我國建筑物區(qū)分所有權中的共有權問題研究

摘 要 建筑物區(qū)分所有權除了包括專有權和共有權，還有成員權。隨著經(jīng)濟增長，車輛數(shù)量激增與小區(qū)內(nèi)停車位稀缺的矛盾日益突出，增加我國建筑物區(qū)分所有權中的共有權問題研究，通過建議修改相關法律法規(guī)，借鑒引入法定停車位、自行增設停車位和獎勵停車位等方法以期解決現(xiàn)實矛盾。

關鍵詞 建筑物區(qū)分所有權 共有權 共有人

作者簡介：張聰，哈爾濱商業(yè)大學，研究生，主要從事民商法研究。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.11.105

一、建筑物區(qū)分所有權概述

（一）概念

建筑物區(qū)分所有權包括三項內(nèi)容，即建筑物區(qū)分所有權人的專有權、共有權和成員權。區(qū)別于傳統(tǒng)民法理論中的不動產(chǎn)所有權，建筑物區(qū)分所有權是建筑物在歸于多人所有時，各個所有人對其能夠單獨享有的專有部分所有權，對非單獨享有而是共同使用的部分享有共有所有權，和對于共同管理建筑物、共同負有相應義務的成員權的集合，是一種特殊的不動產(chǎn)所有權。

（二）學說分析

關于建筑物區(qū)分所有權的概念，理論上有三種觀點：

1.一元論說

一元論說認為建筑物區(qū)分所有權僅僅包括建筑物專有部分所有權，共有部分所有權不在建筑物區(qū)分所有權范圍內(nèi)，法國學者最先提出此學說。“專有所有權”也可以稱之為“特別所有權”，這部分權利排除了非所有權人對專有部分的所有權，賦予所有權人專有權利。對專有所有權的客體進行劃分和確認以確定專有部分的范圍。理論界對于專有權范圍劃分的分歧主要在于對墻壁界限的劃分，主要分為空間說、折衷說、共有財產(chǎn)和專有財產(chǎn)雙重性質(zhì)說等五種學說。

2.二元論說

二元論說在一元論說基礎上承認了建筑物區(qū)分所有權包括共有權，被稱為是廣義學說。二元論說也是由法國學者提出，認為建筑物區(qū)分所有權是包括了專有權和共有權的“復合物權”。共有權說指的是建筑物區(qū)分所有人按照法律規(guī)定或者管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共有部分享有的各項權利。對于共有權客體的確定主要有排除和列舉法結合、主體客體相結合等四種界定方式。該觀點認為，所有人在建筑物共有部分相應權利義務的分攤上按比例分攤，即建筑物全部份額中所有權人專有部分所占的比例。王澤鑒先生在《民法物權》里提出，區(qū)分所有建筑物的共用部分如果有約定，首先應該從其約定，若無約定且對于其應有部分不明者應該推定其為均等。

3.三元論說

三元論說被稱為是最廣義的學說。成員權指的是根據(jù)區(qū)分所有建筑物各項不可分割的部分而形成的建筑物區(qū)分所有權人之間對建筑物的處分和管理的共同訴求。三元論說認為建筑物區(qū)分所有權的主要內(nèi)容是成員權，將成員權視為共有權的延伸和權利人行使權力的表現(xiàn)。在建筑物區(qū)分所有權的專有部分被轉(zhuǎn)讓時，同時轉(zhuǎn)讓共有部分所有權和成員權，即三者不可分割[1]。三元論說較為全面的總結了建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容，較一元論說片面的觀點和二元論說不能適應當前社會發(fā)展不能解決建筑物區(qū)分所有權的實際問題，三元論說更為適合客觀事實。我國《物權法》和《民法典》第271條對建筑物區(qū)分所有權的專有部分、共有部分均予以明確，實際是采三元論說，其對于共有部分的共同管理權實際上是對成員權的確認，只是未將成員權獨立出來而已。

二、建筑物區(qū)分所有權之共有權的內(nèi)容

（一）共有人的權利

1.使用共有部分的權利

對共有部分的使用權是區(qū)分建筑物所有權利的核心內(nèi)容。建筑物區(qū)分所有的共有部分是共有權人經(jīng)過購買房屋從而對建筑物的共有部分取得合法使用的權利，與共有權人購買房屋面積的多少無關，任何第三人使用則構成侵權。如果共有部分的性質(zhì)是按份共有，則共有人可以按照份額使用或輪流使用。如果共有部分的性質(zhì)是共同共有，則共有人需要共同使用，比如小區(qū)內(nèi)的電梯，在使用時業(yè)主共同使用。

