集團化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部借款對報表及稅收影響

南京安居集團

引言

隨著我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)加強，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部資源整合與優(yōu)化進程逐漸加快，房地產(chǎn)行業(yè)集團化發(fā)展趨勢逐漸顯現(xiàn)，同時，在“房主不炒”的政策導向下，行業(yè)利潤率逐漸下降。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)一改粗狂式發(fā)展模式，更多關(guān)注在項目的運營與風險管理上，而作為資金密集型行業(yè)，在外部融資途徑限制不斷增加的情況下，集團內(nèi)部的資金拆借越加頻繁，本文就在現(xiàn)有政策下，將用于集團內(nèi)部資金拆借的來源分為可以與具體外部融資相對應與無法對應具體的外部融資兩種情況，分情況闡述對報表的影響以及相關(guān)稅盾效應。

一、用于集團內(nèi)部資金拆借的來源可以與具體外部融資相對應

在這種情況下，假設集團外部融資成本為b（含稅，下同），內(nèi)部借款成本為a，所得稅率為25%，城建及教育費附加合計為12%；相關(guān)賬務處理如下：

項目公司

支付集團本部利息時：

借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費用a/1.06

應交稅費——應交增值稅（進項稅） a/1.06×6%

貸：銀行存款 a

借：開發(fā)成本——開發(fā)間接費用a/1.06×6%

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅轉(zhuǎn)出） a/1.06×6%

集團本部

支付外部機構(gòu)利息時：

借：財務費用——利息支出 b/1.06

應交稅費——應交增值稅（進項稅） b/1.06×6%

貸：銀行存款 b

借：財務費用——其他 b/1.06×6%

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅轉(zhuǎn)出） b/1.06×6%

向項目公司收取利息時：

借：銀行存款 a

貸：財務費用--利息收入 a/1.06

應交稅費——應交增值稅（銷項稅金） a/1.06×0.06

支付稅金：

借：稅金及附加——（城建稅及附加）a/1.06×0.06×12%

應交稅費——應交增值稅（銷項稅金） a/1.06×0.06

貸：銀行存款 a/1.06×0.06×1.12

集團合并

借：財務費用——利息收入min（b/1.06，a/1.06）

貸：財務費用——利息支出min（b/1.06，a/1.06）

在不考慮利息成本對項目公司土增稅影響，同時符合所得稅稅前扣除的相關(guān)條件的前提下：

當a=b時，集團可以套用統(tǒng)借統(tǒng)還的政策，免交增值稅，則在集團合并口徑，在經(jīng)過抵消之后，計入項目開發(fā)成本的金額為a；集團本部因借款利息支出對應的進項稅轉(zhuǎn)出而增加財務費用——其他，同時因統(tǒng)借統(tǒng)還政策免交增值稅銷項稅金增加當期其他收益，兩者相抵不影響集團本部利潤總額，故集團本部此項業(yè)務稅務成本為0；項目公司因內(nèi)部借款利息支出獲得綜合稅盾效應函數(shù)為-b×0.25（或-a×0.25）。

當a

當a>b時，集團不符合統(tǒng)借統(tǒng)還政策，不能免征增值稅。合并時，在經(jīng)內(nèi)部往來抵消后，計入財務費用-利息收入的金額為（a-b）/1.06，同時支付給外部的利息支出所對應的進項稅轉(zhuǎn)出增加財務費用-其他的金額為b/1.06×0.06，城建稅、教育費及附加影響稅金及附加增加金額為a×0.67%，綜合影響集團合并口徑利潤總額的金額為a×0.9366-b。稅收方面，項目公司可以所得稅稅前扣除的金額為a/1.06×0.06+b/1.06，即 0.0566a+0.9434b；稅盾效應函數(shù)為 -（a/1.06×0.06+b/1.06）×0.25；集團本部支付的增值稅及附加稅金額合計為a/1.06×0.06×1.12，影響集團本部所得稅金額為（a/1.06-b-a/1.06×0.06×1.12）×0.25，即（0.88a-b）×0.25；故集團合并口徑稅盾效應函數(shù)為：-（0.0142a+0.2358b）+（0.88a-b）×0.25，即 0.2058a-0.4858b。

