房地產企業負債經營風險及其防控措施

梁媛媛

摘 要：房地產行業在國民經濟中占有舉足輕重的地位。隨著房地產行業的蓬勃發展，僅僅依靠企業自身積累資金很難滿足對資金的需求，為了抓住良好的發展機會，很多房地產企業選擇了負債經營這一方式。然而，負債經營是一把“雙刃劍”。因此，權衡負債經營的利弊，識別分析負債經營的風險并合理調控風險對于房地產企業具有重要意義。首先闡述了負債經營的意義，然后分析了房地產企業負債經營的主要風險，最后提出相應的風險防控措施。

關鍵詞：房地產企業;負債經營;風險;防控措施

中圖分類號：F293.33? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）26-0025-02

一、負債經營的意義

負債經營指的是企業通過銀行借款、發行債券、租賃等舉債方式獲取資金，以滿足企業生產經營及擴張發展的資金需求的一種經營方式。一般而言，房地產企業屬于資金密集型企業，具有資金需求量大的特點，因而負債經營成為了很多房地產企業較為青睞的經營方式。

負債經營不僅可以彌補企業資金不足，為企業的發展壯大提供資金保障，更為重要的是其具有財務杠桿效應，即由于債務利息是一項固定成本，使得息稅前利潤的變動會帶來每股收益更大幅度的變動。所以，如果企業經營狀況良好，可以有效利用財務杠桿效應，實現資本的快速擴充積累。此外，由于利息費用在稅前扣除，可以給企業帶來抵稅效應，能夠降低企業的資金成本。相對于發行股票籌集資金而言，債權人不參與企業的經營管理，避免稀釋股權，有利于維護股東的控制權。對于企業而言，負債經營不僅具有有利的一面，同時也伴隨著風險。尤其隨著企業不斷加速擴張，負債規模越來越大，負債經營所帶來的風險也更加凸顯。

二、負債經營風險

（一）償債風險

企業通過舉債方式獲取資金必須承擔按期還本付息責任，倘若負債規模過大，便會導致企業面對較大的償債壓力。目前我國多數房地產企業負債規模較大，資產負債率較高。

隨著行業集中度不斷提高，房地產企業為了進一步促進規模增長，依然需要大量的資金支持，這就使得負債規模持續加大。據2019年年報，房地產行業三巨頭中國恒大、碧桂園、萬科總負債近5萬億元。在中國房地產業協會發布的《2020中國房地產上市公司測評研究報告》中綜合實力排名前十的房地產企業，有8家企業2019年資產負債率超過70%，6家處于80%以上。過高的資產負債率會加大企業的償債壓力，意味著企業面臨較高的財務風險。尤其房地產企業易于受到宏觀環境和國家政策的影響，對國家宏觀經濟政策較為敏感，且房地產企業投入資金量大、開發周期長、資金回收期長，一旦資金使用不當或經營不善，企業的投資收益率未達到預期，甚至低于借款利息率，或者企業經營過程中變現能力出現問題、財務狀況持續惡化，企業便會面臨無法及時償還債務的風險，不僅影響企業信譽，甚至會使企業陷入財務困境以至破產倒閉。

（二）利率變動的風險

利率的變動直接影響企業負債籌資的成本。對于負債經營的房地產企業而言，如果負債規模較大，即便是較小幅度的利率變動也會對企業所負擔的利息產生較大的影響。且利率的變動受國家宏觀調控的影響，不為企業所左右。利率提高時會大幅增加企業的利息，加大債務資金成本;利息的增加不僅會降低企業的利潤，還會加重企業的償債負擔，對流動資金的大量需求會使企業資金鏈繃緊，加大企業的財務風險。

（三）影響企業再籌資

房地產企業的負債比例過高，意味著其面臨的財務風險越大。當企業再度通過舉債方式籌集資金時，金融機構會更為謹慎，更加重視對其資本結構的合理性、償債能力、盈利能力等進行全面綜合的評價，尤其企業的低信用等級、較高的資產負債率等都會增加企業再度負債籌資的難度和籌資的成本;此外，債權人還會加強對資金用途的限制和監管。如果企業通過發行股票籌集資金，較高的負債規模和負債比例也會影響投資者的決策，從而影響股票價格，加大企業的籌資風險。

（四）財務杠桿負效應

很多企業選擇負債經營不僅僅是為了滿足大量的資金需求，更是想充分利用財務杠桿效應，實現“四兩撥千斤”的效果，即用舉債取得的資金進行投資經營，獲得較高的回報。由于債務利息是一定的，當投資收益率大于負債利息率時，企業就獲得了財務杠桿正效應。企業的負債比率越高，企業獲得的財務杠桿效應就越強。但是這并不意味企業可以一味地擴大負債規模，因為財務杠桿也會表現出負效應。企業一旦經營管理出現問題，如果投資收益率低于負債利息率，企業除了償還本金之外，大規模的負債產生的高額固定利息也需要償還，企業就有可能會出現入不敷出，甚至要動用自有資本。

