房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理關(guān)鍵點(diǎn)之我見

馮曉瓊

一、引言

改革開放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。我國(guó)改革開放以來(lái)的“房地產(chǎn)黃金十年”（1998—2007）在很大程度上促進(jìn)了我國(guó)投資以及消費(fèi)的發(fā)展，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展也導(dǎo)致了盲目投資、重復(fù)建設(shè)等亂象，直接影響了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，引發(fā)了通貨膨脹等一系列問題。一直以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部預(yù)算管理問題始終制約著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求更高的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層也在思考怎樣結(jié)合企業(yè)自身情況做好此項(xiàng)工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的關(guān)鍵點(diǎn)分析

（一）預(yù)算編制的期間銜接

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，往往會(huì)持續(xù)兩到三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，因此，其預(yù)算編制需要考慮項(xiàng)目的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間可能存在交錯(cuò)，同時(shí)企業(yè)本身又需要編制年度預(yù)算，這樣的情況下，就必須考慮預(yù)算編制長(zhǎng)短期的銜接和多項(xiàng)目的銜接。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算而言，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)預(yù)算科目進(jìn)行科學(xué)的分解，是保證預(yù)算精準(zhǔn)度和可執(zhí)行性的必要條件。但就目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算科目分解的情況看，科目層級(jí)劃分不夠精細(xì)、科目運(yùn)行時(shí)間節(jié)點(diǎn)不準(zhǔn)確的問題直接導(dǎo)致了預(yù)算科目的準(zhǔn)確度較低，最終使預(yù)算結(jié)果與實(shí)際情況存在較大的偏差，預(yù)算精準(zhǔn)度可執(zhí)行性不足，預(yù)算管理未能起到應(yīng)有的作用。

如果房地產(chǎn)企業(yè)缺少戰(zhàn)略性的預(yù)算、成本管理目標(biāo)，無(wú)法發(fā)揮基于預(yù)算管理的成本控制對(duì)企業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的積極作用，就會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)難以進(jìn)行統(tǒng)一。另外，因?yàn)槿鄙倩谄髽I(yè)層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，在預(yù)算指導(dǎo)下的成本控制很有可能在一些具體的細(xì)節(jié)上出現(xiàn)問題，從而給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。

（二）現(xiàn)金流預(yù)算與銷售預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中涉及大量的資金流動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，從開始的土地投資拓展、前期手續(xù)報(bào)批再到設(shè)計(jì)規(guī)劃、招標(biāo)采購(gòu)、現(xiàn)場(chǎng)施工，都需要充分的現(xiàn)金流來(lái)為項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供資金保障。因此，良好運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的現(xiàn)金儲(chǔ)備、融資能力以及項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)狀，結(jié)合未來(lái)的開發(fā)計(jì)劃，充分考慮現(xiàn)金流預(yù)算。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售具有一定的周期性，同時(shí)受到政府監(jiān)管，在現(xiàn)行條件下未取得預(yù)售許可證是無(wú)法銷售的，而達(dá)到銷售條件的房地產(chǎn)企業(yè)也不能“捂盤”，加上銷售預(yù)算是企業(yè)預(yù)算編制的起點(diǎn)，而關(guān)注政府對(duì)于預(yù)售許可證發(fā)放的最新政策也尤為重要，涉及資金回籠的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須重視銷售預(yù)算的正確編制與執(zhí)行。

（三）預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控

預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要管理工具，體現(xiàn)了企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與未來(lái)的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，故而房地產(chǎn)企業(yè)除了要正確編制預(yù)算外，在實(shí)施階段做好監(jiān)控也非常重要。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在預(yù)算監(jiān)控過程中，主要要關(guān)注預(yù)算與實(shí)際的差異、預(yù)算與歷史數(shù)據(jù)的差異等，并分析預(yù)算差異的原因。

三、房地產(chǎn)企業(yè)深化預(yù)算管理關(guān)鍵點(diǎn)和路徑

（一）做好房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算的協(xié)調(diào)

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制人員大多是憑借工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)編制每一年年初的預(yù)算，參與編制的人員一般來(lái)自于銷售、成本、財(cái)務(wù)等職能部門，編制的前期各部門由于業(yè)務(wù)限制無(wú)法從部門角度同時(shí)對(duì)市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃和企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析，而如果在預(yù)算的綜合平衡階段不考慮這些因素，其預(yù)算的科學(xué)性是無(wú)法得到保障的。在項(xiàng)目開發(fā)中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)各項(xiàng)目全周期預(yù)算與年度預(yù)算進(jìn)行收入實(shí)施、成本控制，并合理安排資金收支。