2.對共有部分獲得收益的權利

基于共有部分取得的天然孳息和法定孳息，構成了共有部分所產(chǎn)生的收益。比如小區(qū)電梯內(nèi)的廣告位所收取的收入，在沒有管理規(guī)定的約定或者業(yè)主大會另有決議外，共有權人可獲得這部分收益。與民法上的共同共有不同，對于建筑物區(qū)分所有權共有部分，共同共有人即便在使用上不分份額，但在取得共有部分獲得收益時應按份取得收益。

3.對共有部分進行修繕改良的權利

我國《物權法》第79條對于維修基金的使用范圍、籌集和使用等做了規(guī)定，也明確了業(yè)主對于共有部分有進行修繕改良的權利。民法典對共有部分的列舉增加“屋頂、外墻、無障礙設施”，且不僅限于維修，還包括對共有部分的更新和改造，并且增加在緊急情況下使用維修資金的途徑和方式。且民法典新增對于扣除成本后的共同收益屬于業(yè)主共有的規(guī)定，此部分內(nèi)容是對《物權法》涉及建筑物區(qū)分所有權之共有權部分的進一步完善。

（二）共有人的義務

1.共有權人應當合理使用共有部分，使其承擔按原有用途進行使用。共有權人應該依據(jù)規(guī)定或者約定使用共有部分，使共有部分的使用合理化，能夠正常發(fā)揮其原有的作用，不能隨意改變其構造、功能，不能不當使用建筑物、毀損或者妨害共有人共同生活，比如共有人不能對其專有部分內(nèi)的承重墻進行改建而影響整棟建筑的安全、不能在樓道里放置雜物影響共有人出行、不能在建筑物范圍內(nèi)任意傾倒有害物質(zhì)等等。如確因合理原因而需要對共有部分進行更改，在征得共有權人同意且不損害共有部分使用功能的前提下，可以對其進行改造。

2.共有權人應當分擔共同費用和負擔的義務。要使建筑物的共有部分正常發(fā)揮作用，就必須對建筑物進行共同管理，包括但不限于對共有部分進行修繕、更新和改造，由此所產(chǎn)生的費用應由建筑物區(qū)分共有權人按照一定規(guī)則進行共同分擔。《物權法》明確規(guī)定建筑物及其附屬設施的維修資金屬于業(yè)主共有，按照民法典的規(guī)定，對維修基金的使用應由業(yè)主之間形成一般決議（《物權法》要求形成特別決議）并新增緊急情況下切實解決實際問題的維修基金使用方式[2]。

三、小區(qū)車位、車庫的歸屬問題

關于地下車位、車庫的歸屬主要有兩種模式：第一種是將車位作為共有部分由業(yè)主共有，比如美國的法律強制規(guī)定小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位不能單獨出售。我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》第58條第2項明確規(guī)定開發(fā)商不能將法定停車空間出售業(yè)主之外的人，也即通常情況下不能出售共享部分[3]。第二種是把車位作為專有權的客體，開發(fā)商可以單獨出售，比如日本在認定車庫能否作為專有部分上，司法實踐中傾向于此種做法。有別于傳統(tǒng)學說以封閉性確立構造的獨立性這種判斷標準，現(xiàn)代學說開始以觀念上的墻壁開始判別專有部分，可以說是時代發(fā)展的進步。在當今房價節(jié)節(jié)攀升尤其是一線城市高房價的情況下，開發(fā)商在商品房銷售中處于強勢地位，完全可以按照自身需要去選擇停車位的處分方式，因此暗含車庫車位產(chǎn)權歸開發(fā)商所有。

