社區養老地產開發項目決策風險管理研究

李 輝

(大連財經學院 工商管理學院，遼寧 大連 116622)

社區養老房地產市場項目的開發建設，是以養老院、福利院等為主的機構養老模式的延續，其有著較為完善的各種養老配套設施、服務項目，能夠滿足新時代中高收入群體的多元化養老需求。《北京老年住宅研究報告》的數據顯示，目前我國約有2.5億老年人，有80%～90%的老年人不滿意商品住宅養老，認為家庭養老缺乏醫療、看護或餐飲等服務。而房地產開發商進行社區養老地產項目的建設，也會面臨著一系列的投資、運營與管理等決策風險。本研究運用可拓評價法構建項目風險綜合評估模型，對社區養老地產項目的決策風險，進行多層級的評估分析，從而提出較為合理的、可操作的養老地產風險管控策略。

一、社區養老地產模式的概念及發展現狀

(一)社區養老地產的概念界定與特征分析

我國老齡化人口的不斷增多，使得養老模式、養老服務更加趨于多元化，家庭養老、養老院、福利院等養老模式，仍然在我國老年人養老中占據絕大比例。首先從家庭養老情況、發展現狀來看，我國城鎮化進程快速發展的形勢下，越來越多的年輕群體進入城市打工、工作等，空巢老人、獨居老人成為居家養老面臨的最主要問題。

其次，以國家政府政策扶持、財政投入為主的機構養老，也存在著一些難題。敬老院、老年公寓等養老模式的開支，均由國家或地方政府負擔，聘請專人為老年群體提供食宿供給、醫療、護理等服務。隨著老年群體人數的不斷增多，地方機構養老財政資金、專業護理人員等的缺口也在增大，現有養老服務體系難以負擔大量的養老需求。因此社區養老地產作為其他養老方式的補充，能結合居家和機構養老兩方面優點，通過在社區內安置醫療、飲食或看護服務站，或者為社區老年人上門服務等方式，滿足多數老年群體基礎的養老服務需求，同時還可適應時代需要提供更多的社區養老服務，將勞動密集型的定時看護轉變為智能設施服務、醫療與文娛產業結合的無時間限制看護，以保證社區內老年群體的養老需求。

(二)社區養老地產項目開發建設的現狀

近年來我國住宅養老模式逐漸向社區養老過渡，一些經濟基礎較為優越的中老年群體，開始在養老社區添家置業，北京太陽城、恒大、萬科等房地產也紛紛涉足養老產業。艾媒報告中心發布的《2019中國養老產業發展大數據》顯示，2013年我國養老地產行業規模為6 058億元，截至2019年已經突破1萬億元，年均復合增長率達到13.8%，且仍在保持較為穩定的中高速增長態勢。而智研咨詢網發布的《2018—2024年中國養老地產行業市場深度調研及投資戰略分析報告》表明，2020年我國老年人口將達到2.43億，“養老地產+養老服務+養老保險”等產業鏈化發展，成為養老地產項目布局的重要方向[1]。

當前我國養老地產學習美國CCRC社區模式、日本太陽城模式，對國內養老居住環境、養老服務類型進行改革創新，包含單體養老公寓、養老服務嵌入式住宅小區、綜合性養老社區等多種開發項目。其中，萬科集團已經在北京房山、青島萬科城等區域，嘗試采取租售并舉的養老地產模式，將一棟商品樓改造為養老服務機構，為孤寡、空巢、失獨老人提供多種健康養老服務。此外，中國人壽、泰康人壽、新華保險等企業也紛紛在北京、上海、廣州等發達城市，開發出燕園社區、申園社區、粵園社區、梧桐人家養老社區，結合保單銷售業務，為老年群體提供家政服務、看護護理、康復醫療、文化娛樂等業務，但大多需要交納100～200萬保費才能入住[2]。因此，從社區養老地產項目開發宏觀視角來看，該項目仍然處于起步階段，適合于多數普通群體的養老地產社區還未成熟。

二、社區養老地產開發項目決策面臨的風險難題分析

(一)社區養老地產投資開發的政策風險

社區養老地產項目與傳統商品住宅的運營模式不同，養老地產投資成本更大、資金回收期更長，若缺乏政府政策或財政方面的支持，則會面臨較為嚴重的運營風險。當前地方政府在養老事業方面的財政投入往往著重于公立養老院、福利院等機構，為它們提供一系列的醫療、餐飲、看護等軟硬件支持，包括支付養老金、發放養老補貼。但是，以房地產開發商為主導的社區養老地產項目，并不在養老政策的扶持范圍以內，這意味養老地產開發建設不能享受到國家的用地價格優惠、稅收減免、財政補貼。因此，一旦社區養老地產投資鏈斷裂，或者養老產業服務短期內難以盈利甚至出現虧損，那么社區養老地產項目則很可能會走向出售或崩盤，因而外部政策風險使養老地產開發積極性不高。

