置業公司稅務籌劃的應用與分析

陜西文投商業管理有限公司

引言

從“營改增”政策開始實施到現在，置業公司逐步調整內部組織架構，降低財務風險對企業經營的損害，從而實現可持續發展的目標。由于我國稅制改革，稅收政策調整較大，也為稅收籌劃工作帶來了更多的可操作空間。從長遠來看，置業公司要認真剖析稅收政策和合理進行稅收籌劃，這不但有利于緩解企業的稅收壓力，而且有利于企業始終保持較強的市場競爭力。

一、置業公司發展概述

專門從事商業地產開發、銷售和服務的企業稱之為地產商業企業。近年隨著互聯網信息技術的不斷發展，傳統商業地產與互聯網的結合形成了“互聯網+商業地產”的發展模式。從2015年后，中國商業地產產業鏈逐漸成熟，置業公司的服務目標是提供更多的附加值，在整個地產產業鏈中起著承上啟下的作用。置業公司對整個地產產業鏈的不斷完善和不斷發展起著重要的作用，未來隨著商業地產產業鏈的不斷細化與成熟，置業公司作為商業地產的服務機構，將擁有更多成長空間，推動我國地產行業邁向新的進程。

二、置業公司涉及的稅負分析

（一）稅負類別

1.房產稅

房產稅指的是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據的，向產權所有人征收的一種財產稅。在我國無論是國內房地產企業，還是國外房地產企業都要繳納不同比例的房產稅，如果屬于自用房產，企業繳納房產稅的基數是按照房產的原值的90%或70%，按照1.2%的稅率計算。如果房子用于出租，需要按房產租金收入作為基數，按照稅率12%進行計算繳納，但值得注意的是如果這些公司并未開始銷售房屋或者并沒有成功銷售房屋，那么就不會涉及征收房產稅的問題。

2.增值稅

與置業公司相關的增值稅，是指轉讓國有土地使用權以及地上建筑物，或其他附著物產權而取得的增值性收入，按照相應稅率來征收的稅額。應繳增值稅等于土地增值數額乘以適用稅率得出的值減去速算扣除額，乘以速算扣除率的數值。其中國家專門針對土地增值額又做出了一定比例的扣除，比如國家規定土地開發成本和購置土地的費用兩項之和可以扣除20%。

3.所得稅

與置業公司相關的所得稅指的是對置業公司的生產經營所得而進行的征收稅額的過程，企業所得稅的稅率為25%。對于置業公司來說，銷售收入的內容表現多種多樣，不僅包含現金而且還包含現金的等價物等利益。對于置業公司來說，所得稅的征收通常按核實征收和核定征收兩種征收方式。

（二）繳稅依據

1.持續虧損下的稅負

持續虧損的置業公司營業能力不斷下降，造成這種現象的原因主要是企業的經營成本增加，給企業內部的資金流動帶來了很大的壓力。在營改增全面落實后，部分置業公司很難在短時間內做好增值稅稅收籌劃工作，所以企業應當提前進行財務籌劃，不斷優化整體稅負。

案例：A置業公司擁有2個商業體房產B和C，B購置成本為35000萬元、C購置成本80000萬元。假設1、A置業公司自己對B、C項目進行商業運營收取租金、營業抽成。假設2、A置業公司將B和C商業體租賃給自己的下屬公司D，進行商營運營及對外二次出租。D商業運營公司向A置業公司繳納租金，每年租金3800萬元。

假設1：A置業公司繳納房產稅：

按照房產原值的70%計算繳納房產稅（35000+80000）×1.2%=1380萬元。

假設2：置業公司出租

每年需要繳納房產稅：3800×12%=456萬元。

以上2個方案，繳納的房產稅完全不同，當年產生的房產稅差異924萬元。

從此案例中可以看出，采用不同的操作方案，企業繳納的房產稅是截然不同的，所以稅務籌劃方案在企業的頂層設計中尤為重要。

2.持續盈利下的稅負

持續盈利的置業公司盈利能力持續上升，產生這種現象的原因是企業的經營成本減少銷售收入增加，需要繳納的稅額降低，給企業內部的資金注入了流動性。

三、稅務籌劃在置業公司中的應用

（一）兼營不同稅率的籌劃

當前國內建筑行業工程承包是以“總承包合同”的形式進行。在多數合同中，只會明顯標注總承包款項，哪些子款項組成卻很少涉及。根據我國稅收政策，如果總承包合同中只列出了總承包款項而沒有列出總承包款項下的具體細則，那么稅務部門統一按照10%的稅率來進行增值稅核算，但是有些子項目達不到10%的稅率，此時就會出現因為過高稅率而額外增加支出的現象。所以未來在總承包合同中，企業應當注重總款項下的各子項目的列舉，嚴格依照稅務部門的標準來正常繳稅，避免出現低稅種高收稅的情況。企業在與建設乙方簽訂承包合同時，應當把總承包合同按照科學的分離原則來拆分并對每一子合同進行簽約，這樣既能夠讓雙方明確合同的具體內容也能夠為未來的管理提供便利性。

