依法收回的土地使用權重新出讓如何辦理登記

某市登記機構詢問：我市有一個單位通過競拍取得了一宗國有建設用地使用權，已辦有土地使用權證。不久前，市人民政府常務會議紀要明確：因為公共利益需要，決定收回該宗土地使用權。現在該宗土地使用權已經收回并重新出讓，受讓人前來我處申請土地使用權登記。現在有以下幾個問題：會議紀要能否等同于收回決定書？登記機構是否可以不經登記申請、直接憑這一會議紀要辦理原土地使用權的注銷登記？出讓方對收回的土地使用權是否要先辦理登記？

金紹達：會議紀要是把某一會議的主要內容和結論進行歸納的文件，確定應當如何去做。會后，各部門應當按照紀要明確的要求，分別依照相應的法定程序辦理相關事項。因此，會議紀要不能等同于收回決定。

《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）在規定申請國有建設用地使用權注銷登記應提交的材料時，明確規定了“依法沒收、收回國有建設用地使用權的，提交人民政府的生效決定書”，這一生效決定書是國有建設用地使用權因收回而注銷登記的必收要件。

建設用地使用權因收回而消滅不屬于登記機構依職權登記的范圍。《不動產登記暫行條例實施細則》第28條規定，不動產被依法沒收、征收或者收回的，當事人可以申請辦理注銷登記。因此，注銷登記應當由當事人申請。對于這一當事人，《物權法》第150條規定了“建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記”。《民法典》第360條保留了《物權法》的這一規定。可見，申請辦理注銷登記的當事人并不是原土地使用權人而是出讓人。

收回土地使用權是人民政府及其土地管理部門的一項行政行為，行使的是公權力，并非民事活動，收回決定自生效時就發生法律效力。因此，在出讓前，對收回的建設用地使用權，出讓人無須再辦理物權登記。

土地使用權出讓則與土地使用權的收回不同，在土地出讓中，雙方應簽訂出讓合同，而合同是民事主體之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。因此，出讓方與受讓方是一種平等的關系，出讓人行使的是民事權利而不是公權力。《民法典》規定了“建設用地使用權自登記時設立”，所以應當經登記生效。但是出讓又不同于轉讓，受讓人不是通過轉移登記而是首次登記取得建設用地使用權，所以無須雙方共同申請。按《規范》規定，國有建設用地使用權首次登記的，申請主體應當為“土地權屬來源材料上記載的國有建設用地使用權人”。以出讓方式取得的，提交的登記文件主要是“出讓合同和繳清土地出讓價款憑證等相關材料”。“辦理首次登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取”（《不動產登記暫行條例實施細則》第25條第2款），登記機構完全可以通過信息共享獲得，而無須出讓方另行提供。