(二)社區養老地產項目的投融資與決策風險

社區養老地產作為房地產投資市場的服務項目，其具有投融資資金量大、回收周期長等特征。如何獲得投融資、如何做出正確的養老決策，成為社區養老地產關注的重要問題。首先在融資方面，房地產企業很難通過房產、土地等實物抵押，來獲取到銀行的貸款融資，而民間融資、股票融資等的潛在風險又非常高，這就使得養老地產投資資金搜集、資金運轉等出現嚴重問題。其次，由于社區養老地產屬于養老服務行業，在資金回收上本來就具有周期長的特征，若養老地產在投資決策上不規范，那么就不能保證養老地產項目的長期穩定發展[3]。

(三)社區養老地產項目的市場結構風險

對于當下社區養老地產項目的開發而言，多數房地產企業保持著觀望狀態，其中重要原因在于養老地產存在著巨大的市場結構風險。在國家尚未制定完善的養老房地產政策情況下，房地產開發商只能根據自身的市場預期，進行養老地產用地、養老地產服務項目的試運行，因此面臨著房產及服務營銷、租房或購房意愿評估、養老服務項目消費等方面的風險。特別是北京、上海、廣州等發達地區，與中西部偏遠地區的養老地產需求存在著巨大差異。因此，在面對復雜養老房地產市場形勢下，多種不確定項目成本因素、消費因素的變動，都會使養老地產企業產生巨大的損失。

(四)社區養老地產項目的配套服務運營風險

養老地產配套硬件設施、軟件資源的建設，不僅關系到老年群體居住、醫療與保健等的便利性，還會對社區養老地產項目的盈利狀況產生直接影響。雖然目前大型房地產開發企業，都會設置多種不同養老物業運營、供給與管理服務的組合，但在養老服務類別、服務經驗與服務模式等方面，與歐美、日本等國家的差距仍然較大。一是社區養老地產市場缺乏專業的醫護團隊、醫療護理人員，也缺少相配套的家政服務人員，不能為多數養老主體提供方便、快捷與安心的服務。二是社區養老地產開發建設更注重前期規劃，忽視后期配套養老服務整合、創新與調整，甚至存在地產開發企業、養老服務機構各自獨立的問題，由此造成養老地產后期運營的服務與管理隱患，無法滿足老年群體多元化的社區養老需求。

三、社區養老地產項目決策風險的評價指標建立與分析

在社區養老地產項目決策實施前，需要通過一系列風險評價指標的分析與計算，得出不同因素可能造成的項目開發損失，并由此采取相應措施，進行項目投資與決策風險的規避性管理，最大程度減小潛在風險帶來的地產開發經濟損失。本研究運用層次分析法，進行社區養老地產可拓識別風險指標的評價，通過構建判斷矩陣、設置不同風險因素的權重，將社區養老地產政策風險、融資風險、決策風險、市場風險、運營管理風險等，分為不同層級展開可變性分析，包括隨著外部環境變化而產生的決策風險變化情況[4]。

根據社區養老地產項目的不同風險因素，將其分為Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ等級別(見表1)，按照不同級別風險要素的影響程度，賦予其差異化的權重標度值，分為1～9的風險結構層級，建立項目風險的判斷矩陣A=(aij)n×n，其中該矩陣存在如下關系aij>0、aii=1、aji×aij=1(i，j=1，2……，n)。

表1 社區養老地產項目風險因素

然后計算相同層次的風險要素權重，其中社區養老地產政策風險，分為社區用地政策與規劃風險、稅收風險、補貼風險；市場風險分為養老消費理念風險、市場定價風險、空置風險；運營管理風險分為醫療護理風險、其他看護服務風險、盈利風險等。利用平方根法計算某一層級內不同風險要素的權重值，計算特征向量W=(w1，w2…，wn)，計算公式：

由于不同專家在社區養老地產項目決策風險的權重設置中存在著認知的差異性、偏差性，因此采取一致性檢驗對判斷矩陣進行分析，則可以避免誤差過大而產生的邏輯性錯誤問題。首先對判斷矩陣A=(aij)n×n的最大特征根λmax，以及該層矩陣一致性指標進行計算。其中，n表示判斷矩陣階數、CI為判斷矩陣一致性指標，計算公式：

之后由養老地產研究專家、養老地產運營管理專家等主體，按照1～9的風險結構層級，對社區養老地產項目的Ⅱ、Ⅲ級指標進行定量評價，打分標準主要圍繞每一層級的要素進行重要性比較。如，市場風險相比于經濟風險的重要性，指標判斷矩陣的評價結果見表2。

