試析房地產(chǎn)財(cái)稅制度對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的影響

蘇 艷

一、引言

改革開放以后，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。當(dāng)下我國(guó)住房體系依舊存在較大的缺陷，農(nóng)村住房基本以自建房為主，住房短缺的情況較少。但城鎮(zhèn)地區(qū)住房基本以居民樓、商品房為主，住房購(gòu)買成本較高，并非所有人都能買得起。因此，大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)成為解決城鎮(zhèn)住房緊張的重要方式，可有效實(shí)現(xiàn)住房資源的合理調(diào)配。

二、房地產(chǎn)財(cái)稅制度現(xiàn)狀

土地和房產(chǎn)屬于我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)稅制度的范疇，在房地產(chǎn)財(cái)政稅收制度中，土地環(huán)節(jié)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)財(cái)稅收入，具體包括土地使用權(quán)出讓收入和轉(zhuǎn)讓收入兩個(gè)方面的內(nèi)容。在實(shí)際應(yīng)用過程中，房地產(chǎn)財(cái)稅制度存在較多的問題，主要有以下幾個(gè)方面：

第一，各地政府過度依賴土地財(cái)稅。改革開放以后，我國(guó)各地政府的財(cái)政收入主要來自土地財(cái)稅。在長(zhǎng)期的社會(huì)發(fā)展過程中，政府變得越來越依賴土地財(cái)稅，導(dǎo)致各城市城鎮(zhèn)工商業(yè)發(fā)展不平衡性慢慢顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢。第二，國(guó)家對(duì)住房保障的投入力度依舊較低，無法保障社會(huì)大眾的住房需求。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，國(guó)家進(jìn)行住房政策改革以后，社會(huì)上很大一部分人群通過租賃商品房來滿足住房需求。但對(duì)于一些弱勢(shì)群體，這種改革還是無法滿足其日常住房需求。因此還需要加大力度為弱勢(shì)群體提供住房保障，保證社會(huì)的平衡發(fā)展。第三，房屋租賃稅收呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)。自改革開放以來，房地產(chǎn)就表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊高的架勢(shì)，當(dāng)下始終未出現(xiàn)真正意義上的拐點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)房屋租賃稅收數(shù)額較高且一直呈不斷增長(zhǎng)的狀態(tài)，而其他環(huán)節(jié)的稅收卻比較少。第四，受市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃商品用房，在性質(zhì)上依舊屬于流通環(huán)節(jié)稅收。第五，當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直處于上升狀態(tài)，不同期量的房地產(chǎn)價(jià)格都會(huì)出現(xiàn)多次起伏。政府對(duì)上升期和停滯期這兩種情況均未采取有效的措施，不利于房屋租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

三、利用房地產(chǎn)財(cái)稅制度促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的有效策略

（一）簡(jiǎn)化稅種，減少住房空置

為了有效應(yīng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的不平衡發(fā)展，國(guó)家要盡快改變財(cái)稅體系過度依賴土地財(cái)政制度的局面，降低房產(chǎn)地產(chǎn)的開發(fā)力度。國(guó)家要采取有效的方式，減少城鎮(zhèn)空置住房，避免住房資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，降低住房空置給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響。為促使空置住房能夠快速投入市場(chǎng)使用，國(guó)家有必要開拓穩(wěn)定、合理且長(zhǎng)期有效的財(cái)稅渠道。從“流轉(zhuǎn)輕”和“持有重”兩個(gè)方面出發(fā)，制定合理的房地產(chǎn)財(cái)稅制度。

首先，需要簡(jiǎn)化房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種，可保留最基本的稅種，如契稅、增值稅以及個(gè)人所得稅等。對(duì)于稅率而言，不宜對(duì)契稅的稅率進(jìn)行大范圍的調(diào)動(dòng)，根據(jù)房屋租賃市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展情況，可適當(dāng)減免增值稅和個(gè)人所得稅，或者也可以采取優(yōu)惠政策，有效簡(jiǎn)化稅種。其次，國(guó)家應(yīng)盡快采取相關(guān)措施，加強(qiáng)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅開征，降低非自用情況的發(fā)生概率，減少房屋空置的現(xiàn)象，從而可以提高對(duì)房屋資源的利用率，避免資源浪費(fèi)。最后，在這種制度的作用下，房地產(chǎn)投資者要從自身利益考慮，為避免長(zhǎng)期繳納房產(chǎn)稅，盡快將自己持有的房產(chǎn)資源出售出去，減少房地產(chǎn)資源的空置浪費(fèi)，為社會(huì)大眾提供更多優(yōu)質(zhì)的住房資源。另外，只要我國(guó)的房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展下去，那么房地產(chǎn)持有者就可以選擇將自己的房屋出租出去，或擇機(jī)出售自己的房屋，為房屋租賃市場(chǎng)提供大量的、優(yōu)質(zhì)的房屋資源，改變我國(guó)住房空置的情況，可有效提高房屋資源的利用率［1］。

（二）保證租賃住房的穩(wěn)定供應(yīng)

一個(gè)成熟的房屋租賃市場(chǎng)中，提供租賃住房的主體一般可分為個(gè)人和租賃企業(yè)兩大類群體。對(duì)于個(gè)人租賃而言，出租者存在穩(wěn)定性較低、管理水平低下、服務(wù)水平不高以及出租行為不規(guī)范等問題。租客租用個(gè)人的房屋資源時(shí)，需要面對(duì)的問題比較多，房主無法提供專業(yè)的服務(wù)，解決租客的問題，導(dǎo)致租客自身利益無法得到保障。相對(duì)于個(gè)人租賃群體，租賃企業(yè)群體工作人員具備較高的素質(zhì)，服務(wù)水平和管理水平均較高，當(dāng)租客遇到和自身利益沖突的問題時(shí)，租賃企業(yè)工作人員能夠在第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，解決租客遇見的問題，租客基本利益能夠得到有效保障。

