淺談土地估價行業的發展和作用(1)

李辰誠

摘要：隨著我國土地使用制度的改革.土地估價已經成為社會經濟運行中直接關系公共利益和財產安全的不可或缺的重要中介行業。地估價行業是一種具有服務性質的發展行業，主要針對各建設行業、農業用地等一切可被利用性的土地進行合理估價，使土地應用市場逐漸走向規范化管理模式，促進我國經濟發展穩定。基于此，本文主要對土地估價行業的發展和作用進行分析探討。

關鍵詞：土地估價行業;發展;作用

1、前言

土地估價是在改革開放和社會主義市場經濟發展過程中興起的，土地估價行業一經形成，就顯示出它在社會經濟生活中的重要作用。

2、土地估價行業發展面臨的形勢

2.1土地估價行業發展基礎

自從土地使用改革制度實施以后，土地估價行業以不動產中介服務形式出現，為土地使用制度的制定與實施起到了絕對效果，不僅促進土地市場經濟發展有序性，更利用市場化管理提升行業之間的自律、自主、服務的規范體系，也為土地估價行業發展打下堅定、扎實的基礎。

2.2土地估價行業發展中估價師資格認定

估價師是土地估價行業發展中必備的人力資源，我國相關部門在實施《土地估價師資格考試管理辦法》政策后，明確規定了土地估價行業中估價師資歷要完全符合相關要求標準，同時要不斷加強估價師能力水平，對土地估價相關內容完全掌握，對土地估價進入更深研究，促進土地估價水平提升，為土地估價行業贏得更多發展空間。據調查，在2014年6月止，我國土地估價師陸續接受考試人數逐漸增多，符合估價師資格的就已經達到四萬多人，執行土地估價師人數也已經達到兩萬人左右，同時土地評估中介機構已經達到三千多家，其中有六百多家中介機構是中國土地估價師協會注冊機構，具備可執行全國土地估價資格，其余土地評估中介機構均在省級、市級土地估價師協會注冊，執行范圍根據所注冊內容規定進行。

2.3行業自律管理形式

行業自律管理形式是由傳統的行政許可而轉變成功的一種土地估價管理模式，自改革后，我國國土資源行政部門主要負責土地估價行業監督與管理任務，中估協組織承擔起行政審批工作，包括土地估價師資格考試、培訓、實踐、土地估價報告審批等等，原有的行政部門所有審批工作均由中估協組織來完成，并對其制定了比較健全的管理措施、審批標準及相關規章制度，使我國的土地估價行業發展與管理規模越來越具有規范性，關于土地估價師資格考試所有系統均已完善，有條有理的管理方式可促進土地估價行業更好地發展。

2.4土地估價行業發展機遇

土地估價行業的發展使我國國有土地的用途具有合理性，大大提高了土地使用價值，同時也體現出了土地估價行業的重要性，無論是建設用地租賃、建筑拆遷、工業產房建筑、企業改革、資產組成、產業處治等所有相關經濟事項都已經離不開土地估價行業，同時為居民土地使用權利與房產市場中當事人的擁有權力給予維護，降低了因土地使用不合理而引起的矛盾，促進社會和諧發展。在召開的人民大會上國家領導人將“十二五”計劃重點推出，以提高“產業優化升級，加強服務業”為主的產業發展策略，提倡各省市建立以“服務業發展”為首要職責的發展方向，促進建設市場統一化、開放化、競爭化、有序化的發展，這使我國的土地估價行業又一次被融人到改革創新的形勢中，促進了土地估價行業的發展前景更加猛烈。

3、土地估價行業在市場經濟中的作用

土地估價行業經歷了不同的發展階段，在社會經濟發展中起著重要作用。

3.1推進了土地有償使用制度改革

土地有償使用是土地使用制度改革的核心，土地估價是推進土地有償使用的重要前提。從 90 年代初開始，把土地使用權和所有權分離，在使用權上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期、可流動使用，從單一行政劃撥變為有償出讓，清產核資、企業改制、上市等劃撥用地，必須核實量化土地資產，辦理出讓手續。尤其在國有企業改制過程中，通過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產，支持了國有企業改制。從起初的協議出讓，到后來的招拍掛供地，政府主管部門要確定出讓底價，必須委托土地估價行業進行土地估價。

3.2促進了土地市場健康有序發展

土地使用制度改革目標，是要建立一個與社會主義市場經濟體制相適應的公開、公正、公平、規范有序的土地市場體系。中國形成了一二三級土地市場，政府運用土地價格管理，通過土地征收儲備，高度壟斷土地一級出讓市場，同時放開搞活土地二三級市場，優化資源配置，建立土地市場交易平臺。首先通過拍賣、招標、協議等方式將土地使用權以一定價格、年期及用途出讓給使用者，出讓后，土地可以依法轉讓、出租、抵押、入股等流轉。建立土地使用權價格市場形成機制，使市場行為規范有序，建立合理收益分配體系，利用租、稅、費有效調節，完善土地評估行業中介服務體系，促進土地市場健康有序發展，使土地真正按其商品屬性進入市場。創立以市場手段配置土地的新制度，有力地維護市場經濟秩序的穩定，促進市場交易的正常進行，保護交易各方的合法權益。

3.3參與了國家宏觀調控的應用

地價政策是土地參與宏觀調控的重要經濟手段，政府對土地市場的價格水平進行有效管制和引導，可以影響土地市場供求關系的變化，從而促進土地集約利用、高效配置，并引導產業結構、產業布局的優化調整。土地估價行業根據上級有關要求，科學制定基準地價和標定地價，根據形勢發展及時更新基準地價成果，確保基準地價的現勢性，保準了成果在國家宏觀調控中的應用。及時向社會公布地價結果，積極發揮基準地價的價格顯示功能，引導和促進土地市場健康發展，并為投資者投資決策提供參考依據。土地評估行業靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場的動態變化，同時通過與其他社會經濟發展指標綜合反映社會經濟發展狀況。土地價格是調控土地市場供需的有力杠桿，通過土地價格信號反映出土地供應量、供應結構，政府根據社會經濟和土地市場狀況調節供應，引導投資和需求，促進土地資源的合理有效利用，調控土地市場中的地價，確保房地產市場的健康平穩運行。

4、結語

國土地估價行業面臨的形勢對發展來說非常有利，抓住經濟發展的腳步，以推動經濟結構穩定為發展目的，加強土地估價行業管理制度，不斷壯大土地估價師隊伍，提高估價師專業能力，積極探索新領域，促進服務質量提升，立即解決問題，完善土地市場經濟體系，為土地估價行業贏取更大的發展空間。

參考文獻：

[1]朱捷.我國資產評估界面臨的形勢及存在的主要問題[J].大觀周刊.2012（31），

[2]李軍晶.要建立完善土地估價信用制度[N].中國國土資源報.2007—04—05.

（作者單位：邯鄲市國土資源評估中心）