完善我國不動產登記制度的法律思考研究

焦春輝

摘? 要：對于我國不動產登記制度而言，主要是在司法體制的規范下進行的制度建設，但是在相關法律存在一些漏洞和缺陷的同時，在制度建設中還存在一定的弊端。因此需要相關的機關部門結合目前我國的制度現狀，分析在不動產登記制度中存在的問題，以此來提出有效的法律建設措施，完善我國的不動產登記制度。

關鍵詞：不動產登記制度;法律思考;完善措施

前? 言：

不動產登記制度的建設不僅是保護產權人的合法權益，也是進行財產交易順利實施的重要基礎。并且不動產制度的完善水平也同樣代表著整個國家的管理水平和效率，以此來保障我國廣大不動產權利人的利害關系的合法權益以。目前的不動產登記制度不僅是物權法合理保障的重要制度，也是將一些物品的所屬權明確的重要表現形式。但是在我國關于不動產制度的建設與發展時期起步較晚，并且發展時間較短，因此在某些法律建設中還存在一定的漏洞，因此需要有關機關和部門加快相應政策的出臺速度，以此來保證我國不動產制度的全面落實和實施。

一、我國不動產登記制度建設存在的問題分析

目前由于我國在不動產登記方面起步較晚，因此在實際建設中還存在一些相關的問題需要解決，具體可以分為以下四點。

第一，登記機關存在不統一的情況。目前我國的不動產登記制度中的相關條例并沒有全面實施到每一個市級和省級中，各個區域的登記執行情況也會存在一些較大的差異性。所以并沒有有關部門來對其進行統一管理和登記，導致目前在不動產登記中難以做到登記機關的真正統一[1]。

第二，登記范圍不夠明確。目前很多關于物品權利的歸屬方面都沒有在法律條例中說明其具體的性質和應用效益，如土地使用權、國有土地使用權或者采礦權和抵押權等，這些權利的歸屬沒有明確規定具體的性質，導致整個等級制度的缺少完善的解釋和制定，嚴重阻礙了我國不動產行業的快速發展。

第三，技術標準難以達到統一目的。我國在2014年底發布了關于不動產登記的相關條例，并且對于登記機構、信息平臺和登記簿冊也都做出了有效的統一規定，同時大部分區域都執行較為良好。但是還是存在部分地區沒有結合有效的登記政策來實施有效登記，在登記信息和相關數據不夠準確的基礎上導致最終結果的錯誤或者出現偏差，這樣這些所制定的相關政策難以得到真正的落實，不僅侵害到登記制度的合理性發揮，并且嚴重阻礙了我國不動產登記制度的發展與實施。

第四，缺少清晰的登記薄體系。在我國新《物權法》中明確指出，關于不動產登記中的證書所記載的信息一定要與不動產登記薄相同，如果發現不一致的情況，需要證明不動產登記薄中有著明顯錯誤之外，都必須要與登記薄為準，以此來將其重要性全面發揮[2]。但是從目前我國的登記薄體系建立來看，仍舊缺少完善的體系建立程序，這樣不僅會造成體系的缺失、內容的不明確，并且會導致整個登記體系的混亂，因此相關機構和部門應當對此種情況加以整治和處理。

二、我國不動產登記制度建設的法律建設措施

結合上述我國不動產登記制度建設存在的問題，本文提出以下三點法律措施，具體如下。

第一，統一不動產登記機關建設。不動產登記機關是保證不動產制度建設和落實的重要基礎。而對于目前我國在不動產登記中出現了“多頭”登記的狀況而言，其中包含國土管理、房產管理、水行行政和林業管理機關等部門都有著不動產登記的權限。因此在此背景下，應當結合各個機關的特點，以行政機關為主，保證行政機關在不動產登記中的法律效益是最佳的選擇。在具體的實施中可以在各個區域建立不動產土地登記局，以此來負責相關不動產的登記任務。但是在有些學者中認為可以將人民法院作為主要的登記機關，由于其具有一定的弊端，因此在進行建設時可能會影響人民法院的司法權威性。其主要的弊端在于隨著我國的司法建設不斷改革和發展，如果將人民法院作為主要的登記機關，其必須要投入大量的人力、物力和財力，并且結合目前的情況顯然不可行。另外如果當事人對于不動產登記方面出現一些分歧和意見，人民法院必定要對其登記的真實性做出有效的審查，這樣將很難保證其在審查期間不犯下政治性錯誤。因此將土地登記局作為主要的登記機關比較合適。結合我國的《不動產登記法》來進行約束和管理，以此來達到統一不動產登記機關的目的和意義。

第二，統一不動產登記相關的法律法規和權屬文書建設。目前我國在各個產業中對于不動產登記都有著不同的規劃，這也是導致機關不夠統一的主要原因。而要想實施有效的不動產登記制度，其關鍵在于關于不動產登記的相關法律文書是否統一，這樣才能夠在根本上保證不動產登記的統一性。因此可以結合我國的相關法律來進行統一管理，實現有效的制度建設[3]。需要明確的是，統一不動產的登記法律效益是相比于目前不統一的狀況而言的，其主要體現在兩個方面。一方面在不同的不動產對象中，有些適合的理論、有些適合的對抗注意之間產生分歧，這樣必然會導致不動產登記的效益難以體現。另一方面同一個類型的不動產標志物也有著效力不同的情況，例如房地產等，因此只有建立統一的法律建設才能夠在根本上保證制度的統一。

第三，擴大不動產登記的有效范圍。隨著我國經濟的快速發展和各種新型物權類型的出現，目前的司法體制下的不動產登記制度已經難以滿足我國的形勢發展需求，因此只有逐漸的擴大不動產登記的范圍才能夠保證制度建設的有效性。具體可以以以下兩個方面進行分析。

（1）我國傳統的物權種類方面。由于經濟的快速發展促進了我國多種物權種類的出現，因此在市場經濟轉型的背景下需要將一些新型的物權在目前的經濟體制下重新起到有效作用，例如地上權和典權等。

（2）在科學技術不斷發展的支持下，促進了不動產開發的結構發生巨大的變化，因此導致各種新型物權的出現，而這些新型物權想要具有法律效益，則必須要將其區分于不動產物權形式，然后對其加以詳細登記，以此來強化其有效的使用效益，例如目前的空間利用權和獨立空間權等。因此在擴大不動產范圍的基礎上，其實質是對土地權利進行登記的一種有效延伸和擴展。并且需要以土地權利為主要核心的一系列不動產物權加以確認，并且做好公示來保證其具有有效的法律效益和公示力度。

結? 語：

綜上所述，對于我國的不動產制度建設中的法律效益而言，需要在統一登記機關、法律條例和相關文書、擴大登記范圍等措施中增強其有效的法律效益，以此來全面保證我國居民的物權合法權益，促進我國經濟的快速發展。

參考文獻：

[1]張建民.我國不動產登記制度存在的問題及建議分析[J].住宅與房地產，2019（19）：21.

[2]宋啟娟.我國不動產登記制度的問題探析[J].住宅與房地產，2018（33）：6.

[3]潘英武.關于加強不動產登記管理工作的探討[J].中國高新區，2018（14）：241.