綜上，用于集團內(nèi)部資金拆借的來源可以與具體外部融資相對應時，當a≠b時，都會對集團合并口徑利潤總額產(chǎn)生影響。其中當ab時，對集團合并口徑利潤總額的影響不確定。稅收方面，當a≤b時，稅盾效應函數(shù)為-b×0.25；當a>b時，稅盾效應函數(shù)為0.2058a-0.4858b。

二、用于集團內(nèi)部資金拆借的來源無法對應具體的對外融資

在這種情況下，假設集團借給項目公司的每年借款成本為a（含稅，下同），集團本部綜合資金年成本為b（含權(quán)益成本），金融機構(gòu)同期同類借款成本為c，且a≤c，則相關(guān)賬務處理為：

項目公司

支付集團本部利息時：（同上）

集團本部

向項目公司收取利息時：（同上）

支付稅金：（同上）

集團合并

當a≤b時

借：財務費用——利息收入 a/1.06

貸：財務費用——利息支出 a/1.06

當a>b時

借：財務費用——利息收入 a/1.06

貸：財務費用——利息支出 b/1.06

開發(fā)成本——開發(fā)間接費用（a-b）/1.06

當a≤b時，在集團合并口徑，計入項目公司開發(fā)成本的金額為a，集團減少財務費用的金額為a/1.06，同時因銷項稅金增加影響稅金及附加增加a×0.0067，進而增加集團合并口徑利潤總額a/1.06-a×0.0067，即a×0.9367。稅收方面，項目公司因開發(fā)成本增加影響所得稅減少a×0.25，集團本部因利息收入增加，影響增值稅及附加稅合計增加 a/1.06×0.06×1.12，即 a×0.0634，影響集團本部所得稅增加（a/1.06-a×0.0067）×0.25，即a×0.2342，綜合稅收成本為a×0.0476。

當a>b時，在集團合并口徑，在經(jīng)內(nèi)部抵消之后，計入項目公司開發(fā)成本的金額為a/1.06×0.06+b/1.06，集團合并口徑抵消財務費用的金額為b/1.06，即0.9434b，同時因銷項稅金增加影響稅金及附加增加a×0.0067，進而影響集團合并口徑利潤總額增加0.9434b-0.0067a。稅收成本方面，項目公司因開發(fā)成本增加影響所得稅減少a×0.25，集團本部因利息收入增加，影響增值稅及附加稅合計增加a/1.06×0.06×1.12，即 a×0.0634，影響集團本部所得稅增加（a/1.06-a×0.0067）×0.25，即 a×0.234，綜合稅收成本為 a×0.0476。

綜上，用于集團內(nèi)部資金拆借的來源無法對應具體的對外融資時，內(nèi)部借款業(yè)務都會對集團合并口徑利潤總額產(chǎn)生影響，其中當a≤b時，則會增加合并口徑利潤總額；當a>b時，影響集團合并口徑利潤總額的金額函數(shù)為b×0.943-a×0.0067。稅收成本方面，不管a與b的大小如何，綜合稅收成本均為a×0.0476。當集團本部作為費用中心，隨著支出的增加逐漸彌補內(nèi)部借款利息收入時，稅務成本將逐漸下降。

結(jié)語

對于集團內(nèi)部資金拆借的來源可以對應具體的對外融資的情況，當內(nèi)部借款利率等于外部借款利率時，不會對當期合并口徑利潤總額產(chǎn)生影響，且具有一定的稅盾效應；當內(nèi)部借款利率小于外部借款利率時，則會減少當期合并口徑利潤總額，稅盾效應與內(nèi)部借款利率等于外部借款利率時相同；當內(nèi)部借款利率大于外部借款利率時，則對當期合并口徑利潤總額的影響不明確，同時是否具有稅盾效應也不明確。對于集團內(nèi)部資金拆借的來源無法對應具體對外融資的情況，當內(nèi)部借款利率小于等于外部借款利率時，則會影響集團合并口徑利潤總額增加，當內(nèi)部借款利率大于外部借款利率時，一般情況下也會增加合并口徑利潤總額（若a≥157.2b時，為負）；兩者稅收成本隨著集團本部虧損的增加而降低。