在我國(guó)，社會(huì)租賃住房資源供應(yīng)的主體大多為個(gè)人投資者，很多個(gè)人投資者并不具有很強(qiáng)的房屋出租意愿。就算將房屋出租出去了，當(dāng)租客遇見一些住房問題時(shí)，由于房主不具有較高的素質(zhì)和管理水平，導(dǎo)致租客的基本利益得不到保障。同時(shí)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)也沒有意愿開發(fā)或投資住房用于出租，因此造成了房屋租賃市場(chǎng)資源匱乏，市場(chǎng)發(fā)展水平不高。針對(duì)這種情況，國(guó)家需要給房屋租賃投資者以及租賃企業(yè)提供一定的政策支持。首先，各地政府要對(duì)住房租賃相關(guān)稅收制度進(jìn)行簡(jiǎn)化，例如，對(duì)于房屋租賃開發(fā)者，政府可對(duì)房屋資源開發(fā)費(fèi)用實(shí)行逐年折舊抵稅的方式，降低開發(fā)者的經(jīng)營(yíng)成本和開發(fā)成本。其次，對(duì)于出租年限較長(zhǎng)的出租者，政府可適當(dāng)降低相關(guān)稅費(fèi)或者減免相關(guān)稅費(fèi)，可有效鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期出租，滿足社會(huì)大眾對(duì)房屋資源的租賃需求。

（三）加大社會(huì)住房保障力度

為有效推進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，各地政府要采取相關(guān)措施，加大對(duì)社會(huì)住房的保障力度和保障范圍，有效提高社會(huì)房屋資源的利用率，滿足社會(huì)大眾的房屋租賃需求。加大保障力度和保障范圍，并非單純地增加財(cái)政投資，單純地增加財(cái)政投資只會(huì)加重政府的壓力，且達(dá)不到想要的保障效果。因此，為有效加大住房保障力度和覆蓋范圍，需要國(guó)家相關(guān)部門合理地設(shè)計(jì)和完善相關(guān)財(cái)政稅收政策，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策的保障作用［2］。

第一，國(guó)家相關(guān)部門要及時(shí)停止分配一次性支付的經(jīng)濟(jì)適用房，完善房屋租住到達(dá)一定年限后的產(chǎn)權(quán)購(gòu)買政策。第二，可根據(jù)住房享有者的長(zhǎng)期收入變化情況，根據(jù)個(gè)人支付部分的比例提供一定的保障，即住房個(gè)人條件符合多久，就提供多久的保障。第三，國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)管理部門要大幅度降低對(duì)實(shí)物住房的保障，并擴(kuò)大房屋補(bǔ)貼范圍，保證社會(huì)大眾的基本利益，使社會(huì)大眾有房可租、有房可住。

（四）加快房屋租賃立法

在我國(guó)當(dāng)前的房屋租住、購(gòu)買體系中，買賣優(yōu)于租賃的情況大有存在，原因是相對(duì)于房屋租賃，我國(guó)的房屋買賣立法更加完善。為有效改善買賣優(yōu)于租賃的情況，國(guó)家相關(guān)部門要加快對(duì)房屋租賃方面的立法。第一，要對(duì)房屋持有者的租賃行為進(jìn)行規(guī)范，保證房主具有較高的租賃素質(zhì)，當(dāng)租客遇見問題時(shí)，房主能夠出面解決問題。第二，國(guó)家相關(guān)法律部門要保護(hù)房屋租賃存在的法律關(guān)系，將房屋租賃的法律關(guān)系保護(hù)工作落到實(shí)處，有效構(gòu)建和完善房屋租賃體系。

例如，對(duì)基于房屋租賃關(guān)系產(chǎn)生合同關(guān)系的《合同法》進(jìn)行調(diào)整后，可實(shí)現(xiàn)對(duì)租客有效的法律保護(hù)，保障了租客的基本利益，并維持了租客和房屋持有者的和諧關(guān)系。

（五）因地制宜發(fā)展住房租賃

不同的地區(qū)房屋租賃制度不盡相同，因此，各地政府部門要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U市場(chǎng)發(fā)展情況和社會(huì)群體基本經(jīng)濟(jì)情況，制定一套合理的房屋租賃體系制度，并將法律關(guān)系融入房屋租賃合同當(dāng)中，充分保障租房人員和房屋持有者的基本利益，維持房屋租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。

例如，對(duì)于鄂爾多斯房屋租賃市場(chǎng)來說，發(fā)展企業(yè)自持商品房政策無疑有利于構(gòu)建完善的房屋租賃體系，在實(shí)際的房屋租賃體制實(shí)施工程中，需要避免“名為租賃，實(shí)為買賣”的情況。鄂爾多斯政府要根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房屋租賃市場(chǎng)的具體情況，因地制宜地完善相關(guān)租賃制度，開展租賃活動(dòng)，保證鄂爾多斯人民有房可住、有房可租，有效推動(dòng)鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。

四、結(jié)語(yǔ)

為有效解決城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張的情況，政府部門在建設(shè)公租房的過程中，不能只做表面工作，要切實(shí)關(guān)注社會(huì)大眾的日后住房問題。積極采取相關(guān)措施，改革房地產(chǎn)財(cái)稅制度，有效促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，保障社會(huì)大眾的日常住房需求，提高整體社會(huì)居民的幸福指數(shù)，從而有效促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。