（二）材料采購的籌劃

置業公司要想最大限度降低自身的稅負壓力，既要考慮價格和成本等因素，又要關注材料的價格與稅款抵扣之間的關系，在稅收規則的允許范圍內盡最大努力降低自己的繳稅壓力。置業公司可以通過切換供應商的身份來減輕自身稅負壓力。一般小規模納稅人多用3%的稅率，但一般納稅人一般會適用6%、9%和13%等多檔稅率。因此在購買材料的過程中應當盡量協調，確定原料采購的價格以及中間稅收繳納的比例。

（三）租賃業務的籌劃

租賃業務的籌劃效果取決于租賃公司的選擇。施工階段使用的大型機械對自身資金占用量較大，所以選擇外部租賃方式，但是租賃供暖公司若不能提供可用來抵扣增值稅的專用發票，會增加稅負壓力。因此置業公司要選擇能夠提供增值稅專用發票的出租方，減輕繳稅壓力。也可以成立屬于自己的租賃公司，這兩種方法是否具備優勢需要從成立內部租賃公司的成本和與外部租賃公司合作之間的成本來進行衡量，選舉出最佳的籌劃策略。

（四）經營活動的籌劃

第一，置業單位為了降低繳納的增值稅額和其他各類稅收，可以減少納稅主體繳納的增值稅額來降低繳稅壓力。第二，置業公司在簽訂合同時就要明確每家施工單位的施工領域、工作內容和承擔的工程方面或法律經濟方面的責任，明確約定付款時間和付款金額，著重關注涉及稅收的各種風險事件，比如虛開發票，在國家法律允許的范圍內經營。第三，工程驗收環節。嚴格按照合同約定時間來推進工程進度，盡快進行工程驗收，提高資金使用效率和周轉率，減少企業經營負擔。

例如：A置業公司前期構建商業體時，留存有1000萬元的進項增值稅，而商業體D公司由于是百貨聯營運營，每年需要繳納銷項稅額300萬元，但是和A公司分別核算、納稅。如果不進行稅務籌劃，D企業每年需要繳納增值稅300萬元、而A置業公司留底增值稅留底由于無新的銷售業務發生，僅靠D公司給予的租金作為收入項，留底稅金逐步抵扣較慢。

我們可以通過調整D公司的租金方式，達到A、D公司的稅負變化。具體操作如下：調高A公司的租金收入300萬元，A公司增值稅可以抵扣27萬元，而D公司增加進項稅27萬元。D公司少繳納增值稅27萬元。另外房屋的維修費購進材料，可以讓D公司承擔，從而減少A公司的進項稅源，用于抵扣D公司需要繳納的增值稅。

四、置業公司稅務籌劃的保障措施

（一）優化企業內部管理

優化企業內部管理，建立起高效率的且系統完善的管理制度。置業公司應當增強企業內部管理制度的彈性，例如增加與稅務部門溝通的次數，各項稅務籌劃工作都能夠有序開展。置業公司要專門針對增值稅確立完善的管理制度，保證增值稅管理準則與行業規定和企業發展相匹配，不斷優化組織架構和部門職能，來解決稅務相關問題。

（二）加強稅務籌劃專業知識

稅收籌劃在具體細則方面仍然有一定的缺陷，未來置業公司應當加強內部人員稅務籌劃專業知識的講解和培訓，通過內部培訓與外部交流相結合的方式來提高稅務籌劃的專業性，讓企業內部人員掌握方式方法。除了財務部門重視稅務籌劃培訓以外，管理層人員也要主動學習，從上到下密切配合保證工作質量和效率。

（三）實現與稅務機構的有效溝通

由于置業公司與稅務部門在涉稅問題出發點和角度并不相同，所以在稅額繳納和征收的過程中可能會產生異議。加強與稅務機構的有效溝通，有利于盡早發現可能出現的涉稅問題。財務部門人員應當積極向稅務部門人員請教稅務相關法律法規的講解，深入研究稅收政策，及時深入溝通，避免理解不當出現失誤，提升自身涉稅問題的處理能力。

（四）構建完善的風險預警機制

稅務籌劃將成為置業公司極其重要的一環，因此置業公司未來應當不斷研究稅務歸籌劃的方法、手段和政策，避免涉稅風險在企業內部發生。考慮到可能會出現的各種問題，盡早設置應急預案，不斷地完善稅務籌劃方案和計劃。在法律和稅收政策允許的范圍內獲取節稅收益，避免稅收政策調整或企業內部自身稅收問題而影響企業的正常經營，借助風險預警機制在預防風險方面的重要作用，早發現早解決早避免。

結語

為了加強稅務籌劃工作的效果，降低涉稅風險，置業公司應當在稅收法律框架下，認真剖析稅收政策，合理進行稅收籌劃，完善稅務籌劃風險管理，通過良好的稅務籌劃應用，緩解企業稅收壓力，從而提高企業整體競爭力。