《物權法》第73條“首先滿足業(yè)主的需要”問題上，民法典對此并未作修改。然而“首先滿足業(yè)主需要”是一個頗具爭議的問題，因為對于何為首先并沒有明確規(guī)定。在審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件時，對于首先滿足業(yè)主的需要的理解，最高院認為只要在符合配置比例內(nèi)，開發(fā)商處分給業(yè)主的車位車庫的行為是合法的，但是現(xiàn)行法律法規(guī)并沒有對于配置比例的標準做出具體規(guī)定。開發(fā)商以政府規(guī)劃部門做出的規(guī)劃并據(jù)此作為建筑物施工依據(jù)，這是“首先滿足業(yè)主們的需要”的標準，而對于“首先”的理解出現(xiàn)了分歧。如果不設置前置條件，僅將“首先”認為是業(yè)主在同等前提下享有優(yōu)先購買權，那么非業(yè)主可以以高于業(yè)主出價獲取小區(qū)停車位，即價高者得，在一些熱門地區(qū)開發(fā)商已經(jīng)處于主導地位的情況下，此舉不乏侵害業(yè)主權益之嫌。如果僅將“首先”視為僅能出售給小區(qū)業(yè)主，不能由開發(fā)商轉(zhuǎn)售他人，那么開發(fā)商由于修建地下停車位耗資巨大，與修建小區(qū)住宅相比修建停車位動力不足，車位數(shù)量相對較少導致現(xiàn)有諸多住宅小區(qū)業(yè)主有車無位，開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾進一步激化。因此對于“首先”的理解建議先根據(jù)區(qū)域人口密度設置配置比例的標準，同時對于首先滿足業(yè)主需要設置合理時限，即對于業(yè)主行使先購權利有時效限制，在符合以上要求的同時首先滿足小區(qū)業(yè)主的需求。在此之后，可以將多余的車庫和車位優(yōu)先出售或者出租非業(yè)主所有或者使用，以達到資源的合理配置，有效解決實際糾紛。

《物權法》和民法典對于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定過于模糊不是很明確，在房地產(chǎn)市場為賣方市場的環(huán)境下，難以有效解決車位緊張的問題。關于小區(qū)車位、車庫的問題，建議應用禁止權力濫用的原則，一定范圍內(nèi)限制權利人處分車位、車庫的權利。建議修改相關法律法規(guī)，增強對開發(fā)商約束的同時保障和尊重各方合法權益。可以借鑒引入我國臺灣地區(qū)“法定停車位”“自行增設停車位”和“獎勵停車位”等理念，參考我國實際情況進行修改。第一，設立法定車位，在法律中明確規(guī)定開發(fā)商建設法定車位的建設數(shù)量規(guī)則，可以賦予省級政府根據(jù)本省實際情況，制定本省法定停車位數(shù)量的具體標準。或者制定全國統(tǒng)一標準，按照城市規(guī)模劃分標準結合人口密度決定車位配建的數(shù)量，這部分為強制規(guī)定。第二，設立增設停車位，自行增設的車位應符合建筑規(guī)劃，但不計入容積率，這部分車位可以通過登記取得獨立的產(chǎn)權證書而實現(xiàn)自由轉(zhuǎn)讓。第三，對增設停車位提供獎勵，鼓勵開發(fā)商自行增設停車位，因此部分車位屬于區(qū)分所有建筑物的專有部分，可以轉(zhuǎn)讓給非小區(qū)業(yè)主，開發(fā)商可以因此獲得收益，因而能夠激發(fā)其建設車位、車庫的積極性，對于增設部分可根據(jù)增設比例給予獎勵，這樣可以緩解小區(qū)車位車庫數(shù)量不足的矛盾。

《物權法》規(guī)定不動產(chǎn)公示需要以登記為構成要件，也即對車位車庫的權屬取得需要辦理房產(chǎn)登記才能取得其合法的所有權。實際情況因為規(guī)定不明確，存在地下停車位不符合登記要求、辦證難的問題。尤其是對于地下人防車位的權屬爭議較多，因為在修建城市新建民用建筑時，按照國家有關規(guī)定開發(fā)商需要修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。如果是人防辦出資修建的車位車庫且未出售，那其產(chǎn)權明晰為國家所有。如果是開發(fā)商出資修建的車位車庫且用于人防工程，法律上僅規(guī)定人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，但對于所有權是屬于國家還是建設單位并未明確，由此產(chǎn)生爭議。建議制定可以完成不動產(chǎn)登記的車位標準，強制要求開發(fā)商售房時明確告知業(yè)主車位產(chǎn)權登記情況，完善對于車庫車位的登記程序，減少由此產(chǎn)生的糾紛。

參考文獻：

[1] 梅夏英，高圣平.物權法教程（第三版）[M].北京：中國人民大學出版社，2015：87.

[2] 高圣平.民法典物權編的發(fā)展與展望[J].中國人民大學學報，2020（4）：21.

[3] 王澤鑒.民法物權（第二版）[M].北京：北京大學出版社，2010：178.