（二）準(zhǔn)確編制現(xiàn)金預(yù)算并及時(shí)監(jiān)控，落實(shí)好銷售預(yù)算

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的“加碼”，特別是“三道紅線”政策的實(shí)施，給很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資都戴上了“緊箍咒”，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件與融資渠道。從這個(gè)角度上講，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流在未來(lái)可預(yù)見的一段時(shí)間內(nèi)都非常關(guān)鍵。

從預(yù)算管理的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理部門要結(jié)合當(dāng)前的政策以及企業(yè)自身的融資條件、現(xiàn)有項(xiàng)目的回款情況，充分考慮謹(jǐn)慎性原則，在現(xiàn)金流預(yù)算的編制上做到充分平衡，以保證現(xiàn)金流不出現(xiàn)資金缺口為關(guān)鍵條件，特別是在預(yù)算的綜合平衡過程中要發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的職能，對(duì)于企業(yè)決策的新項(xiàng)目提出融資方面的建議或資金方面的綜合考慮，使得企業(yè)的開發(fā)具有充足的資金保障。如前所述，銷售回款也是現(xiàn)金流的重要來(lái)源，因此銷售預(yù)算編制的現(xiàn)實(shí)性與執(zhí)行率也直接關(guān)系到現(xiàn)金預(yù)算的準(zhǔn)確性，這就需要財(cái)務(wù)、資金等部門與銷售部門保持密切溝通，在銷售預(yù)算編制時(shí)既不能冒進(jìn)，在執(zhí)行時(shí)也需要縮短差異分析周期并采取對(duì)策。

（三）強(qiáng)化預(yù)算監(jiān)控，增強(qiáng)預(yù)算剛性

基于預(yù)算視角加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)，也是其在產(chǎn)品趨于同質(zhì)化的背景下獲取經(jīng)濟(jì)效益、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算編制方面雖然考慮到了總體成本，但由于項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)性，成本管控往往歸口于成本造價(jià)部門，財(cái)務(wù)部門的話語(yǔ)權(quán)有限。因此，作為預(yù)算管理的歸口部門，財(cái)務(wù)部門要保持主動(dòng)的工作姿態(tài)，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算和成本目標(biāo)是否是從企業(yè)整體資金運(yùn)作和利用上考慮，是否只是單純地根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)通過項(xiàng)目預(yù)算對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制管理，以充分體現(xiàn)戰(zhàn)略性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性。

此外，預(yù)算的執(zhí)行還應(yīng)考慮到外界環(huán)境與企業(yè)實(shí)際條件的重大變化。如果因?yàn)橥獠空叩闹卮笞兓蛘吖緝?nèi)部出現(xiàn)了較大的管理問題而造成預(yù)算指標(biāo)出現(xiàn)較大的偏差，可根據(jù)實(shí)際情況重新進(jìn)行審批，適當(dāng)調(diào)整預(yù)算指標(biāo)，推動(dòng)各項(xiàng)事項(xiàng)正常運(yùn)行和良性循環(huán)；如果出現(xiàn)了和預(yù)算指標(biāo)有重大差異或者執(zhí)行結(jié)果和預(yù)算差異較大的狀況，需要及時(shí)找到出現(xiàn)差異的原因，并且采取有效的措施解決問題。

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要一環(huán)，也是當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境下企業(yè)管理的重點(diǎn)。在信息時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的財(cái)務(wù)管理體系不但要考慮管理會(huì)計(jì)運(yùn)行的要求，還要緊跟時(shí)代技術(shù)發(fā)展，合理借助科技手段提高財(cái)務(wù)管理效率。例如當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)引入了明源ERP、用友云等大數(shù)據(jù)管理工具來(lái)進(jìn)行公司的全面預(yù)算管理及審批工作，使數(shù)據(jù)的及時(shí)性與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警得到反饋。

四、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，隨著我國(guó)住房改革的深入及國(guó)家政策層面的支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了更好的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展，強(qiáng)調(diào)控下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，遺留下來(lái)的問題也有很多。沒有預(yù)算的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)是很難實(shí)現(xiàn)的，事實(shí)上，兩者是相輔相成、相互作用的，然而現(xiàn)階段仍有不少房地產(chǎn)企業(yè)并沒有意識(shí)到這一點(diǎn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要更加重視預(yù)算管理，使得企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展都在掌控之中，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。