，賣不掉的時候要去庫存?，F在中央提出要“堅持結構調整的戰略方向，更多依靠科技創新，完善宏觀調控跨周期設計和調節，實現穩增長和防風險長期均衡”。要看遠一點，兼顧長期和短期的調控。調控中還要注意兩點：一是安全性，二是更長的周期。既要穩增長又要安全性，如果不安全了，穩增長就有問題。

三是新基建發力。老基建是什么？在改革開放以后，中國在發展中提出“鐵公基”，即鐵路、公路、基礎設施建設，其中包括房地產。新基建是什么？有人說是5G、云計算、互聯網、人工智能等等，它實際上是信息技術的基礎設施建設。

目前中國提出推進“四化”，即工業化、城鎮化、信息化、國際化。過去的40年，主要是工業化和城鎮化的推進，加上改革開放推進了國際化，大大地促進了中國經濟的發展。立足新的時間節點，在目前的國際國內形勢下，中國要大力發展信息化，通過信息技術的建設推動工業化和城鎮化的融合，通過“互聯網+”推動工業化和城鎮化的發展。但是要認識到，新基建要發力，并不等于老基建就停止了。

準確理解和定位房地產發展

從宏觀上，如何準確理解和定位房地產的發展？房地產業發展具有三方面特點——

第一， 三個“連體”。一方面，它是民生和經濟的聯系體，既肩負著民生和經濟發展的兩大重任。發展房地產主要要解決人民住房問題，沒有房地產的發展就沒有今天中國經濟的發展。中國房地產業占GDP的比重約在6%左右，實際貢獻約11%左右，如果把房地產與產業鏈聯系起來，那么房地產的貢獻約30%。另一方面，它是政府的經濟支柱，是民眾生活的主要資產。同時，實體經濟是經濟命脈，金融是經濟血液，房地產本身是實體經濟的綜合體，有研究表明，改革開放以來，貨幣總量增加的速度與房地產房價增長的速度相一致。

第二， 三個發展。一要看房地產的發展潛能是什么。為什么中國的房地產持續在發展？2019年，在經濟下行壓力下，中國房地產銷售額創下新高，但銷售面積比2018年少了0.7%。新型城鎮化進入了都市圈、城市群的階段，這是一個信號。新型城鎮化和過去的城鎮化相比，強調以人為本，通過新型城鎮化，全面提高城市民眾的素質和生活質量，推動農民工市民化進程。中國的城市化率，即城市人口占全體人口的比重，1978年是18%，40年以后的城市化率是60%，約8.4億人口。在這8.4億人口中，真正的常住人口、戶籍人口約占41%。特別是最近二十年，中國城市化不斷提高，造成了房地產業的興旺，這是最大的發展潛力。國家提出要布局都市圈、城市群，比如長三角城市群、粵港澳城市群、京津冀城市群、長江中游以武漢為中心的城市群、成都重慶城市群，城市中心下面還有都市圈。越是人口集聚的大規模都市圈，它的經濟爆發力越強。

二要看發展周期。房地產的發展周期分為中期和短期。從中期來看，中國的房地產市場從十幾年的黃金時期進入了白銀時期。黃金時期是供不應求，現在已經供求平衡了，這時市場競爭加劇了，集中度提高了，利潤減薄了。從短期來看，三年約為一個周期，三年時間里，大概有一年多時間是下行的，一年半到兩年時間是上行的。

三要看發展差異。房地產市場有明顯的區域性市場。各地房地產市場的供應量和需求量是不一樣的，所以中央要提出因城施策。

第三， 三種選擇。國家對房地產會實施什么樣的政策？一是刺激，運用低潮的逆周期調控。二是收緊，房價高漲的時候采取市場手段和行政手段。市場手段主要是通過金融政策，房地產貸款降利息降低，首付款減少，是對房地產的最大支持。反過來，如果房價上漲太快，那么就提高利率、提高首付。中國還有一個特殊性，就是運用行政手段，比如限價、限購、限貸、限售等。三是平穩，要做到供求總量基本平衡，供求結構基本合理，供求價格進一步平穩，按照中央確保房價平穩健康發展的要求，處理好“高低杠”和“平衡木”的關系。

切實推動房地產高質量發展

中國經濟已經從高速度發展進入了高質量發展階段，房地產也一樣。在高質量發展階段要注意三個問題。

第一，市場平衡健康。中國房地產市場實際上可以細分為兩個市場，即住宅地產市場和產業地產市場。1998年改革方案出臺以后，住宅地產市場可謂“龍騰萬里”，我們現在要穩定增量、盤活存量?？梢灶A見，未來隨著供應越來越多了，增量供應就會往下滑，但仍有潛力。產業地產市場在市場經濟中的發展則可用“鳳凰起舞”來形容。產業地產包括寫字樓、商場、工業園區、產業園區以及健康住宅、旅游地產、文化地產等。產業地產市場占總投資的30%以上。現在的存量當中最多的是商業地產，包括商場、寫字樓等。住宅庫存占整個庫存的40%，產業地產則占整個庫存的60%。房地產市場要想高質量發展，必須做到住宅地產市場和產業地產市場的平衡和健康發展。

第二，產品服務優質。高質量發展首先產品服務必須優質。我們的產品分為兩類，即物質產品和服務產品。從居者憂其屋到居者有其屋，再到居者優其屋，物業管理、社區服務目前已經凸顯出了巨大的發展潛力。特別是疫情以后，人們對社區商業的要求更高，通過互聯網技術融入信息技術之后，更好地滿足了老百姓的生活需求，并進一步推動有房者從住有所居，到住有優居、住有宜居、住有綠居、住有樂居。同時，房地產作為健康載體、旅居載體，概念炒得很熱，但是模式亟待突破，一定要實現產城融合，實現綠色發展。

第三，產品提質增效。要想高質量發展，產品必須提質增效。房地產企業要提高企業的“五力”，即決策力、拿地力、融資率、產品力、運營力。既要講質量，又要講利潤，更要講安全。當前的關鍵是降低負債率、保住現金流。