表2 社區養老地產項目指標風險判斷矩陣的評價結果

以二級指標為例構建判斷矩陣，每行B層指標乘積相乘得到

M1=1×3×2×1/3×1/4=0.5；

M2=1/3×1×1/2×1/5×1/6=0.006；

M3=1/2×2×1×1/3×1/4=0.083；

M4=3×5×3×1×1/2=22.500；

M5=4×6×4×2×1=192.000。

然后再依據判斷矩陣A最大特征根λmax、B層指標判斷矩陣的一致性檢驗公式，代入以上社區養老地產項目的風險指標值，得到CI=0.025，當一致性比率CR=CI/R1=0.023<0.1時，則表示判斷矩陣風險要素的權重數據符合一致性檢驗要求。

最后再針對社區養老地產政策風險、融資風險、決策風險、市場風險、運營管理風險等的Ⅲ級風險因素，設定內部存在最低層次風險指標的權重值，分層級計算出社區養老地產項目決策風險的綜合權重，并將風險指標進行層級排序，再對其展開一致性檢驗的計算，計算公式：

同樣，當一致性比率C2/CR<0.1時，則表示判斷矩陣風險要素的權重數據符合一致性檢驗要求，否則，需要對不同矩陣數據值進行重新調整，直到滿足一致性檢驗計算的指標要求。

四、社區養老地產開發項目決策風險的應對策略研究

(一)養老地產項目政策風險應對策略

社區養老地產項目開發建設之前，管理部門需要針對近年來發展現狀，進行養老地產政策風險、金融融資風險的評估分析。首先，向相關部門咨詢養老地產項目投資環境、稅收政策等，盡可能借助有利的減免政策進入市場，或者觀察國家在房地產市場調控中的具體操作，以決定是否進入、何時進入社區養老地產行業。然后，在社區養老地產項目融資方面，可以采取信貸融資、民間融資、私募股權基金等多種模式，開展一系列可行的融資活動，加強整個養老地產項目資金使用流程的監管，保證每一筆資金都得到充分有效的利用。

(二)養老地產項目投融資與決策風險應對策略

社區養老地產項目在前期、中期與后期的資金需求較大，且養老地產投資周期長、資金回報率低，這對多數房地產公司造成投融資風險、決策風險。特別在我國養老地產服務模式不成熟、配套設施落后的情況下，若要解決投融資與決策風險，則現階段必須要從養老地產高端化著手進行建設。如中國人壽、泰康保險、新華保險等保險公司，在養老地產項目開發與客戶選擇方面，往往會設置50萬、100萬、200萬等不同的入住費用，這樣一方面既可以解決養老地產建設的融資問題，另一方面也能有效規避錯誤決策而帶來的資金損失，從而維持高端養老地產項目的持續性[5]。

(三)養老地產項目市場風險應對策略

在社區養老地產仍處于初級階段的情況下，各房地產商、保險公司等主體在進入該行業后，將面臨著巨大的市場風險。特別是敬老院、福利院、老年公寓等養老模式，已經形成較大規模，且以國家政府為主導的公立養老院，有著更為完善的養老配套設施、醫療護理人員，基本上能夠滿足老年群體的食宿供給、醫療、護理等服務需求。因此，社區養老地產項目的開發建設，只有與基礎養老服務進行區分，為有一定經濟實力的中老年群體提供更加優質、更多元化的養老服務，才能有效規避在項目決策過程中帶來的市場風險。如開辟毗鄰自然環境的高檔住宅，制定合理的養老服務租售價格，引入先進硬件服務設施、專業化看護人員，為社區老人提供不同類別的差異化服務，不斷提升社區養老地產及服務的滿意度。

(四)養老地產項目運營風險應對策略

針對社區養老地產項目運營風險大、盈利困難等問題，房地產企業、保險公司等投資主體，應圍繞軟硬件建設、后期運營管理等方面，進行多種養老服務項目及內容的完善。一是在養老社區規劃建設過程中，專門開辟出自然景觀公園、亭林翠竹等綠化帶，為廣大老年群體提供更加舒心的居住環境。然后還要在社區內部設置專用電梯、輪椅，家居空間內安置專業的人工智能軟件、沐浴設施、如廁設備，以及老年人群身體健康狀況監測設施，對老年人身體各項指標進行檢測、回復，以便于相關醫護人員及時采取護理。二是對于老年群體的養老護理服務，必須聘請專業的醫護團隊、營養師等，制定規范的健康養老方案，提供一系列休閑娛樂、飲食監管、健康看護等服務，才能逐漸完善養老地產的服務項目與類型，增強養老地產項目的市場競爭力和盈利水平[6]。

我國在社區養老地產開發方面仍處于起步階段，在社區養老設施、養老服務的軟硬件建設中的經驗不足。因此，要根據不同老年群體的心理特征、生理需求等差異性，展開社區養老地產開發項目決策風險的分析，探究社區居家養老與復合型養老服務之間的結合點，不斷完善社區養老地產資金儲備，以及養老硬件設施、軟件服務的建設，可以在盡可能節約成本的同時保證社區養老的風險管控和服務質量。