三、負債經營風險防范對策

（一）提高風險防范意識，建立風險預警防范機制

在當今資本市場中，房地產企業進行負債經營已較為普遍，企業在追求負債經營帶來的利益的同時也要重視負債經營所產生的風險。企業應加強內部控制，提高員工的風險防范意識，使風險防范意識滲透到每個員工，無論管理層還是員工都要樹立風險意識。通過培訓加強各部門、各崗位工作人員風險的識別能力、風險信息的傳遞能力等。

此外，還應當根據企業實際狀況科學地建立風險預警防范機制。通過合適的內部平臺讓各個層級的人員了解企業相應的信息，設置包括盈利能力指標、償債能力指標等在內的風險指標體系，衡量企業的財務風險。對于負債規模較高的企業應當密切關注投資收益率和負債利息率、財務杠桿系數等，判斷出現財務杠桿負面效應的可能性。監測企業實時現金存量及預計流入流出量，預測企業是否會出現短期現金不足風險。同時，制訂適合本公司的風險規避方案，以便一旦系統顯示有關指標即將出現或者已經出現異常，企業可以根據既定方案靈活地采取有關對策應對風險。

（二）確定合理的負債規模和結構

企業選擇負債經營時首要應當考慮的是負債的規模，保持合理的資本結構。盲目擴大負債可能會造成資金閑置、資本成本上升、利潤降低等問題，企業應當根據當前經濟形勢、市場環境變化、行業特征及自身實際情況合理負債。企業在確定負債規模時應著重考慮以下幾方面因素。第一，企業在確定負債規模時應當充分考慮宏觀經濟環境的變化趨勢。應當通過關注政府公布的一系列調控政策及市場表現來判斷當前社會經濟環境和企業所處行業發展前景。若當前經濟形勢向好，企業所處行業前景廣闊，可以適當采取擴張性的政策;反之，企業應當采取緊縮的政策，適當縮減債務規模。第二，對于未來現金流入量與需求量，企業應當依據其短期計劃和長遠對于目標進行合理的資金預算，保持較好的資金流動性。合理預測企業資金的缺口，是企業吸收資金、控制負債規模的重要依據。第三，重視財務杠桿變化，當企業的投資收益率大于負債利息率時，企業可獲得財務杠桿正效應，反之，便會體現出財務杠桿負效應。因此，投資收益率和負債利息率二者之間的關系是判斷企業負債規模是否合理的重要指標之一。

企業不僅應保持合理的負債規模，還應關注負債的構成。合理的負債結構不僅能夠有效降低企業的償債壓力，還可以降低企業資本成本、調整財務杠桿等。企業在確定短期負債和長期負債的比例時，一方面，要考慮債務的償還期限。企業可以制作還款臺賬，明確各項負債的還款期限及還款金額，在未來某段時間可能出現還款壓力較大的情況時，就利用短期借款和長期借款的還款時間差避開在同一時間還款，降低償還負債的壓力。另一方面，考慮企業資產的構成以及與負債的匹配情況。若該企業流動資產占比較大、流動性強、現金流入穩定、對流動負債的保障程度較高，企業在舉債時可以考慮適當增加流動負債;若企業非流動資產比重較大、資產變現能力弱、近期現金流入情況不佳，應當減少流動負債，以免到期時無法償還造成資金鏈斷裂。

（三）拓寬籌資渠道

房地產企業的資金需求量大，不能依靠單一的籌資方式。不僅可以通過銀行貸款、發行債券、發行股票、信托基金等方式籌資，還可以充分發揮內部力量，在內部開展資金眾籌，待資金回籠再給員工相應分紅。這種方式一定程度上還能激發員工的工作熱情、提高工作效率。同時也可以利用自身為上市公司的優勢向外部大眾籌資，進行互聯網金融融資，或者與其他企業在項目建設上開展合作，引入外部資金等。企業根據各種籌資方式的資金成本、風險等，以及企業的資金需求、業務階段特點，利用多種籌資渠道，滿足企業的資金需求。

結語

總而言之，對于房地產企業而言，負債經營是一把雙刃劍。雖然負債經營可以提供大量的資金、發揮財務杠桿效應、具有債務利息抵稅效應及降低資金成本等優勢，但是也會使企業面臨償債風險、利率變動風險、再籌資困難，甚至體現出財務杠桿負效應，導致企業陷入財務危機，使企業面臨破產。因此，房地產企業應提高風險防范意識、建立風險預警防范機制，確定合理的負債規模和結構，拓寬籌資渠道以加強對風險的防控，更好地平衡收益和風險，促進企業穩定、長遠的發展。

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