現場與規劃不符能否直接登記

已辦理規劃核實及竣工備案的樓盤，申請辦理商品房首次登記，現場查看時發現其架空層或騎樓已被開發商建設為其他用途，測繪成果與規劃藍圖一致，可以置開發商該行為不顧，按測繪成果直接登記嗎？

建議不辦，通知自然局規劃科室，依法處理后再說。

規劃驗收合格證明就是規劃科室驗收的，既然出了規劃驗收合格證明就說明已經處理完了。

已告知規劃及建設科，但他們說竣工驗收時狀況與規劃藍圖一致，現狀是后來改建，與他們出具竣工備案無關。

違反規劃也是自然資源局的職責，所以要處理的。

如果現狀建設與規劃不符，我們按規劃登記，是否有登記風險？

看現場的時候也只核對外部和規劃設計有沒有變化。

首次登記規定了現場查看，實物與規劃、竣工驗收不符，不應登記，否則現場查看環節設置沒有任何法律意義。

所以多測合一，多驗也要合一，規劃驗收要等同于登記現場查看，就減輕很多負擔了。

按規劃登記永遠是不可能的。本身就兩種測量方法，還有各種誤差。建設圖紙的指標那么多，架空層要管，外立面顏色還要管嗎？鋼筋強度管不管？

樓盤實際建設與規劃不符應該各地普遍存在，不知各地專家同行如何處理？

土地復合驗收與不動產登記同屬自然資源部門，為優化營商環境，規定土地復合驗收通過的，登記時不再實地勘看，直接登記。即使出現局部改變用途等違法現象，那是批后監管的事，屬執法部門的職責。

啥叫復合驗收？

就是多科室聯合對竣工后土地合同的履行情況查驗，如是否超建筑面積補收出讓金、是否超面積、是否按時竣工等全面核查，最后以局名義出具審查結果（簡稱土地復合驗收）。

按照規范要求辦理登記，至于規劃驗收、竣工驗收如何辦理不是登記中心審核的范圍。

房屋實測呢？也是驗收后才實測嗎？我們這里不動產統一登記后已多測合一，驗收前工程測繪和不動產測繪已一次性完成，并數據一致。最后的綜合驗收備案，同時包括環保、氣象、消防都已驗收，因此這是不動產登記受理的前提條件。

現場查看有違建肯定不辦。

是應當不予登記，不是可以。違法輕微，更應該先行糾正。

首次登記、改擴建、注銷登記三種情況必須得去現場。

還有在建工程抵押。

在建工程抵押實地查看，主要審查監理出具報告中的進度與實際進度是否一致，避免虛報進度，而非其他違法。二者審查內容不一樣。

我們的經驗是，在樓房建設過程中，需要規劃、土地利用、綜合執法、監理共同簽字確認。

這里說的是現場與規劃驗收不一致，架空層不可封閉。

點評

根據《不動產登記暫行條例》第18、19條之規定以及《不動產登記暫行條例實施細則》第16條、《不動產登記操作規范（試行）》對實地查看的具體要求“房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況”分析，核對現場建筑物與規劃審批、竣工證明等材料是否一致是不動產登記機構的法定職責，在現場發現有不一致的，應當根據《不動產登記操作規范（試行）》的規定要求當事人補證，如當事人無法補齊規劃變更證明材料的，應當根據《不動產登記暫行條例》第22條不予登記。